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Betriebskostennachforderungen des Vermieters einer Eigentumswohnung

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Aktuell hatte der Bundesgerichtshof sich mit der Frage zu beschäftigen, ob ein Eigentümer einer Eigentumswohnung, der diese als Wohnraum vermietet hat, mit der Abrechnung über die Betriebskostenvorauszahlungen eine Abrechnung des Hausverwalters nach dem Wohnungseigentumsgesetz abwarten kann, selbst wenn damit die Abrechnungsfrist überschritten wird.

Ein Vermieter hat grundsätzlich innerhalb einer Frist von 12 Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes über die erhaltenen Vorauszahlungen des Mieters abzurechnen. Verstreicht diese Frist und kann der Vermieter diese Verspätung nicht hinreichend entschuldigen, kann er keine Nachforderungen mehr vom Mieter verlangen.

Im entschiedenen Fall hatte ein Wohnungseigentümer seinem Mieter die Abrechnung über die Betriebskosten der Jahre 2010 und 2011 erst mit Schreiben aus dem Dezember 2013 abgerechnet. Hintergrund war, dass er die Abrechnung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft, welcher er angehört, als Grundlage für seine Abrechnung gegenüber dem Mieter nutzen wollte.

Die Abrechnung endete für den Mieter mit einer Nachforderung, wurde von diesem jedoch aufgrund der verspäteten Abrechnung nicht ausgeglichen. Der Vermieter klagte und verlor in allen Instanzen:

Auch der Bundesgerichtshof bestätigt die Urteile der Vorinstanzen. Er führt aus, dass die Abrechnungspflicht des Wohnungseigentümers als Vermieter gegenüber seinem Mieter unabhängig davon besteht, ob er selbst von der Wohnungseigentümergemeinschaft bereits eine Jahresabrechnung erhalten habe.

Dies wäre nur möglich gewesen, wenn der Vermieter die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hätte, was dieser zu beweisen hat. Hieran fehlte es. Selbst wenn er sich – wie im entschiedenen Fall – das Verschulden des WEG-Verwalters nicht zurechnen lassen muss, weil dieser bspw. nicht auch mit der Erstellung der Betriebskostenabrechnung für die Wohnraummieter beauftragt ist, war vorliegend nicht ersichtlich, warum der Vermieter selbst nicht in der Lage gewesen sein sollte, seiner Abrechnungspflicht gegenüber seinem Mieter nachzukommen. Der Kläger hat im entschiedenen Fall insbesondere nichts dazu vorgetragen, was er selbst getan hat, um eine zeitnahe Abrechnung noch sicherzustellen, nachdem er erkannt hatte, dass die Hausverwaltung ihre Jahresabrechnung nicht rechtzeitig vorlegen werde.

All das genügte dem BGH nicht, um die verspätete Abrechnung zu rechtfertigen, sodass der Vermieter keine Nachforderungen mehr gegen seinen Mieter geltend machen konnte.


Rechtstipp vom 15.02.2018

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