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Bauen & Immobilien: Mieter vs. Bauaufsicht bei Verstoß gegen formelles Baurecht

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OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 27.07.2018 – 10 B 850/18, 

zitiert nach NRWE (Rechtsprechungsdatenbank NRW)

In einem in Nordrhein-Westfalen spielenden Fall hat die Bauaufsichtsbehörde einer Mieterin unter Androhung eines Zwangsgeldes und unter Anordnung der sofortigen Vollziehung untersagt, ihre Wohnung im zweiten und dritten Geschoss eines Gebäudes zu nutzen. Dagegen ging die Mieterin vor und beantragte die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung der Klage. Der Antrag hatte Erfolg. Das zuständige Gericht gab ihr im Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes Recht.

Das OVG Nordrhein-Westfalen hat der Mieterin den vorläufigen Rechtsschutz gewährt und im Antragsverfahren festgestellt, dass das private Interesse der Mieterin an der Weiternutzung ihrer Wohnung das öffentliche Interesse an der sofortigen Verhinderung der Nutzung einer nicht genehmigten baulichen Anlage überwiegt.

Verstößt eine genehmigungspflichtige Baumaßnahme gegen formelles Baurecht und ist die ohne Genehmigung durchgeführte Maßnahme auch nicht offensichtlich genehmigungsfähig, darf die Bauaufsichtsbehörde aus Gründen der Gefahrenabwehr die Nutzung der baulichen Anlage wegen ihrer formellen Illegalität untersagen und den sofortigen Vollzug der Ordnungsverfügung anordnen. Insbesondere können fehlende Standsicherheit oder unzureichender Brandschutz, einschließlich nicht erfüllter Anforderungen an die Rettungswege, die sofortige Vollziehung der Nutzungsuntersagung rechtfertigen.

Die Nutzungsuntersagung ist, soweit der jeweilige Teil der baulichen Anlage vermietet ist – wie vorliegend – nicht gegenüber den Eigentümern sondern gegenüber den Nutzern bzw. den jeweiligen Mietern auszusprechen. Die Mieter sind diejenigen, welche die tatsächliche Verfügungsgewalt über die bauliche Anlage haben, weil sie die formell illegale Wohnung bewohnen.

Die Bauaufsichtsbehörde ist jedoch zur Ausübung rechtmäßigen Ermessens verpflichtet und hat, bevor sie gegen die Mieter vorgeht, alle relevanten Einzelfallumstände zu ermitteln, zu berücksichtigen, die privaten und öffentlichen Belange zu erwägen und zu begründen, weshalb dem Mieter die Nutzung wie einem Eigentümer untersagt werden soll und innerhalb welcher Frist ihm eine Räumung der Wohnung zuzumuten ist. Insbesondere mit Blick auf eine drohende Wohnungslosigkeit und unter Einbeziehung der persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters sowie der konkreten Situation des örtlichen Wohnungsmarktes ist im Rahmen des pflichtgemäßen behördlichen Ermessens zu prüfen und zu entscheiden, ob den Mietern eine hinreichende Frist zur Auswahl einer neuen Wohnung und für den Umzug dorthin zur Verfügung stehen muss.

Aus der Verfügungsanordnung der Bauaufsichtsbehörde muss sich ergeben, in welcher Weise die Behörde ihr Ermessen ausgeübt hat. Anderenfalls ist von einem „Ermessensnichtgebrauch“ auszugehen. Wenn das behördliche Ermessen komplett ausgefallen ist oder fehlerhaft ausgeübt worden ist, können sich die Mieter gegen die rechtswidrige Anordnung wehren und gerichtliche Hilfe erfolgreich in Anspruch nehmen.

Marinova


Rechtstipp vom 24.08.2018

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