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Beurteilung des dringenden Aufstockungsbedarfs nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG

Rechtstipp vom 02.10.2017
Rechtstipp vom 02.10.2017

In einem Genehmigungsverfahren nach § 9GrdstVG müssen bei der Beurteilung, ob ein Landwirt das zum Verkauf stehende Grundstück zur Aufstockung seines Betriebes dringend benötigt und somit vorkaufsberechtigt ist, alle Umstände des jeweiligen Einzelfalls berücksichtigt werden. Das hat der BGH in seinem Beschluss vom 28.04.2017 – BLW 1/15 – bestätigt und näher konkretisiert.

In dem dem Beschluss zugrunde liegenden Sachverhalt, wollte die Inhaberin – selbst keine Landwirtin – ihren landwirtschaftlichen Betrieb mit land- und forstwirtschaftlichem Grundbesitz in einer Gesamtgröße von 83,86 ha, zu dem neben Acker und Wald auch Grünland, Wege, Gräben und Gewässer sowie Gebäude- und Freiflächen gehörten, an einen privaten Käufer, der ebenfalls nicht Landwirt, sondern als Bankkaufmann bei einer Sparkasse tätig war, verkaufen. Dessen Antrag auf Genehmigung des Kaufvertrags wurde schließlich vom Landratsamt abgelehnt. Hintergrund der Ablehnung war, dass das örtliche Siedlungsunternehmen sein Vorkaufsrecht zugunsten eines Landwirtes ausgeübt hatte.

Die von dem Käufer gegen das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht erhobenen Einwendungen wurden vom Amtsgericht – Landwirtschaftsgericht – zurückgewiesen. Auf die Beschwerde hin hatte das zuständige Oberlandesgericht den Beschluss des Landwirtschaftsgerichts geändert und den Ablehnungsbescheid des Landkreises aufgehoben. Daraufhin wurde die Sache dem BGH zur Prüfung vorgelegt, der wiederum den Beschluss des Oberlandesgerichts aufhob und den Beschluss des Amtsgerichts sowie die Genehmigungsversagung des notariellen Kaufvertrags wiederherstellte.

Als Begründung hierfür führte der BGH aus, dass der Landwirt im vorliegenden Einzelfall die mithilfe des ausgeübten Vorkaufsrechts erworbenen Grundstücke dringend zur Aufstockung seines Betriebes benötige. Bei der Beurteilung des Aufstockungsbedarfs kommt es nach Auffassung des BGH auf die Einzelfallsumstände an.

Dabei bestehen keine starren Kriterien, anhand derer allgemein zu definieren ist, ob ein Aufstockungsbedarf grundsätzlich gegeben ist. So kann z. B. das Verhältnis zwischen Pacht- und Eigenland in einem Fall als unausgewogen, in einem anderen Fall aber als ausgewogen anzusehen sein. Dies hängt von den konkreten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ab, die sich im Lauf der Zeit ändern und zudem regionale Unterschiede aufweisen können. Je unsicherer z. B. die Verlängerung von Pachtverhältnissen in einer betroffenen Region erscheint, desto eher kann eine Erhöhung des Eigenlandanteils dringend geboten sein. Desto eher wäre auch ein Aufstockungsbedarf gegeben, wo anderenorts ein Aufstockungsbedarf „normalerweise“ verneint wird.

Ein wichtiges Merkmal, welches einen dringenden Aufstockungsbedarf begründen kann, stellt auch die Entfernung zwischen den zu erwerbenden Flächen und der Hofstelle des vorkaufsberechtigten Landwirts dar. Liegen die Kaufflächen in unmittelbarer Nähe zur Hofstelle oder zu bereits bewirtschafteten Flächen des kaufinteressierten Landwirts, sind sie in der Regel auch besonders geeignet, die Wirtschaftlichkeit der Betriebsführung zu verbessern. Auch hier verbietet sich aber eine starre Beurteilung.

Im oben angesprochenen Fall betrug der Eigenlandanteil des aufstockungsbedürftigen Landwirts 35 %, der überwiegende Teil der von ihm bewirtschafteten Flächen lag aber mehr als 10 km von der Hofstelle entfernt. Die von ihm zu erwerbenden Flächen lagen hingegen in direkter Nachbarschaft. Darüber hinaus plante der Landwirt im Zusammenhang mit einem Stallneubau eine Vergrößerung des Milchkuhbestandes, weswegen das gegenwärtig vorhandene Grünland für den erhöhten Futterbedarf nicht ausreichte und sich zudem auf viele kleine Flächen verteilte.

Vor diesem Hintergrund wies der BGH auch die Einwendungen des ursprünglichen Käufers zurück, welcher beanstandet hatte, dass der vorkaufsberechtigte Landwirt bereits einen Betrieb mit der Größe von ca. 200 ha sein Eigen nenne und daher ein dringendes Aufstockungsbedürfnis nicht gegeben sei. Unter anderen Umständen ist die Betriebsgröße zwar durchaus ein für die Beurteilung des Aufstockungsbedürfnisses wesentliches Kriterium. Letzten Endes kommt es aber wie bereits ausgeführt, auf eine Einzelfallabwägung an, die ein Festhalten an starren Zahlen und Richtwerten unmöglich macht.

Fazit der BGH-Entscheidung muss daher sein, dass sowohl aus Sicht eines interessierten Käufers von land- und forstwirtschaftlichen Flächen als auch aus Sicht eines vorkaufsberechtigten Landwirtes das Bestehen bzw. Nichtbestehen eines Aufstockungsbedürfnisses jedes Mal einzeln beurteilt werden muss. Dazu müssen sämtliche im Einzelfall erheblichen Merkmale wie Betriebsgröße, geplante oder benötigte Betriebserweiterungen, Entfernung zwischen Hofgebäude und bewirtschafteten Flächen sowie selbstverständlich die geplante Nutzung der zu erwerbenden Flächen berücksichtigt und abgewogen werden. Zudem gilt es, bei jedem Erwerbsvorgang auf die regionalen Gegebenheiten und Besonderheiten zu achten. Die Frage der dringenden Aufstockungsbedürftigkeit lässt sich daher nicht im Vornherein einfach beantworten. Gerne beraten wir als Fachanwälte für Agrarrecht Sie hierzu einzelfallspezifisch.

Quelle: BGH, Beschluss vom 28.04.2017 – BLw1/15

Ludwig Benecke

Rechtsanwalt


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