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Automatische Verlängerung des Maklervertrags

  • 3 Minuten Lesezeit

Automatische Verlängerung des Maklervertrags


Eine Klausel, dass sich der auf 6 Monate befristete Maklervertrag (Alleinauftrag) um 3 Monate verlängert, wenn er nicht gekündigt wird, ist grundsätzlich wirksam.


Sachverhalt:

Der Verkäufer einer ETW beauftragt den Makler, einen Käufer zu finden. 


Alleinauftrag

Es wird ein einfacher Alleinauftrag abgeschlossen, der auf 6 Monate befristet ist. Im Vertrag heißt es weiter, dass er sich um jeweils 3 Monate verlängert, wenn er vorher nicht gekündigt wird. Die Kündigungsfrist von 4 Wochen steht nicht im Vertragstext, sondern in einer von 3 Anlagen zum Vertrag. Im Vertrag wird auf die Anlagen hingewiesen und um ihre Beachtung gebeten.


Weiterer Makler

Der Verkäufer stimmt vor Ablauf der 6 Monate zu, dass ein anderer Makler die Wohnung ebenfalls zum Kauf anbietet. Er kündigt den Vertrag mit dem ersten Makler jedoch nicht. Innerhalb der (ersten) 3 Verlängerungsmonate kaufte der Interessent, den der zweite Makler gefunden hatte, die Wohnung.


Der erste Makler verlangt Schadenersatz, weil der Verkäufer gegen seine Pflichten aus dem Alleinauftrag verstoßen hat.


Entscheidung:

Der BGH weist die Klage ab. Der Makler bekommt kein Geld.


Alleinauftrag durch AGB

Zunächst bestätigt der BGH, dass die Vereinbarung eines Alleinauftrags auch im Rahmen von AGB zulässig, also wirksam ist. Die Pflicht des Verkäufers in einem Alleinauftrag, keinen weiteren Makler zu beauftragen, schränkt die Leitlinien des BGB zum Maklervertrag nicht unangemessen ein. Denn im Gegenzug erhält der Verkäufer mit dem Alleinauftrag – entgegen dem gesetzlichen Leitbild – den Anspruch, dass der Makler auch umfassend tätig wird zur Vermarktung der Immobilie.


Laufzeit 6 Monate

Die Laufzeit von 6 Monaten ist auch nicht zu beanstanden. Der BGH bestätigt, dass ein zeitlich unbegrenzter Alleinauftrag unwirksam ist. Ob die Laufzeit angemessen ist, kann nicht allgemein festgelegt werden, sondern hängt vom Einzelfall ab. Wesentlich ist die Art der Immobilie. Bei einem üblichen „normalen Grundstücksvermittlungsauftrag“ sind 6 Monate angemessen.


Pflichtverstoß

Weil die Parteien wirksam einen Alleinauftrag mit 6 Monaten Laufzeit abgeschlossen haben, hat der Verkäufer gegen seine vertraglichen Pflichten verstoßen, als er den weiteren Makler innerhalb der Laufzeit beauftragte. Trotzdem hat der Makler keinen Schadensersatzanspruch, weil sich der Alleinauftrag nicht um weitere 3 Monate verlängert hat.


Verlängerungsklausel grundstäczlich wirksam

Der BGH argumentiert, dass Verlängerungsklauseln in Alleinaufträgen grundsätzlich wirksam sind. Es kommt aber auch hier auf den Einzelfall an. Wesentlich sind dabei die Gesamtlaufzeit, der Zeitraum der automatischen Verlängerung sowie die Kündigungsfrist. Aus den BGB-Regeln über die Zulässigkeit von Verlängerungsklauseln entnimmt der BGH, dass die (automatische) Verlängerung um die Hälfte der Vertragslaufzeit unproblematisch ist.


Kündigungsfrist 4 Wochen

Die Kündigungsfrist von 4 Wochen beanstandet der BGH  ebenfalls nicht. Im Verhältnis zur Länge der ursprünglichen Laufzeit und zur Dauer der Verlängerung wird der Vertragspartner des Maklers nicht unangemessen benachteiligt, wenn er für die Kündigung des Maklervertrags 4 Wochen einhalten muss.


Maklervertrag nicht verlängert

Trotzdem hat sich der Maklervertrag nicht automatisch um 3 Monate verlängert. Die Kündigungsfrist ist nämlich nicht wirksam in den Vertrag einbezogen worden. 


Einbeziehung der Kündigungsfrist in den Vertrag

Sie stand in einer Anlage zum Maklervertrag. Bei dieser Anlage handelte es sich ebenfalls um AGB. Daher gilt auch hier der Grundsatz, dass AGB nur gelten, wenn sie ausdrücklich zum Vertragsinhalt gemacht wurden. Dazu ist die Übergabe der AGB an den Vertragspartner – hier unstreitig erfolgt – und die ausdrückliche Einbeziehung in den Vertrag erforderlich. An der letzten Voraussetzung fehlt es in diesem Fall. Im Maklervertrag wurden die Anlagen als „Informationen für den Verbraucher“ bezeichnet, auf sie wurde lediglich hingewiesen und um Beachtung gebeten. Der bloße Hinweis auf Anlagen reicht grundsätzlich nicht aus für die ausdrückliche Einbeziehung der AGB in den Vertrag. Auch die Bitte um Beachtung der Anlagen, die im Text des Maklervertrags ausgesprochen wird, führt nicht dazu, dass die Regelungen in den Anlagen Vertragsbestandteil werden. Der Makler als Verwender der AGB hätte im Vertrag klar schreiben müssen, dass die Anlagen Vertragsbestandteil sind. Aus einem bloßen Hinweis auf Anlagen mit der Bitte, sie zu beachten, kann der Vertragspartner nicht entnehmen, dass die Anlagen spezielle Regelungen enthalten, die für den Vertrag und insbesondere für seine Beendigung wesentlich sind, zumal sie auch unklar als „Informationen für den Verbraucher“ benannt wurden.


Unwirksamkeit der Verlängerungsklausel

Für den BGH sind die Regelungen über die automatische Verlängerung der Vertragslaufzeit und die 4-wöchige-Kündigungsfrist inhaltlich untrennbar miteinander verbunden. Daher führt die Unwirksamkeit der Regelung über die Kündigungsfrist zur Unwirksamkeit der Vereinbarung der Vertragsverlängerung.


Der Maklervertrag endete also nach 6 Monaten. Bis dahin hatte der Makler keine Tätigkeit erbracht, die ursächlich für den Abschluss des tatsächlichen Kaufvertrags gewesen wäre. Trotz der Pflichtverletzung durch den Verkäufer hat der Makler keinen Schaden erlitten, den der Verkäufer ersetzen müsste.


(BGH, Urteil vom 28.05.2020; I ZR 40/19)


Praxistipps:

Der BGH gibt in dem Urteil sehr wichtige und gut umsetzbare Hinweise für die Gestaltung von Maklerverträgen in der Praxis.


1.

Ein einfacher Alleinauftrag kann auch durch AGB vereinbart werden.


2.

Ein Alleinauftrag, der ausdrücklich unbefristet erteilt wird, ist unwirksam.

Wenn er keine Angaben zur Laufzeit enthält, endete er nach angemessener Zeit, zum Beispiel nach 6 Monaten.

Wird eine Laufzeit angegeben, hängt ihre Angemessenheit von der Art der Immobilie ab. Bei einem „normalen“ Objekt sind 6 Monate nicht zu lang. Im Einzelfall kann sie bis auf fünf Jahre ausgedehnt werden.

Leider definiert der BGH in seinem Urteil nicht, was er unter einer „normalen“ Immobilie versteht. Es dürfte sich um ein Objekt handeln, das zum Durchschnitt der auf dem Markt angebotenen Immobilien gehört wie zum Beispiel ein Einfamilienhaus der durchschnittlichen Größe und Preisklasse, eine Eigentumswohnung, eine Doppelhaushälfte oder auch ein Doppelhaus oder ein Mehrfamilienhaus, aber auch normale Gewerbeimmobilien.


3.

Bei einem Alleinauftrag ist eine Verlängerungsklausel grundsätzlich wirksam.


4.

Es ist nicht zu beanstanden, dass der Vertrag sich (jeweils) um die Hälfte der Grundlaufzeit verlängert.  


5.

Ein einfacher Alleinauftrag kann grundsätzlich vom Kunden jederzeit gekündigt werden.

Ist eine bestimmte Laufzeit wirksam vereinbart, ist eine Kündigung des Vertrags innerhalb dieser Zeit nicht möglich.


6.

Die Länge der Kündigungsfrist ist angemessen und damit wirksam, wenn sie sich an der Grundlaufzeit und der Dauer der Verlängerung orientiert. 4 Wochen Kündigungsfrist sind bei 6 Wochen Grundlaufzeit und 3 Monaten Verlängerung in Ordnung.


7.

Die Kündigungsfrist sollte im Vertrag direkt stehen. Daher die

Empfehlung:

Am besten sollte die Kündigungsfrist im direkten Zusammenhang mit der Regelung über die Verlängerung des Maklervertrags bei nicht ausgesprochener Kündigung in den Vertrag aufgenommen werden. Wird sie in Anlagen zum Vertrag geregelt, müssen die Anlagen ausdrücklich zum Inhalt des Maklervertrags erklärt werden.






Rechtstipp aus den Rechtsgebieten Maklerrecht, Zivilrecht

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