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Bauträger, Sonderwünsche und Mängel

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Bei einem Bauträgervertrag schuldet der Bauträger in aller Regel dem Erwerber ein komplettes und schlüsselfertiges Haus oder eine Wohnung inkl. Grundstück. Der Käufer kann sich somit, sofern die Leistungsbeschreibung ausführlich, vollständig und zutreffend war und darüber hinaus das Bauwerk auch noch mangelfrei errichtet wurde, über ein „Rundum-Sorglos-Paket“ freuen.

Oftmals ergeben sich beim Erwerber jedoch während der Bauphase noch Sonderwünsche: In dem einen Raum wäre Parkett sehr schön, im anderen Raum möge ein offener Kamin eingebaut oder aber eine Fußbodenheizung verlegt werden. Gegen einen entsprechenden, nicht zwingend angemessenen Aufpreis sind die meisten Bauträger auch bereit, diese Sonderwünsche abweichend vom ursprünglichen Vertrag zu erfüllen. Nicht selten jedoch wird der Erwerber darauf verwiesen, diese Sonderwünsche direkt mit dem ausführenden Handwerker zu klären und diesen direkt zu beauftragen. Die Motive für ein solches Vorgehen seitens des Bauträgers sind unterschiedlich, nicht zuletzt jedoch darin begründet, dass der Bauträger seinerseits keine Gewährleistung für die auf den Sonderwünschen basierenden Arbeiten übernehmen will. Wird der Sonderwunsch dann mangelhaft ausgeführt, wird schlicht auf den ausführenden Handwerker verwiesen, welcher ja schließlich Vertragspartner des Erwerbers ist.

So einfach werden sich Bauträger, zumindest im Gerichtsbezirk des Oberlandesgerichts Karlsruhe, nicht mehr ihrer Gesamtverantwortung entziehen können.

Das Oberlandesgericht Karlsruhe hat am 15.01.2016 (AZ 19 U 133/14) nämlich entschieden, dass den Bauträger auch hinsichtlich solcher Bauleistungen eine Koordinierungspflicht trifft, die der Erwerber mit seiner Zustimmung direkt an den ausführenden Bauhandwerker in Auftrag gibt.

Im entschiedenen Fall hatte der Erwerber direkt an den ausführenden Bauhandwerker mit Zustimmung des Bauträgers den Einbau einer Fußbodenheizung beauftragt. Diese stellte sich jedoch aus verschiedenen Gründen als mangelhaft dar und harmonierte nicht hinreichend mit dem vom Bauträger eingebauten Brennwertkessel.

Das Oberlandesgericht Karlsruhe hat nunmehr festgestellt, dass dem Bauträger eine Koordinierungspflicht aus seiner Stellung als Sachwalter gegenüber dem Erwerber obliegt.

Im Fall eines sog. selbstständigen Sonderwunschvertrags, wenn also der Erwerber mit Zustimmung des Bauträgers Sonderwünsche direkt an die ausführenden Handwerker in Auftrag gibt, ist der Bauträger gehalten, Überprüfungen anzustellen, ob sich der Sonderwunsch in das Gesamtkonzept der übrigen Bauleistungen störungsfrei einfügen lässt. Sollten sich hier Probleme abzeichnen, ist der Bauträger verpflichtet, planerische Anweisungen zu erteilen. Diese Koordinierungspflicht begründet eine Verantwortlichkeit des Bauträgers für das störungsfreie Funktionieren beider Bestandteile (im entschiedenen Fall Brennwertkessel und Fußbodenheizung) im Rahmen des Gesamtgewerks.

Somit konnte sich der Erwerber sowohl an den ausführenden Handwerker, als auch – und insbesondere – an den Bauträger wenden, um schlussendlich eine mangelfrei funktionierende Heizungsanlage zu erhalten.

Mithin werden sich Bauträger künftig bei direkt beauftragten Sonderwünschen nicht einfach zurücklehnen und den Erwerber an die ausführenden Handwerker verweisen können.

Dachs, Bartling, Spohn Rechtsanwälte mbB

Rechtsanwalt Oppenländer

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht


Rechtstipp vom 19.07.2016
aus der Themenwelt Bauen und Wohnen und dem Rechtsgebiet Baurecht & Architektenrecht

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