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Beginn der Bauarbeiten vor Erteilung der Baugenehmigung? Als Bauträger keine gute Idee ...

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Um in Deutschland ein Haus zu bauen, benötigt man eine Baugenehmigung. Das weiß so ziemlich jeder. Doch was tun, wenn sich das Baugenehmigungsverfahren ewig in die Länge zieht? Schon mal mit den ersten Arbeiten beginnen? Als Bauunternehmer zumindest keine gute Idee ...

(BGH, Beschluss vom 24.06.2015, Az.: VII ZR 71/13; OLG Celle, Urteil vom 07.03.2013, Az.: 16 U 147/12)

Der Fall

Im Jahr 2007 schlossen ein Ehepaar und ein Bauunternehmer einen Vertrag über die schlüsselfertige Herstellung eines Einfamilienhauses zu einem Brutto-Festpreis in Höhe von 296.000 €. Der Bauunternehmer stellte sodann einen Bauantrag. Da sich das Baugenehmigungsverfahren ein wenig in die Länge zog begann er anschließend bereits vor Erteilung der Baugenehmigung mit den ersten Bauarbeiten (Einrichtung der Baustelle, Erdarbeiten). Die Bauherren beabsichtigten die Finanzierung des Projektes teilweise mit einem KFW-Darlehen. Bewilligungsvoraussetzung des KFW-Darlehens war, dass mit den Bauarbeiten vor Antragsstellung noch nicht begonnen wird. Dies war dem Bauunternehmer bewusst. Ebenfalls war ihm bewusst, dass die Baugenehmigung noch nicht vorlag.

Die Bauherren waren mit dem Baubeginn nicht einverstanden und mahnten den Bauunternehmer nach Beginn der Bauarbeiten schriftlich ab. Anschließend kündigten sie den Bauträgervertrag. Nach ihrer Ansicht lagen schwerwiegende Vertragsverletzungen des Bauunternehmers vor, da er ohne Baugenehmigung mit den Arbeiten begonnen hatte und die Bewilligung des KFW-Kredits gefährdet hatte.

Der Bauträger verklagte die Bauherren anschließend vor dem Landgericht Hannover. Er verlangte Werklohn für die Herstellung des Bauantrages (2 % des Gesamtpreises nach dem Zahlungsplan des Bauvertrages; 5920 Euro). Weiterhin verlangte er eine Zahlung in Höhe von 62.429,50 Euro für nicht ausgeführte Leistungen in Folge der ausgesprochenen Kündigung unter Abzug ersparter Aufwendungen.

Die Entscheidung

Das Landgericht Hannover hat der Klage hinsichtlich der begehrten Zahlung für die Herstellung des Bauantrages stattgegeben und die Klage im Übrigen abgewiesen. Gegen dieses Urteil haben die Parteien Rechtsmittel eingelegt.

Sowohl das OLG Celle als auch der BGH haben die Entscheidung des Landgerichts Hannover bestätigt:

Die Kündigung der Bauherren war nach Auffassung der Gerichte gerechtfertigt. Mit dem Baubeginn vor Erteilung einer Baugenehmigung und vor Beantragung des KFW-Förderkredits hatte der Bauunternehmer nach ihrer Ansicht wichtige Vertragsverletzungen begangen. Eine Fortsetzung des Vertrags sei damit unter Würdigung aller Umstände für die Bauherren nicht mehr zumutbar gewesen. Nach erfolgter Abmahnung sei die Kündigung nach Auffassung der Gerichte rechtmäßig gewesen. Ein Anspruch auf Zahlung von 62.429,50 Euro für nicht ausgeführte Leistungen lag demnach nach Auffassung des Gerichts nicht vor.

Der Bauunternehmer habe jedoch trotz Kündigung des Bauvertrags einen Anspruch auf Vergütung der bis zur Kündigung erbrachten Leistungen, somit vorliegend einen Anspruch auf Zahlung der 5920 Euro für die Erstellung des Bauantrags.

Fazit

Bauunternehmer sollten nie mit den Arbeiten vor Erteilung der Bauarbeiten beginnen, sofern mit den Bauherren nicht Anderweitiges vereinbart worden ist.

Gerne können wir Sie in Ihrer Angelegenheit beraten und anwaltlich vertreten. Ausdrücklich möchten wir jedoch darauf hinweisen, dass wir keine kostenlose Beratung anbieten. Aufgrund der Vielzahl von Anfragen aus dem Internet können wir auch Nachfragen zu diesem Artikel grundsätzlich nicht kostenlos beantworten.

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