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Betriebskostenabrechnung eines Vermieters: Personalkosten des Hauswarts und Graffitiverschmutzung

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Mietrecht – Betriebskostenverordnung – Lohnbuchhaltungskosten im Gewerbemietverhältnis

Rechtsprechung des Landgerichts Kassel zur Betriebskostenabrechnung eines Vermieters betreffend die Kostenpositionen

a) Personalkosten des Hauswarts

b) Beseitigung von Graffitiverschmutzungen

Gegenstand der Entscheidung waren die von einem Vermieter in einem Gewerbemietverhältnis gegenüber dem Mieter geltend gemachten Lohnbuchhaltungskosten des Hausmeisters nebst den diesbezüglichen Beiträgen zur Berufsgenossenschaft sowie den Kosten für die Beseitigung von Graffitiverschmutzungen. Hierzu wurde in § 5 Ziff. 2 des Mietvertrages vom 28. September 2008 folgende Regelung getroffen:

„Die Betriebskosten i. S. v. § 2 BetrKV sind im Anschluss an § 25 dieses Mietvertrages wiedergegeben“. In § 25 wurde dann die Ziff. 9 des § 2 BetrKV gestrichen und ansonsten der Gesetzeswortlaut der Ziff. 14 wie nachfolgend wiedergegeben:

„Die Kosten für den Hauswart, hierzu zählen die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden“.

Der Vermieter vertrat zu den Hausmeisterkosten die Auffassung, bei den nachgewiesenen Kosten für die Lohnbuchhaltung handele es sich nicht um Verwaltungskosten, da diese ausschließlich im Zusammenhang mit den durch die Hausmeistertätigkeit entstandenen Personalkosten stehen würden. Ein Zusammenhang mit einer kaufmännischen und/oder rechtlichen Verwaltung des Gebäudes bestehe deshalb nicht. Auch bei den Beiträgen für die Verwaltungs- und Berufsgenossenschaft handele es sich um umlagefähige Personalkosten des Hausmeisters.

Hierzu hat das Landgericht Kassel mit Urteil vom 23. Juni 2016 in zweiter Instanz festgestellt, dass es sich bei den Lohnbuchhaltungskosten des Hausmeisters um Verwaltungskosten im Sinne von § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV also um Kosten handelt, die der Vermieter selbst oder durch Arbeitskräfte wie Büropersonal, ggf. mit Hilfe von Einrichtungen (Büroausstattung) zur kaufmännischen und rechtlichen Verwaltung des Gebäudes aufwenden muss. Bereits die Begriffsbestimmung des § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV macht deutlich, dass es sich hierbei um Kosten handelt, die dem Vermieter aus der Wahrnehmung seiner originären Interessen entstehen. Solche Kosten werden grundsätzlich mit der Miete abgegolten. Weiter heißt es in dem Berufungsurteil hierzu wie folgt:

„Hiernach zählen die Kosten der Lohnbuchhaltung zu den Verwaltungskosten (so auch AG Steinfurt, Az.: 21 C 1668/12). Es handelt sich entgegen der Ansicht des Klägers nicht um Personalkosten im vorgenannten Sinne, weil darunter nur der Arbeitslohn und die Lohnnebenkosten sowie geldwerte Leistungen fallen, mithin die direkten Personalkosten, nicht aber die indirekten Personalkosten“.

Allerdings erachtet das Landgericht Kassel im Urteil vom 23. Juni 2016 die von dem Hausmeister verursachten Kosten für die Verwaltungs- und Berufsgenossenschaft für umlagefähig, da es sich hierbei – anders als bei den Lohnbuchhaltungskosten – um direkte Personalkosten handelt, die der Arbeitgeber von Gesetzes wegen zu tragen hat. Konkret führt das Landgericht Kassel hierzu Folgendes aus:

„Zum Schutz von Arbeitsunfällen, Wegeunfällen sowie Berufskrankheiten sind Arbeitnehmer nach den Vorschriften des Sozialgesetzbuches VII in der gesetzlichen Unfallversicherung bzw. in der Berufsgenossenschaft zu versichern. Die hierfür entstehenden Kosten kann der Vermieter als Betriebskosten umlegen“.

Zu den Graffitiverschmutzungen vertrat der Vermieter die Ansicht, hierbei handele es sich schon deshalb nicht um Instandsetzungskosten, weil es sich bei Graffitis, die der Vermieter nicht verhindern könne und die die Nutzbarkeit des Mieträume zum vertraglich vereinbarten Zweck nicht maßgeblich beträfen, nicht um einen Mangel der Mietsache handele. Diese gelte insbesondere auch für kriminelles Verhalten Dritter, welches der Vermieter nicht oder jedenfalls nicht mit zumutbaren Mitteln abwehren könne. Die Kosten für die Beseitigung der Graffitiverschmutzungen fielen des Weiteren auch deshalb unter den Betriebskostenbegriff des § 1 Abs. 1 BetrKV, da es hierbei insbesondere um laufend entstehende Kosten handele. Nach § 1 Abs. 1 BetrKV müssten die Kosten nur relativ regelmäßig anfallen, was nicht voraussetze, dass die Kosten jährlich entstünden. Ausreichend seien vielmehr Intervalle bis zu 7 Jahren. Es entspreche allgemeiner Lebenserfahrung und sei auch eine offenkundige Tatsache, dass insbesondere auch in Gewerbegebieten von Großstädten befindliche Immobilien häufig und regelmäßig von Graffitischmierereien heimgesucht würden.

Demgegenüber hat das Landgericht Kassel mit Urteil vom 23. Juni 2016 festgestellt, dass es sich bei den Kosten für die Beseitigung von Graffitiverschmutzungen nicht um Kosten der Gebäudereinigung im Sinne von § 2 Nr. 9 BetrKV handelt, unabhängig davon, dass die Regelung auch im konkreten Mietvertrag gestrichen worden war.

Danach gehören zu den Kosten der Gebäudereinigung nur „die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen und Fahrkorb des Aufzuges“. Unter dem Begriff der Gebäudereinigung im Sinne der Nr. 9 ist nur die regelmäßige Reinigung zu verstehen. Besondere Reinigungsmaßnahmen im Anschluss an Bauarbeiten oder im Zusammenhang mit einem Wohnungsumzug sind keine Betriebskosten, ebenso wenig wie die Reinigung der Fassade (MüKomm. BetrKV § 2, RZ 45), da sie nicht im Sinne des § 2 BetrKV 'gemeinsam genutzt' wird. Insoweit fehlt es am Merkmal der laufenden Entstehung. Gegenstand der Reinigung sind die in Nr. 9 ausdrücklich genannten Gebäudeteile.

In Rechtsprechung und Literatur wird vertreten, dass die Reinigung sonstiger Gebäudeteile von § 2 Nr. 17 BetrKV erfasst wird. Dieses soll für die Reinigung von Dachrinnen, Fassaden, Glasdächern, Jalousien und Lichtschächten gelten. Die Beseitigung von Verschmutzungen, die durch rechtswidriges Verhalten verursacht worden sind (z. B. verschüttete Flüssigkeiten, Schmierereien, Erbrochenes, Vandalismusschäden, Graffiti), zählen nach einer Ansicht grundsätzlich nicht zu den Betriebskosten, weil die insoweit entstehenden Kosten nicht durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstückes entstehen (so AG Köln WUM 2001, 515; OLG Düsseldorf MDR 2012, 1025 betreffend Graffiti; Schmidt WUM 2011, 659). Nach anderer Ansicht (AG Berlin-Mitte, Az.: 11 C 35/07, Warnecke WUM 2008, 273) jedoch sind die Kosten der Beseitigung von Graffitiverunreinigung Betriebskosten, wenn diese Maßnahme regelmäßig anfällt.

Nach Auffassung des Landgerichts Kassel führt auch die zuletzt genannte Ansicht nicht dazu, die Kosten der Reinigung als umlagefähig einzustufen, da der Kläger/Vermieter nicht dargetan habe, noch es sonst ersichtlich ist, dass gerade bei dem betreffenden Mietobjekt „in einer gewissen Regelmäßigkeit Graffitiverunreinigungen zu verzeichnen waren/sind“. Von einer solchen Regelmäßigkeit könne dann ausgegangen werden, wenn die Beseitigungskosten etwa alle 3 Monate anfallen würden, wie in den von dem Amtsgericht Berlin-Mitte mit Urteil vom 27. Juli 2007 entschiedenen Fall, Az.: 11 C 35/07.

Im Übrigen zählen die Kosten für die Reinigung der Fassaden ohnehin nicht zu den Pflegemaßnahmen, sondern zu den in Instandhaltungskosten (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. § 556, RZ 149).

Das Urteil des Landgerichts Kassel vom 23. Juni 2016 ergänzt die Rechtsprechung zur Erstattungsfähigkeit der Kosten für den Hauswart im Sinne der Nr. 14 des Betriebskostenkataloges des § 2 BetrKV. Über den Teilaspekt der hierzu anfallenden Kosten für die Lohnbuchhaltung finden sich so gut wie keine Hinweise in der Kommentarliteratur (siehe hierzu Schmidt-Futterer, § 556, Rdn. 187; Blank/Börstinghaus `Miete´ 4. Auflage, § 556, Rdn. 87; Lützenkirchen `Mietrecht´ 2. Auflage, § 556, Rdn. 263). Deshalb ist die Klarstellung des Landgerichts Kassel das indirekte Personalkosten, und mithin auch die Kosten der Lohnbuchhaltung den nicht umlagefähigen Verwaltungskosten unterfallen durchaus im Sinne einer Fortentwicklung der Rechtsprechung von klarstellender Bedeutung.

Im Hinblick auf die – noch – nicht einheitliche Rechtsprechung zur Erstattungsfähigkeit von Kosten für die Beseitigung von Graffitiverschmutzungen erachte ich das Urteil des Landgerichts Kassel vom 2. Juni 2016 des Weiteren als durchaus hilfreich zur Durchsetzung von Mieterinteressen. Gerade in Großstädten kommt es in immer stärker werdendem Umfang zur Verschmutzung von Hausfassaden durch Graffitis. Die Kosten für deren Beseitigung sind erheblich und nahezu regelmäßig im 4-stelligen Bereich angesiedelt. Vor diesem Hintergrund ist der Hinweis des Landgerichts Kassel, dass entsprechende Reinigungskosten nicht den Kosten der Gebäudereinigung nach § 2 Nr. 9 BetrKV unterfallen, sondern vielmehr rechtlich als Instandhaltungskosten zu qualifizieren sind, durchaus von erheblicher Bedeutung, insbesondere auch im Hinblick auf das Urteil des Amtsgerichts Berlin-Mitte vom 27. Juli 2007, Az.: 11 C 35/07.


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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