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Bauhandwerkersicherheit: Auch bei teilweise gewerblich genutztem Einfamilienhaus kein Anspruch

Rechtstipp vom 25.07.2016
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Rechtstipp vom 25.07.2016
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Das Problem:

§ 648a BGB gewährt dem Unternehmer unter den dort genannten Voraussetzungen gegen den Besteller einen Anspruch auf Stellung einer Sicherheit für die vereinbarte, aber noch nicht gezahlte Vergütung einschließlich der Nebenforderungen. Gem. § 648a Abs. 6 S. 1. Nr. 2 BGB besteht dieser Anspruch nicht, wenn es sich bei dem Besteller um eine natürliche Person handelt und er die Bauarbeiten zur Herstellung oder Instandsetzung eines Einfamilienhauses mit oder ohne Einliegerwohnung ausführen lässt. Der BGH hatte die Frage zu beantworten, ob diese Privilegierung des privaten Bauherrn auch dann gilt, wenn das Einfamilienhaus nicht nur zu Wohnzwecken genutzt wird.

Der Fall:

Die Parteien streiten über die die Stellung einer Bauhandwerkersicherung gemäß § 648a BGB. Ein Rechtsanwalt und Steuerberater beauftragt den später klagenden Unternehmer mit der Betreuung und Durchführung von Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen in seinem Haus. Der Souterrainbereich des Hauses soll als Büro für die von ihm betriebene Rechtsanwalts- und Steuerberaterkanzlei genutzt werden. Aus steuerrechtlichen Gründen werden zwei getrennte Verträge geschlossen, von denen der eine das allein zu Wohnzwecken zu nutzende Erdgeschoss und das 1. Obergeschoss und der andere das für berufliche Zwecke zu nutzende Untergeschoss betrifft. Beide Verträge beinhalten nicht näher beschriebene Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen bezüglich der Außenanlagen. Zu den Vertragspflichten des Unternehmers gehören insbesondere die Erstellung von Kostenschätzungen nach DIN 276, das Einholen behördlicher Genehmigungen, Verhandlung und Vermittlung zuverlässiger und fachkundiger Handwerksbetriebe, Bauleitung und Überwachung der Leistungen namens und für den Besteller, Abnahme der Leistungen sowie Rechnungsprüfung/Kontenführung namens und für den Besteller.

Noch vor Abschluss der Arbeiten zieht der Besteller in das renovierte Objekt ein. Kurz darauf überwerfen sich die Parteien zunächst wegen einer nicht gezahlten Rechnung. Der Unternehmer stellt hierauf seine Tätigkeit ein. Nachfolgend verklagt er den Besteller, ihm für seine Vergütungsansprüche einschließlich dazugehöriger Nebenforderungen aus dem Bauvertrag Sicherheit in Höhe nach § 648a BGB zu leisten. Das Landgericht verurteilt den Besteller zur Leistung der geforderten Sicherheit nach seiner Wahl in der beantragten Höhe. Seine dagegen gerichtete Berufung bleibt erfolglos. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Bestellers.

Die Entscheidung:

Der BGH (Urt. v. 10.03.2016 - VII ZR 214/15) verneint einen Sicherungsanspruch des Unternehmers unter Hinweis auf § 648a Abs. 6 S. 1 Nr. 2 BGB mit der Begründung, dass es sich bei dem streitgegenständlichen Objekt - anders, als von den Vorinstanzen angenommen - um ein Einfamilienhaus im Sinne der Vorschrift handelt. Zwar enthält § 648a Abs. 6 S. 1 Nr. 2 BGB selbst keine Definition des Begriffs „Einfamilienhaus“, nach dem allgemeinen Sprachgebrauch handelt es sich aber um ein Haus, mit dem in erster Linie der Wohnbedarf einer Familie gedeckt wird. Der Zweck der Norm, nämlich die Privilegierung privater Bauherren, die Bauvorhaben zur Deckung des (eigenen) Wohnbedarfs ausführen lassen, erfordert nach Meinung des BGH keine Beschränkung auf Wohnhäuser, die ausschließlich Wohnzwecken dienen. Eine Nutzung des Einfamilienhauses auch zu anderen Zwecken, wie z. B. hier dem Betrieb einer Anwalts-/Steuerberaterkanzlei steht der Anwendbarkeit des § 648a Abs. 6 S. 1 Nr. 2 BGB nicht entgegen, solange sie gegenüber der Nutzung zu Deckung des eigenen Wohnbedarfs nur von untergeordneter Bedeutung bleibt. Dies ist hier der Fall, da die für die freiberufliche Tätigkeit genutzte Fläche deutlich weniger als die Hälfte der Wohn- und Nutzfläche des gesamten Hauses ausmacht und dem Haus auch kein von einem Einfamilienhaus abweichendes Gepräge gibt. Da der BGH gem. § 563 Abs. 3 ZPO in der Sache selbst entscheiden kann, weist er die Klage ab.

Auswirkungen auf die Praxis:

Die jetzt vom BGH entschiedene Frage, ob die auch gewerbliche Nutzung des Einfamilienhauses bzw. der Einliegerwohnung die Privilegierung entfallen lässt, war – soweit ersichtlich – bislang nicht Gegenstand jedenfalls obergerichtlicher Rechtsprechung, was angesichts des Umstands, dass eine solche Konstellation nicht völlig außergewöhnlich ist und in der Praxis immer wieder vorkommen dürfte, etwas verwundert.

Eben diese Praxis stellt der BGH damit aber auch vor ein Problem. Seine Entscheidung, die Privilegierung des § 648a Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB nicht auf ausschließlich zu Wohnzwecken genutzte Einfamilienhäuser zu beschränken, sondern in gewissem Umfang auch andere Nutzungsarten zuzulassen, wenn nur die Wohnungsnutzung weiterhin überwiegt, ist zwar folgerichtig, da eine solche strenge Auslegung weder vom Zweck der Norm geboten noch vom Gesetzgeber gewollt ist. Zugleich ist aber damit das Feld bereitet für Auseinandersetzungen, ob der Besteller im konkreten Fall noch die Privilegierung des § 648a Abs. 6 S. 1 Nr.2 BGB in Anspruch nehmen kann oder doch Sicherheit leisten muss, was im Hinblick auf die Konsequenzen, die eine unberechtigte Verweigerung der Sicherheitenstellung nach § 648a Abs. 5 BGB haben kann (Leistungsverweigerungs- bzw. Kündigungsrecht des Unternehmers), von erheblicher Bedeutung ist. Der BGH gibt jedoch bereits Hinweise, anhand welcher Kriterien die Abgrenzung vorzunehmen ist. Nicht nur, dass die zu Wohnzwecken genutzte Fläche überwiegen muss, die anderweitige Nutzung darf zudem das Gepräge des Einfamilienhauses als Wohnhaus nicht verändern. Dies könnte etwa dann der Fall sein, wenn die gewerbliche Nutzung, zwar nur auf eine verhältnismäßig kleine Teilfläche beschränkt ist, ihrer Art nach aber sichtbare bauliche Veränderungen am Gebäude notwendig macht (Einbau eines Schaufensters, Installation von Werbeanlagen), so dass der Charakter eines reinen Wohnhauses verloren geht.


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