Betriebskostenabrechnung und die Vermögensübersicht in der WEG

Jedes Jahr aufs Neue sitzt den Verwaltern von Wohnungseigentumsgemeinschaften die Abrechnung über die Betriebskosten im Nacken.

Die Abrechnung über die Betriebskosten stellt eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung dar, die sich an den Voraussetzungen der §§ 259 ff. BGB, § 28 III WEG orientiert. Im Verhältnis zu den Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft stellt diese Abrechnung eine Rechenschaftslegung dar.

Aus der Gesamtabrechnung über alle Betriebskosten der WEG wird durch den beschlossenen oder gesetzlichen Umlageschlüssel eine Einzelabrechnung für den jeweiligen Wohnungseigentümer erstellt. Die Gesamtabrechnung der Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft ist von der internen Kostenverteilung zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern nach dem beschlossenen oder gesetzlichen Verteilerschlüssel zu trennen. Beide Abrechnungen verfolgen unterschiedliche Zielrichtungen.

Diese Unterscheidung sollte sich bei der Erstellung der Jahresabrechnung immer wieder vor Augen geführt werden – die von dem Verwalter zu erstellende Abrechnung nach dem Einnahmen-Ausgaben-Prinzip verfolgt eine andere Zielrichtung, als die Kostenverteilung der Wohnungseigentümer nach dem Kosten-Nutzen-Prinzip.

Neben der Jahresabrechnung über alle Einnahmen und Ausgaben als Rechnungslegung des Verwalters stellt sich die Frage, inwieweit andere Verbindlichkeiten und Forderungen darzustellen sind. Dies betrifft explizit die Frage der Instandhaltungsrücklage.

Bis zur Rechtsprechung des BGH aus dem Jahr 2009, Az.: V ZR 44/09 war man sich in Literatur und Rechtsprechung darüber einig, dass die nach dem Wirtschaftsplan zu leistende Instandhaltungsrücklage als Soll-Darstellung auf der Seite der Einnahme in der Jahresabrechnung aufgenommen wurde und als Ausgabe des Gemeinschaftskontos nach der Überführung auf das Rücklagenkonto. Eingestellt wurde auf der Seite der Einnahmen die gesamte zu leistende Instandhaltungsrücklage.

Unberücksichtigt blieb der Umstand, dass Wohnungseigentümer ihrer Pflicht zur Zahlung der Instandhaltungsrücklage und der Wirtschafts- und Verwaltungsgebühren nicht nachkommen.

Diese in der Vergangenheit vorgenommen Art der Abrechnung ist nach der Rechtsprechung des BGH aus 2009 überholt. Vielmehr soll der Umstand der rückständigen Zahlungen der Instandhaltungsrücklage berücksichtigt werden, indem allein die gezahlten Vorauszahlungen als Ist-Darstellung bei den Einnahmen in der Jahresabrechnung aufgeführt werden sollen. Eine Berücksichtigung im Rahmen der Ausgaben oder der sonstigen Kosten findet nicht mehr statt.

Eine Ausgabe im wörtlichen Sinne liegt nämlich erst dann vor, wenn sich die Instandhaltungsrücklage dadurch schmälert, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft im Wege eines Beschlusses deren Verwendung für eine bestimmte Maßnahme beschließt. Hintergrund dieser Anforderungen an die Darstellung der Instandhaltungsrücklage in der Jahresabrechnung ist der Umstand, dass eine Abrechnung für den Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich ist.

Dies kann dann nicht möglich sein, wenn die Jahresabrechnung die beschlossene Instandhaltungsrücklage ausweist, die rückständigen Forderungen gegen andere Eigentümer dabei jedoch nicht berücksichtigt. Die Darstellung ist auf den tatsächlichen Zufluss auf das Gemeinschaftskonto auszulegen.

Dies steht auch den Aufstellungen des Wirtschaftsplans für den entsprechenden Abrechnungszeitraum nicht entgegen. Grundlage für diesen Zufluss ist der beschlossene Wirtschaftsplan für das Abrechnungsjahr. Dieser wird nicht dadurch unwirksam, dass gewisse Eigentümer ihrer Pflicht nicht nachkommen. Die Verpflichtung zur Zahlung der Instandhaltungsrücklage wird durch den Wirtschaftsplan begründet. Die Jahresabrechnung stellt nicht die erstmalige Verpflichtung zur Zahlung der Instandhaltungsrücklage dar, sondern führt insoweit nur den Wirtschaftsplan aus. Einzig und allein die Nachzahlungen werden erstmalig durch die Jahresabrechnung begründet, sodass die erforderliche Grundlage für Nachzahlungsverpflichtungen der Wohnungseigentümer in der Jahresabrechnung zu sehen ist.

Dies kann auf die Verpflichtung zur Zahlung eines Vorschusses auf die Instandhaltungsrücklage nicht übertragen werden. Der Umstand, dass Instandhaltungsrücklagen als Teil des gesamten Hausgeldes auf das Gemeinschaftskonto gezahlt und dann auf das Rücklagenkonto weitergeleitet werden, ändert nichts an dem Charakter als Einnahme. Von den Darstellungen in der Jahresabrechnung als Einnahmen und Ausgaben zu unterscheiden ist die Vermögensübersicht der Gemeinschaft. Insoweit ist in der Jahresabrechnung die Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage aufzunehmen, die es dem Wohnungseigentümer ermöglicht, die Plausibilität der Abrechnung zu überprüfen.

In diesem Rahmen werden die von den Wohnungseigentümern tatsächlich erbrachten Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage und die nicht aufgebrachten Beträge berücksichtigt. In der zitierten Entscheidung des BGH, Az.: V ZR 44/09 musste der BGH nicht darüber entscheiden, ob bei einem Defizit der Abrechnung in dieser Hinsicht die Abrechnung insgesamt ungültig ist oder ob ein Anspruch auf Ergänzung besteht.

Dies betrifft die Frage, ob die Abrechnung unvollständig oder inhaltlich unrichtig ist. Dies dürfte eine Einzelfallentscheidung darstellen und ist Anhang jedes Falles gesondert zu beurteilen.

BGH, 04.12.2009, Az.: V ZR 44/09