Zur Navigation springen Zum Inhalt springen Zum Footer springen

Betrug mit Schrottimmobilien - und der Staat sieht weg

(50)

Die Opfer von Schrottimmobilien-Betrügern werden vom Staat meist alleingelassen, obwohl sich dieser Betrug stets vor den Augen staatlicher Stellen abspielt. Dabei erhalten staatliche Stellen noch vor dem hintergangenen Käufer Kenntnis von den Zusammenhängen. Sie könnten den offensichtlichen Betrug rechtzeitig verhindern.

Beispiel aus der Praxis: der Verkäufer eines Grundstücks erwirbt dieses durch einen von einer Notarin beurkundeten Kaufvertrag zum Preis von 115.000 € und verkauft es nur zwei Tage später durch einen von derselben Notarin beurkundeten Kaufvertrag zum Preis von 390.000 € weiter. Im zweiten Kaufvertrag ist bindend die ausschließliche Abwicklung der Kaufpreiszahlung über Notaranderkonto festgelegt. Gleichwohl wird nur der Darlehensbetrag in Höhe von EUR 264.000, den der Verkäufer für den Käufer beantragt hat, dem Notaranderkonto gutgeschrieben. Der Restkaufpreis wird nie gezahlt und auch nie eingefordert. Gleichwohl veranlasst die Notarin die Eigentumsumschreibung, ohne dass eine einvernehmliche Aufhebung oder Änderung der Hinterlegungsvereinbarung vorgenommen wurde. In gleicher Weise hat dieselbe Notarin in mindestens fünf weiteren Fällen mit demselben Verkäufer zusammengewirkt und so immer ein und dieselbe Bank geschädigt. Denn natürlich entsprachen die Werte der Immobilien jeweils etwa dem Betrag, den der Verkäufer selbst bezahlt hatte. Und natürlich war es Ziel des Verkäufers, auf Kosten des Käufers der geschädigten Bank einen möglichst hohen Kreditbetrag zu entlocken. Dazu musste der Bank eines höherer Kaufpreis vorgespiegelt werden.

Gericht und Aufsichtsbehörde der Notarin wiesen den Schadensersatzanspruch mit der Begründung zurück, der Käufer könne „nicht beweisen", dass die Notarin „positive Kenntnis" davon hatte, dass der Wert des Grundstücks tatsächlich nur 115.000 € betrug. Das Kammergericht wies den Rechtsbehelf mit der Begründung zurück, es greife das gesetzliche Haftungsprivileg des Notars gem. § 19 BNotO ein. Dabei übersah das Kammergericht, dass dieses Haftungsprivileg nur für fahrlässiges Handeln gilt. Hier jedoch wurde der Notarin zumindest bedingt vorsätzliches Handeln vorgeworfen. Denn es ergab sich aus einer Vielzahl von weiteren Indizien, dass die Notarin ganz genau gewusst haben muss, welches Spiel der Verkäufer spielte.

Es muss schon nachdenklich stimmen, wie schnell Staatsanwälte und Strafgerichte schon bei weit weniger zwingenden Indizien Vorsatz annehmen, und wie hoch im Vergleich dazu bei Notaren die Hürden gelegt werden. Zum Glück hat kürzlich der Bundesgerichtshof in einem vergleichbaren Fall in wünschenswerter Deutlichkeit ausgesprochen, dass hier gegen den Notar der Anfangsverdacht einer Straftat besteht.

Die zweite staatliche Stelle, vor deren Augen- und zwar in der Regel ein und desselben Beamten - sich der Betrug abspielt, ist das Grundbuchamt. Dieses sieht die hohe Differenz zwischen Ankaufs- und Verkaufspreis. Die meisten Grundbuchämter ziehen sich auf den Standpunkt zurück, sie hätten nicht „nachzuforschen", wie hoch der Verkehrswert tatsächlich ist und es könne nicht ausgeschlossen werden, dass bei einer besonders niedrigen Kaufpreis Sonderinteressen vorliegen.

Diese feinfühlige Ansicht ist natürlich nicht überzeugend und sie dient wohl überwiegend dazu, fehlendes Engagement zu überdecken. Denn natürlich geht es nicht um „Nachforschen", sondern darum, auf der Hand liegende Erkenntnisse zu verwerten.

Und natürlich gilt die Allgemeine Lebenserfahrung, dass ein Geschäftsfähiger seine Ware in aller Regel zum Verkehrswert verkauft. Die Ansicht des Grundbuchamtes würde bedeuten, dass in solchen Betrugsfällen die Verkäufer ihre Immobilien an die betrügerischen Zwischenhändler verschleudern. Würde man dies tatsächlich annehmen, müsste man an der Geschäftsfähigkeit der Verkäufer zweifeln. Ein Anwalt, der eine solche Ansicht vor Gericht vertritt, müsste wohl damit rechnen, dass das Gericht diesen Vortrag als „wenig glaubhaft" abkanzelt - zu Recht.

Es gibt denn auch bereits vereinzelte Beispiele, in denen Grundbuchämter Zwischenverfügungen erließen, mit denen sie Notar und Urkundsbeteiligte darauf hinwiesen, dass Anlass für die Annahme bestehe, dass der Kaufvertrag wegen Wuchers nichtig sei.

Die dritte staatliche Stelle, die von allem von Anfang an Kenntnis hat, ist die Grunderwerbsteuerstelle des Finanzamtes. Auch hier erhält ein und derselbe Beamte von den Kaufvorgängen Kenntnis, und auch er kennt meist seine „Pappenheimer". Unternommen wird jedoch in aller Regel nichts, wobei natürlich das Steuergeheimnis als Begründung herhalten muss.

Dabei kann jede dieser drei staatlichen Stellen natürlich sehr wohl etwas gegen den offensichtlichen Betrug unternehmen. In keinem Rechtsstaat kann keine staatliche Stelle gezwungen sein, an Rechtsgeschäften mitzuwirken, die mit überwiegender Wahrscheinlichkeit rechtswidrig sind. Als Maßstab für den Staat muss das gelten, was auch für den Notar gilt: dieser darf nicht an Rechtsgeschäften mitwirken, bei denen er unter Verwertung aller verfügbaren Informationen davon ausgehen muss, dass mit ihnen unlautere Zwecke verfolgt werden.

Daher dürfte es nur eine Frage der Zeit sein, bis gegen Grundbuchämter und Finanzämter Staatshaftungsklagen erhoben werden. Gegen Notare bestehen bereits einige - wenn auch unzureichende - rechtliche Handhaben, diese auf Schadensersatz in Anspruch zu nehmen. Dazu ist allerdings eine eingehende Kenntnis der Materie und eine Sachverhaltsaufklärung erforderlich, die oft detektivische Züge annimmt.

Eine Ausdehnung der Haftung der Notare und des Staates ist aus Sicht des Anlegeranwalts erforderlich, weil die Rückabwicklungsansprüche gegen die Verkäufer meist ins Leere laufen. Diese sind im Falle einer Verurteilung weder zahlungsfähig noch zahlungswillig. Nur die Inanspruchnahme des Staates oder der Haftpflichtversicherung des Notars kann sicherstellen, dass aus dem juristischen Erfolg der Rückabwicklung des Kaufvertrages auch ein wirtschaftlicher Erfolg wird und die Insolvenz des Käufers vermieden werden kann.


Rechtstipp vom 16.11.2010
aus der Themenwelt Immobilienkaufvertrag und dem Rechtsgebiet Bankrecht & Kapitalmarktrecht

Sie haben Fragen? Gleich Kontakt aufnehmen!

Rechtstipps zum Thema

Rechtstipps des Autors

Alle Rechtstipps von Rechtsanwalt Frank Beck (Beck Rechtsanwaltsgesellschaft)

Ihre Spezialisten

Damit Sie wissen, wann Sie im Recht sind

Informationen über aktuelle Gesetzesänderungen, neue Urteile, hilfreiche Tipps und Kurioses im wöchentlichen anwalt.de-Newsletter

Ihre E-Mail-Adresse wird nur für den anwalt.de-Newsletter verwendet und nicht an Dritte weitergegeben. Sie können den anwalt.de-Newsletter jederzeit wieder abbestellen.