Betriebskostenabrechnung: Einmal Gesamtkosten und wieder zurück

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jüngst mit einer Entscheidung (Az.: VIII ZR 93/15) seine Rechtsprechung aus dem Jahr 2007 (Az.: VIII ZR 1/06) aufgegeben. Dort hatte der BGH gefordert, der Vermieter müsse in einer Betriebskostenabrechnung zu deren formellen Wirksamkeit die gesamten Kosten für eine Position angeben, auch wenn diese in Teilen nicht umlagefähig waren. In dem damals entschiedenen Fall ging es darum, dass der Vermieter Hausmeisterarbeiten für verschiedene Gebäude bei einer Firma in Auftrag gegeben hatte, den ihm in Rechnung gestellten Gesamtbetrag in der Rechnung aber nicht angab, sondern nur denjenigen Anteil, den er zuvor auf Quadratmeterbasis berechnet hatte.

Dies sei, so der BGH, unzulässig, was für den Vermieter die fatale Folge hatte, dass er mit der Geltendmachung dieser Kostenposition ausgeschlossen war.

Diese Auffassung blieb nicht ohne Kritik, denn sie bevorzugte den unredlichen Vermieter, der einfach alle Kosten angab, ohne Vorwegabzüge (also den Abzug von nicht auf den Mieter umlegbaren Beträgen) zu berücksichtigen. Dies stellte nach der Rechtsprechung lediglich einen materiellen Mangel der Abrechnung dar, der überdies vom Mieter innerhalb der Jahresfrist des § 556 BGB gerügt werden musste.

Bereits im Jahre 2013 hatte der BGH angedeutet, diese Rechtsprechung überprüfen zu wollen. Das ist nunmehr unter Aufgabe der alten Rechtsprechung geschehen. Es genügt also zur formellen Richtigkeit der Abrechnung, wenn nur der auf den Mieter entfallende Teilbetrag angegeben ist. Wie der (richtig) berechnet wurde, muss der Mieter im Rahmen der Belegeinsicht prüfen und etwaige Einwände – wie bisher – innerhalb der Frist eines Jahres ab Zugang der Abrechnung beim Vermieter schriftlich (nachweislich) vorbringen.

Der BGH war in diesem Jahr in Sachen Betriebskosten bisher nicht untätig. So hat er entschieden, dass bei fehlerhafter Abrechnung der Heizkosten durch den Vermieter der Mieter keinen Anspruch auf Neuerteilung der Abrechnung auf Quadratmeterbasis hat. Der BGH hält es im Übrigen für ausreichend, dem Mieter die Kostenlast für die Betriebskosten mit der Vertragsklausel zuzuweisen: „Der Mieter trägt die Betriebskosten.“

Schließlich hat sich das höchste deutsche Zivilgericht mit der Frage der Umlagefähigkeit von Kosten der Grünpflege beschäftigt, wenn diese für eine öffentlich gewidmete Fläche anfallen.

[Detailinformationen: RA Falk Gütter, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Tel. (0351) 80 71 8-41, guetter@dresdner-fachanwaelte.de]

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