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Baurechtsbrief Nr. 7/2007

Rechtstipp vom 01.08.2007
Rechtstipp vom 01.08.2007

Grüß Gott,

es kann von folgenden interessanten Entscheidungen berichtet werden:


1. Ich hatte im Baurechtsbrief Nr. 4/2006 von dem Urteil des VG Gelsenkirchen berichtet, welches die Versagung einer Baugenehmigung für einen Lebensmitteldiscounter auf der Grundlage des mit dem EAG-Bau mit Wirkung ab dem 20.07.2004 neu eingefügten § 34 Abs. 3 BauGB gestützt hatte.

In dem sich anschliessenden Berufungsverfahren hat das OVG Münster mit seinem

 Urteil vom 13.06.2007 - Az.: 10 A 2439/06

das Urteil des VG aufgehoben. Nach Auffassung des OVG verstößt  der geplante Lebensmitteldiscounter nicht gegen § 34 Abs. 3 BauGB. Es wird ausgeführt:


"a) Der geplante Lebensmitteldiscounter ist ein Vorhaben im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB, auch wenn es sich hierbei nicht um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb handelt.  ( ... )

Der Begriff des Vorhabens im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB ist jedoch nicht auf großflächige Einzelhandelsbetriebe im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO beschränkt. Der Wortlaut der Vorschrift, welcher allein auf "Vorhaben nach Absatz 1 oder 2" abstellt, gibt für eine derartige einschränkende Auslegung nichts her. Zwar wird in der Gesetzesbegründung (BT-Drs. 15/2250, S. 54) ausgeführt, dass die Vorschrift "insbesondere Vorhaben des großflächigen Einzelhandels, deren städtebaulichen Auswirkungen über die nähere Umgebung hinausgehen", betrifft. Jedoch geht die Begründung auch davon aus, dass "bei entsprechender Fallkonstellation" die Regelung des § 34 Abs. 3 BauGB auch für andere Vorhaben als großflächigen Einzelhandel Bedeutung erlangen kann. Damit wird deutlich, dass jedenfalls im Einzelfall auch Einzelhandelsbetriebe unterhalb der Schwelle der Großflächigkeit unter Berufung auf § 34 Abs. 3 BauGB abgelehnt werden können."


Diese Auffassung steht in einer Linie mit dem Urteil des VGH München vom 05.02.2007 - Az.: 2 BV 05.1571 (Quelle: www.juris.de). In der Praxis werden sich wohl insbesondere die Discounter auf diese Auslegung einzurichten haben.


Desweiteren wird ausgeführt:

"b) Zentrale Versorgungsbereiche im Sinne von § 34 Abs. 3 BauGB können auch Grund- und Nahversorgungszentren sein. ( ... ) Diese versorgen in der Regel nur bestimmte Stadtteile größerer Städte   bzw. gesamte kleinere Orte mit Waren des kurzfristigen und mittelfristigen Bedarfs. In größeren und mittleren Städten dienen sie der Versorgung der Bevölkerung verschiedener Quartiere von zumeist einigen tausend Einwohnern vornehmlich mit Waren des kurzfristigen Bedarfs, die regelmäßig auch durch beschränkte Angebote von einzelnen Waren des mittelfristigen Bedarfs wie z.B. Bekleidung sowie von Dienstleistungen (Bank, Lottoannahmestellen, Friseur etc.) ergänzt werden."

Zum Kriterium der "schädlichen Auswirkungen" wird ausgeführt:

" Aus dem Wortlaut des Begriffs "schädliche Auswirkungen" ist abzuleiten, dass die zu erwartenden Auswirkungen des jeweilige Vorhabens auf den betroffenen zentralen Versorgungsbereich als in besonderem Maße negativ einzustufen sind. Das ist dann der Fall, wenn die städtebauliche Funktion des Bereichs beeinträchtigt ist; die Störung der Funktionsfähigkeit muss dabei, um als schädlich qualifiziert werden zu können, von beachtlichem Gewicht sein."

Das VG hatte "schädliche Auswirkungen" bereits dann bejaht, wenn Auswirkungen städtebaulicher Art vorliegen, die geeignet sind, die Funktionsfähigkeit des betroffenen zentrale Versorgungsbereichs zu berühren (Hervorhebung durch Verfasser). Das OVG vertritt hier also eine deutlich engere Auffassung und verneinte mit Blick auf die konkrete örtliche Situation das Entstehen schädlicher Auswirkungen.

Und entgegen dem VG ist das OVG (zu Recht!) der Auffassung, dass beweispflichtig für die Entstehung schädlicher Auswirkungen die Genehmigungsbehörde ist, und nicht der Bauherr. Es führt aus:

"Entgegen der Annahme des Verwaltungsgerichts trägt - jedenfalls bei nicht großflächigen Einzelhandelsbetrieben - nicht der Bauherr die Darlegungs- und gegebenenfalls Beweislast für das Vorliegen schädlicher Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB.  ( ... )

Das Tatbestandsmerkmal "schädliche Auswirkungen" ist ein gerichtlich voll überprüfbarer unbestimmter Rechtsbegriff. Die Behörde muss, um die Frage, ob schädliche Auswirkungen zu erwarten sind, beantworten zu können, die dem Prognoseschluss zugrundeliegenden Tatsachen (Prognosebasis) von Amts wegen in eigener Verantwortung ermitteln, § 24 Abs. 1 VwVfG NRW.  (...) Eine (materielle) Beweislastentscheidung kommt nur in Betracht, wenn es  trotz der erfolgten Ermittlung des Tatsachenmaterials bei der Unerweislichkeit der Behauptung bleibt ("non liquet"). Für den vorliegenden Fall einer behördlichen Entscheidung zu § 34 Abs. 1 und 3 BauGB ergibt eine Auslegung der gesetzlichen Regelung nach Wortlaut und Systematik, dass die Genehmigungsbehörde ggf. die Beweislast dafür trägt, dass schädliche Auswirkungen zu erwarten sind. § 34 Abs. 3 BauGB ist als Ausnahmevorschrift anzusehen. Sie schränkt die Zulässigkeit eines Vorhabens nach § 34 Abs. 1 und 2 BauGB ein, so dass die Behörde für das Vorliegen der einschränkenden Tatbestandsvoraussetzungen beweispflichtig ist." 

Die Revision wurde nicht zugelassen.

Quelle: www.justiz.nrw.de

2.  Auch Bauträger können einer Fremdenverkehrsbeitragspflicht unterliegen.

Dies entschied das OVG Lüneburg in seinem

Beschluss vom 21.06.2007 - Az.: 9 ME 177/06 

In dem der Entscheidung zugrunde liegendem Fall wurde ein Bauträger von einer Fremdenverkehrsgemeinde in Niedersachsen (Stadt Cuxhafen) zur Zahlung eines Fremdenverkehrsbeitrages herangezogen, nachdem er eine Eigentumswohnanlage errichtet und die Wohnungen - offenbar aber nicht als Ferienwohnungen -  verkauft hatte. Das Gericht führt aus:

"Gegenstand des Unternehmens der Antragstellerin ist nach § 2 des im Beschwerdeverfahren vorgelegten Gesellschaftsvertrages „der Erwerb und die Veräußerung von bebauten und unbebauten Grundstücken, die Bebauung von Grundstücken durch das eigene Unternehmen und durch Drittfirmen, die Vermietung und Verpachtung von bebauten und unbebauten Grundstücken". Die Antragstellerin ist hier nach vom Gesellschaftszweck her nicht gehindert, im Erhebungsgebiet Ferienwohnungen oder Ferienhäuser zu erwerben oder zu bauen und diese sodann zu veräußern oder zu vermieten an Ortsfremde zur Nutzung als Zweitwohnung (unmittelbarer Vorteil) oder an Ortsansässige zum Zwecke der Vermietung an Feriengäste bzw. des Verkaufs als Zweitwohnung für Ortsfremde (mittelbarer Vorteil). ( ... )

Nicht entscheidungserheblich für die Beurteilung der Beitragspflichtigkeit der Antragstellerin ist es, ob und ggf. in welchem Umfang sie bisher tatsächlich unmittelbar oder mittelbar Gewinne aus dem Fremdenverkehr erwirtschaftet hat oder beabsichtigt, dies zukünftig zu tun. Es kommt daher nicht darauf an, ob die von der Antragstellerin bislang erstellten und veräußerten Wohnungen in der „Residenz am Schlossgarten" (Westerreihe C.) bzw. in der Wohnanlage „Am Ritzebütteler Schloss" (Westerreihe D. und E.) sowie die Wohnungen in den im dritten und vierten Bauabschnitt zu erstellenden bzw. erstellten Wohnanlagen „Am Schloss Ritzebüttel" (Westerreihe F.) und „Residenz am Schlossgarten" (vierter Bauabschnitt - Westerreihe G.) als Ferienwohnungen genutzt werden. Dennoch sieht sich der Senat zu dem Hinweis veranlasst, dass dem Verwaltungsgericht auch nicht mit Blick auf diese offenbar bislang einzig von der Antragstellerin verwirklichten bzw. geplanten Objekte dahingehend zugestimmt werden kann, dass die Antragstellerin keine fremdenverkehrsbedingten Umsätze bzw. Gewinne erzielt hat oder noch wird erzielen können. Denn die Beantwortung der Frage, ob diesbezüglich erzielte bzw. erzielbare Umsätze/Gewinne fremdenverkehrsbedingt sind oder sein würden, hängt nicht davon ab, wie und von wem die Eigentumswohnungen derzeitig genutzt werden. Der Senat stimmt der Antragsgegnerin zu, dass eine derartige „Momentaufnahme" nicht entscheidungserheblich sein kann, weil sich die Nutzung der Wohnungen jederzeit wieder ändern kann. So ist es z.B. denkbar, dass Eigentümer von Wohnungen, die nach der von der Antragstellerin überreichten Übersicht eine Wohnung in der Westerreihe C., D. und E. als „Anlageobjekt" erworben und gegenwärtig an Ortsansässige vermietet haben, diese zukünftig für den Fremdenverkehr zur Verfügung stellen. Nichts anderes gilt für die zukünftige Nutzung von Wohnungen, die zurzeit als „Altersruhesitz" bestimmt sind. Anders wäre die Sache nur dann zu beurteilen, wenn die von der Antragstellerin bislang geschaffenen Wohnungen objektiv nicht geeignet wären, als Ferienwohnungen zu dienen. Dafür ist aber nichts ersichtlich."

Quelle: http://www.dbovg.niedersachsen.de/index.asp



Die Entscheidung steht im Widerspruch zu einem Urteil des VGH München vom 06.03.1089, Az.: 4 B 87.01262, (www.juris.de) wonach ein Bauunternehmer einen mittelbaren Vorteil nur mit solchen Wohnungen erzielt, die er jemanden verkauft, der sie als Ferienwohnungen im Rahmen des Fremdenverkehrs jeweils nur für einige Tage oder Wochen an Fremde vermietet, die sich zum Zwecke der Erholung oder des sonstigen ortsspezifischen Tourismus kurzfristig in der Gemeinde aufhalten. Alle sonstigen Fälle der Errichtung von Wohnungen in einem Fremdenverkehrsort, sei es zur eigenen Nutzung eines auswärtigen Eigentümers, oder zur Dauervermietung an Zweitwohnungsbesitzer oder Angestellte der Fremdenverkehrsindustrie machen den Bauunternehmer mit dem dadurch erzielten Umsatz oder Gewinn nicht fremdenverkehrsbeitragspflichtig.

Ob dieser Disput revisionsrechtlich gelöst wird, ist zweifelhaft, da es sich jeweils um die Auslegung nicht revisiblen Landesrechts (Kommunalabgabenrecht i.V.m. kommunaler Fremdenverkehrsbeitragssatzung) handelt.

Ich hoffe, dass diese Informationen für Sie von Interesse sind!

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