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Belehrung des Verkäufers über Widerrufsrecht durch Makler nur schriftlich sicher

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Nachdem mittlerweile regelmäßig der Verkauf einer Immobilie auch für den Verkäufer provisionspflichtig ist, rückt das Widerrufsrecht für Verkäufer mehr in den Fokus. Eine aktuelle Entscheidung des BGHs zeigt, dass Immobilienmakler hier oftmals noch nicht gut aufgestellt sind und so leichtfertig den Provisionsanspruch gefährden.

Widerrufsrecht Verkäufer

Der Vertrag zwischen Kaufinteressent und Makler kommt regelmäßig über Fernkommunikationsmittel zustande, so dass hier ein Widerrufsrecht besteht. Die meisten Makler haben Ihre Prozesse auch entsprechend ausgerichtet (Achtung: die Belehrung über Internetplattformen genügt nicht immer: Rechtsanwalt Kromer über fehlerhafte Widerrufsbelehrung auf Immobilienplattformen)

Der Maklervertrag zwischen Makler und Verkäufer kommt dagegen regelmäßig im zu verkaufenden Objekt zustande. Damit handelt es sich um einen sogenannten „Außerhalb von Geschäftsräumen“ geschlossenen Vertrag (umgangssprachlich aufgrund der früheren Rechtslage: „Haustürgeschäft“). Bei diesem besteht – wenn der Verkäufer in seiner Eigenschaft als Privatperson handelt – ein gesetzliches Widerrufsrecht.

Beginn Widerrufsfrist setzt ordnungsgemäße Belehrung voraus

Damit die 14tägige Widerrufsfrist zu laufen beginnt, ist zuvor die ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung durch den Makler erforderlich. Neben der inhaltlichen Prüfung der Widerrufsbelehrung ist hier insbesondere eine Besonderheit zu beachten. Anders als bei Fernabsatzverträgen ist bei solchen Geschäften nach Art. 246a § 4 Abs. 2 Satz 1 EGBGB die Belehrung auf Papier notwendig. Nur mit Zustimmung des Verbrauchers, ist eine Übermittlung auf einem anderen dauerhaften Datenträger möglich.

BGH: Widerruf ohne Wertersatz

Durch Urteil vom 26.11.2020 hat der Bundesgerichtshof ausdrücklich einem Verkäufer Recht gegeben, der sich weigerte die Maklerprovision zu bezahlen. Dieser Verkäufer hatte den Maklervertrag ausgefüllt und auch angekreuzt, dass er den sofortigen Beginn der Dienstleistungen wünsche und ihm bekannt sei, dass er bei vollständiger Vertragserfüllung durch den Makler sein Widerrufsrecht verliert. Allerdings war dem Maklervertrag das gesetzlich vorgesehene Muster-Widerrufsformular nicht beigefügt, der Makler hatte dieses wieder mitgenommen. Nach Verkauf der Immobilie, an einen vom Makler vermittelten Käufer, erklärte der Verkäufer den Widerruf des Maklervertrages.

Fazit

Immobilienmaklern ist dringend anzuraten, das Thema Widerrufsbelehrung gegenüber Verkäufern professionell anzugehen, die Rechtsprechung ist – das zeigt das aktuelle Urteil des BGH – tendenziell sehr verbraucherfreundlich.

Vgl. BGH, Urteil vom 26.11.2020, Az. I ZR 169/19



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