Zur Navigation springen Zum Inhalt springen Zum Footer springen

Betriebskosten

aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

1. Die gesetzlichen Regelungen

Im Rahmen der Mietrechtsreform wurden 2001 erstmals Regelungen über die Vereinbarung und Abrechnung von Betriebskosten in das Bürgerliche Gesetzbuch aufgenommen. Die Regelungen sind in den Para-grafen 556, 556a und 560 zusammengefasst. Hier die wichtigsten Inhalte:

Betriebskosten müssen wirksam vereinbart sein

Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter neben der Grundmiete Betriebskosten trägt. Das heißt im Umkehrschluss: Ohne eine solche Vereinbarung sind Betriebskosten bereits in der Miete enthalten. Betriebskosten können als Pauschale (ohne Abrechnung) oder als Vorauszahlung (mit Abrechnung) vereinbart werden. Vorauszahlungen dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden. Zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen sind unwirksam.

Was sind Betriebskosten?

Im § 556 Abs. 1 BGB sind Betriebskosten wie folgt definiert.

Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen und Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.

Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung (BetrKV) vom 25. November 2003 (BGBl. S. 2346, 2347) die durch Artikel 4 des Gesetzes vom 3. Mai 2012 (BGBl. I S. 958) geändert worden ist.

Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers, durch die Betriebskosten erspart werden, dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für die gleichwertige Leistung eines Unternehmens angesetzt werden könnte (allerdings ohne Umsatzsteuer).

Die umlegbaren Positionen sind abschließend in § 2 der BetrKV aufgeführt.

Keine Betriebskosten und damit in keinem Fall umlegbar sind u.a. Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungskosten und Verwaltungskosten.

Achtung: Mieter von Eigentumswohnungen finden solche Positionen oft in ihrer Betriebskostenabrechnung vor. Der Wohnungseigentümer muss dafür zahlen, der Mieter aber nicht!

Wann muss abgerechnet werden?

Über Betriebskostenvorauszahlungen ist jährlich abzurechnen. Das heißt, der Abrechnungszeitraum beträgt grundsätzlich 12 Monate. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes vorliegen.

Beispiel: Abrechnungszeitraum I. Oktober bis 30. September. Die Abrechnung muss bis zum 30. September des Folgejahres vorliegen.

Dies ist zugleich eine Ausschlussfrist für Nachzahlungen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Vermieter Nachzahlungen nur noch geltend machen, wenn er nachweisen kann, dass er die Verspätung nicht zu vertreten hat.

Einwendungen gegen die Abrechnung muss der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nur noch geltend machen, wenn er die Verspätung nicht zu vertreten hat.

Achtung: Muss der Mieter im Ergebnis der Abrechnung eine Nachzahlung leisten, so gerät er 30 Tage nach Zugang der Abrechnung in Zahlungsverzug, sofern er in der Abrechnung auf diese Frist aufmerksam gemacht wurde.

Die Frist von 30 Tagen gilt auch für die Auszahlung eines Guthabens durch den Vermieter.

Zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen sind unwirksam.

Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit

Bei der Abrechnung von Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Der Vermieter wirtschaftet nur dann ordnungsgemäß, wenn er nur diejenigen Betriebsleistungen erbringt oder erbringen lässt, die zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache erforderlich, nicht überteuert und nicht vermeidbar sind. Dabei steht ihm aber ein gewisser Ermessens- und Beurteilungsspielraum zu.

Der Abrechnungsmaßstab

Die Verteilung der Kosten auf die einzelnen Mieter kann durch gesetzliche Regelungen (z.B. Heizkostenverordnung für Heiz- und Warmwasserkosten) vorgegeben sein.

Die Verteilung der Kosten kann auch zwischen dem Mieter und dem Vermieter vereinbart werden.

Im Übrigen sind die Kosten nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen.

Achtung: Es ist immer von der Gesamtwohnfläche des Hauses auszugehen, nickt von der gerade vermieteten Fläche!

Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch bzw. der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.

Ist bisher etwas anderes vereinbart, kann der Vermieter einseitig durch Erklärung in Textform (Erklärung in Textform: Die Textform trägt den modernen Nachrichtenübermittlungstechnologien Rechnung. Im Gegensatz zur Schriftform muss die Erklärung nicht auf einem Original und nicht eigenhändig unterschrieben vorliegen. Die Erklärung muss in einer Urkunde oder einer anderen zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeigneten Weise abgegeben werden, die Person des Erklärenden muss genannt sein und der Abschluss der Erklärung muss durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders erkennbar gemacht sein.) bestimmen, dass künftig Betriebskosten ganz oder teilweise verbrauchsabhängig abgerechnet werden sollen. Diese Erklärung ist nur zu Beginn eines Abrechnungszeitraumes zulässig. Sind die Kosten bisher in der Miete enthalten, ist diese entsprechend herabzusetzen. Zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen sind unwirksam.

Veränderungen von Betriebskosten

Pauschalen: Erhöhungen der Betriebskosten kann der Vermieter durch Erklärung in Textform anteilig auf die Mieter umlegen, wenn diese Möglichkeit im Mietvertrag vereinbart ist. Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. Rückwirkende Erhöhungen kann der Vermieter vom Zeitpunkt der Erhöhung an, höchsten aber vom Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres geltend machen, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.

Bei Ermäßigungen von Betriebskosten ist die Pauschale vorn Zeitpunkt der Ermäßigung an zu senken. Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen

Vorauszahlungen: Sowohl der Vermieter als auch der Mieter kann nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.

Bei Veränderungen von Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.

Zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen sind unwirksam.

2. Was darf umgelegt werden?

Keine Betriebskosten sind:

1.         die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten),

2.         die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).

Umlagefähige Betriebskostenarten (§ 2 BetrKV)

1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer;

2. die Kosten der Wasserversorgung, hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe;

 

3. die Kosten der Entwässerung, hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe;

4. die Kosten

a)         des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage,

hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brenn-stoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebs-stroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung; oder

b)         des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage,

hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums; oder

c)         der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a; oder

d)       der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten,

hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz;

5. die Kosten

a)         des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungs-anlage,

hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a; oder

b)       der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a; oder der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten,

 

hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft;

6. die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen

a)         bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, oder

b)       bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, oder

c)         bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;

7. die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage;

8. die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung, zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen ein-schließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung;

9. die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs; die Kosten der Gartenpflege, hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen;

10. die Kosten der Gartenpflege, hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen;

11. die Kosten der Beleuchtung, hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen;

12. die Kosten der Schornsteinreinigung, hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind;

13. die Kosten der Sack- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug;

14. die Kosten für den Hauswart, hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 1.0 und 16 nicht angesetzt werden;

15. die Kosten

a)         des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft oder das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen; oder

b)         des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage, hierzu gehören die Kosten entsprechend Buchstabe a, ferner die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandkabelanschlüsse;

16. die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,

17. sonstige Betriebskosten, hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.

ACHTUNG: Nummer 17 bedeutet nicht, dass der Vermieter sämtliche Betriebskosten umlegen darf, die nicht in Nummern 1-16 benannt sind. Es ist zwingend erforderlich, dass die Position (z.B. Reinigung der Dachrinnen) im Mietvertrag ausdrücklich benannt ist.

Der Artikel gibt eine erste Orientierung und ersetzt in keinem Fall die qualifizierte Prüfung Ihrer Abrechnung.

Sie haben Fragen? Gleich Kontakt aufnehmen!

Profil-Bild
            Rechtsanwalt Ben Geißler (Rechtsanwaltskanzlei Geißler) Rechtsanwalt Ben Geißler

Rechtstipps zum Thema

Rechtstipps des Autors

Alle Rechtstipps von Rechtsanwalt Ben Geißler (Rechtsanwaltskanzlei Geißler)

Damit Sie wissen, wann Sie im Recht sind

Informationen über aktuelle Gesetzesänderungen, neue Urteile, hilfreiche Tipps und Kurioses im wöchentlichen anwalt.de-Newsletter

Ihre E-Mail-Adresse wird nur für den anwalt.de-Newsletter verwendet und nicht an Dritte weitergegeben. Sie können den anwalt.de-Newsletter jederzeit wieder abbestellen.