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Bauzeitverlängerung: Wer haftet für die entstandenen Mehrkosten?

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Im Bauvertrag wird häufig eine bestimmte Bauzeit festgelegt. Bei der Bestimmung dieser Bauzeit ist der Bauunternehmer verpflichtet, bestimmte Faktoren zu berücksichtigen, um eine Bauzeitverlängerung zu vermeiden. Allerdings kann der Grund für die Verlängerung der Bauzeit auch beim Bauherrn liegen. 

Was versteht man unter einer Bauzeitverlängerung? 

Im Bauvertrag wird eine bestimmte Bauzeit festgelegt. Die rechtliche Grundlage für den Bauvertrag ergibt sich entweder aus den Vorschriften der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) oder aus den Regelungen des BGB.

Wenn diese Bauzeit nicht eingehalten werden kann, dann kann dies zu einer Bauzeitverlängerung führen. Hier muss einmal zwischen der fremdverschuldeten und der selbst verschuldeten Bauzeitverlängerung unterschieden werden: 

  • Fremdverschuldete Bauzeitverlängerung: Bei der fremdverschuldeten Bauzeitverlängerung liegt die Ursache für die Nichteinhaltung der festgelegten Bauzeit beim Bauunternehmer. Gründe können eine falsche Kalkulation oder mangelhafte Bauablaufplanung sein. Aber auch die Beschäftigung von nicht qualifizierten Mitarbeitern ist dem Bauunternehmer zuzurechnen.

  • Selbstverschuldete Bauzeitverlängerung: Die Ursache für die Nichteinhaltung der festgelegten Bauzeit kann auch beim Bauherrn selbst liegen. Wünsche und Vorstellungen für das Haus können sich während der Bauphase ggf. ändern. Nachträgliche Änderungen können dann zu einer Verlängerung der Bauzeit führen. Weitere Gründe für eine selbst verschuldete Bauzeitverlängerung wären, wenn der Bauherr dem Bauleiter den Zugang zum Baugrundstück verweigert oder eine kurzfristig geänderte Bemusterungsentscheidung. 

Was sind die häufigsten Gründe für eine Bauzeitverlängerung?

Während der Bauphase kann es immer wieder Gründe geben, die eine Bauzeitverlängerung verursachen. Diese Gründe können unterschiedlicher Art sein und sowohl in den Verantwortungsbereich des Bauherrn als auch des Bauunternehmers fallen können: 

  • Außerbetriebliche Ursachen vor dem Vertragsschluss: Bereits vor Vertragsschluss muss man Ursachen bedenken, die zu einer Bauzeitverlängerung führen können. Hierzu zählen beispielsweise die Witterungsverhältnisse, die konkreten Standortbedingungen oder das Klima. Der Bauunternehmer ist daher verpflichtet, diese Punkte zu berücksichtigen und hierfür entsprechende Ausweichmöglichkeiten oder Zeitreserven einzuplanen. Ist der Bauunternehmer seiner Verpflichtung nicht nachgekommen, haftet er für die eingetretene Bauzeitverlängerung.

  • Außerbetriebliche Ursachen nach dem Vertragsschluss: Es gibt jedoch auch Verzögerungen, die für den Bauunternehmer vor Vertragsschluss nicht vorhersehbar waren. Hierzu zählen beispielsweise eine zu spät erteilte Baugenehmigung oder ein durch die Baubehörde erlassener Baustopp. In diesem Fall spricht man dann von einer berechtigten Bauzeitverlängerung, der Bauunternehmer kann daher nicht für die entstandenen Mehrkosten in Haftung genommen werden.

  • Innerbetriebliche Ursachen: Auch innerbetriebliche Störungen können ein Grund für eine Bauzeitverlängerung sein. Hierzu gehören verspätete Materiallieferungen, schlecht geplante Arbeitsabläufe oder eine falsche Personalplanung. Da diese Aufgaben in den Verantwortungsbereich des Bauunternehmers fallen, muss dieser in der Regel auch für die entstandenen Mehrkosten bei einer Bauzeitverlängerung aufkommen. 

Haftet der Bauunternehmer auch, wenn er die Verzögerung nicht zu vertreten hat? 

Hat der Bauunternehmer die Bauzeitverlängerung zu vertreten, dann kann der Bauherr Mehrkosten und ggf. Schadensersatz geltend machen. Gemäß § 6 Absatz 2 Nr. 1 VOB/B gibt es jedoch auch Gründe, die dem Bauunternehmer nicht zugerechnet werden können. Zu diesen Gründen zählen höhere Gewalt wie Schlechtwetter, Arbeitnehmerstreiks oder ein Baustopp. 

Hat der Bauunternehmer die Bauzeitverlängerung nicht zu vertreten, dann wird diesem gemäß § 6 Absatz 4 VOB/B eine Fristverlängerung eingeräumt. Diese bestimmt sich nach der Dauer der Behinderung, zusätzlich wird ein Zuschlag für die Wiederaufnahme der Arbeit und eine Verschiebung in eine schlechtere Jahreszeit mit einbezogen. 

Wann haftet der Bauherr für die entstandenen Mehrkosten? 

Jede Bauzeitverlängerung verursacht Mehrkosten. Sollte es sich um einen selbst verschuldete Bauzeitverlängerung handeln, muss der Bauherr für die Mehrkosten aufkommen. Der Bauunternehmer sowie der Architekt können dann die zusätzlichen Kosten gegenüber dem Bauherrn geltend machen. 

Der Architekt hat gemäß § 4 Absatz 3 HOAI, § 642 BGB einen Anspruch auf weitere Honorarzahlungen. Der Bauunternehmer kann gemäß § 6 Absatz 6 VOB/B, § 642 BGB Schadensersatz gegenüber dem Bauherrn geltend machen. Die Voraussetzung für einen Anspruch nach § 642 BGB ist jedoch, dass eine Baubehinderungsanzeige im Sinne des VOB/B gestellt wurde und sich der Bauherr in Annahmeverzug befindet. 

Im Annahmeverzug befindet sich der Bauherr in der Regel schon dann, wenn er seiner Mitwirkungspflicht nicht nachkommt, weil er wichtige Dokumente nicht vorlegt. Wichtig ist auch, dass der Bauherr schriftlich mitgeteilt bekommt, dass der Bauunternehmer seine vertragliche Leistung erbringen will, dies aber aufgrund von Gründen, die in den Verantwortungsbereich des Bauherrn fallen, nicht möglich ist. 

Wie berechnen sich nachträgliche Änderungswünsche des Bauherrn nach dem BGB?

Wurde der Bauvertrag nach den Regelungen des BGB geschlossen, ergibt sich das Anordnungsrecht des Bauherrn aus §650b BGB. Hier geht es um insbesondere um nachträgliche Änderungswünsche des Bauherrn. Das Gesetz sieht hier zunächst ein Einigungsmodell vor. Der Bauunternehmer muss ein Angebot für die Mehr- und Mindervergütung erstellen. Gelingt diese Einigung nicht,  erhält der Bauherr ein Anordnungsrecht. 

Sollte der Bauherr von seinem Anordnungsrecht Gebrauch machen, bestimmt sich die Höhe der Vergütung nach § 650c BGB. Maßgeblich sind dann die tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten. 

Wie werden die Mehrkosten aufgrund der Bauzeitverlängerung nach der VOB berechnet? 

Um die konkreten Mehrkosten, die aufgrund der Bauzeitverlängerung entstehen, berechnen zu können, muss die alte Kostenkalkulation offengelegt werden und die neue Bauzeit vertraglich festgelegt werden. Bei den Mehrkosten müssen Mengenänderungen, Leistungsänderungen sowie Zusatzleistungen berücksichtigt werden: 

  • Mengenänderung: Bei der Berechnung der Mehrkosten aufgrund der Mengenänderung gilt der § 2 Absatz 3 VOB. Demnach finden Mehr- oder Minderkosten unter 10 Prozent keine Berücksichtigung.

  • Leistungsänderung: Die Leistungsänderung ist in § 2 Absatz 5 VOB geregelt und umfasst die Kosten, die aufgrund einer Änderung des Bauentwurfs nach dem Vertragsschluss entstehen. Hier können Material-, Personal oder Gerätekosten fallen.

  • Zusatzleistungen: Auch Zusatzleistungen müssen bei der Berechnung der Mehrkosten berücksichtigt werden. Unter Zusatzleistungen fallen alle Leistungen, die nicht im Leistungsverzeichnis und im VOB/C enthalten sind. Zu den Zusatzleistungen zählen jedoch nicht Nebenpflichten, die ohnehin zum gewöhnlichen Leistungsumfang gehören. Die Zusatzleistung ist in § 2 Absatz 6 VOB geregelt. Demnach hat der Bauunternehmer einen Anspruch auf eine besondere Vergütung, wenn eine Leistung gefordert wird, die im Vertrag nicht vorgesehen ist. Dass ein Anspruch auf eine besondere Vergütung besteht, muss der Bauunternehmer dem Auftraggeber jedoch vorher ankündigen, bevor er die Leistung beginnt. 

Wie können negative Konsequenzen aufgrund der Bauzeitverlängerung vermieden werden? 

Der Bau eines Eigenheims ist sehr kostspielig. Mehrkosten aufgrund einer Bauzeitverlängerung sind für den Bauherrn daher eher unerwünscht. Kommt es zu einer Bauzeitverlängerung beispielsweise durch eine Mengenerhöhung, dann sollte der Bauherr dem Bauunternehmer die Bauzeitverlängerung schriftlich mitteilen. So kann vermieden werden, dass Verzugsansprüche gegenüber dem Bauherrn entstehen. 

Sollte der Bauherr während des Baus Änderungswünsche haben, dann sollten die hierfür zusätzlich anfallenden Kosten ebenfalls schriftlich dokumentiert werden. So hat der Bauherr während der Bauzeitverlängerung einen Überblick über die konkreten Kosten. 

Zudem kann ein detaillierter Bauvertrag hilfreich bei Streitigkeiten aufgrund der Bauzeitverlängerung sein. In diesem kann nämlich festgehalten werden, ob es eine zusätzliche Vergütung bei einer Bauzeitverlängerung gibt und wie sich diese berechnet. 

Foto(s): pixabay.com/3844328


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