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BGB-Bau- und Werkvertragsrecht

Rechtstipp vom 22.05.2017
(3)
Rechtstipp vom 22.05.2017
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In Kraft tritt zum 01.01.2018 das neue BGB-Bauvertragsrecht, welches für alle Vertragsverhältnisse gilt, die ab diesem Zeitpunkt begründet werden und eine wesentliche Änderung zur bisherigen Rechtslage bringt (vgl. den aktuellen Stand in BR-Drucksache 199/17). Bauverträge und AGB müssen bis dahin unbedingt – und zwar nicht unerheblich – angepasst werden, schon wegen der Regeln zum Verbraucherbauvertrag. 

Die Gesetzesnovelle hat weitgehende Folgen. So kann, nur z.B., der Architektenvertrag nach der Leistungsphase 2 binnen zwei Wochen gekündigt werden (vergleiche § 650 r Abs. 1 BGB).

Weiterhin ist von der Reform auch das Kaufrecht erfasst. So wird dem Bauunternehmer ein Regressanspruch gegen seinen Lieferanten bei Materialfehlern auch auf Ersatz von Ein- und Ausbau Kosten beim Auftraggeber gewährt (neuer § 439 Abs. 3 BGB). Die Haftung des Baustoffhändlers wird erheblich erweitert, was womöglich auch nicht durch AGB wird abgeändert werden können (§§ 309 a) cc), 310, 307 Abs. 1 BGB) und die Rechtsprechung wird das nach Auffassung des Gesetzgebers in den nächsten 3-5 Jahren zu klären haben (Vgl. BT Drucksache 18 / 8486, S. 37). Der Regress wird in der Lieferkette befristet weitergegeben (§§ 445 a, 445 b BGB).

Breiten Raum nimmt auch das Change Management ein. Beim Bauvertrag erhält nun auch der BGB-Auftraggeber ein Änderungs-Anordnungsrecht (§ 650b BGB) mit der Folge einer Werklohnanpassung (§ 650c BGB), wobei sich die Vertragsparteien zunächst binnen max. 30 Tagen ins Einvernehmen setzen sollen und die Änderung zumutbar sein muss. Im Stressfall können der Auftraggeber und der Unternehmer beim jeweils zuständigen Landgericht (vgl. Art. 5 EGBGB) eine Einstweilige Verfügung beantragen, weshalb die jeweils andere Seite in solchen Fällen tunlichst zuvor eine Schutzschrift hinterlegt haben sollte. Auch kann eine außerordentliche Teilkündigung ausgesprochen werden (§§ 650d, 648a Abs. 2 nF BGB).

Der Vergütungsanpassungsanspruch des Unternehmers bei Änderungen (§ 650c) bemisst sich grundsätzlich nach den tatsächlichen erforderlichen Kosten nebst Zuschlägen für allgemeine Kosten, Wagnis und Gewinn, wobei Abschläge mangels Einigung oder Gerichtsentscheidung (EV) im Sinne schneller Liquidität grundsätzlich mit 80 % anzusetzen sind. 

Im Bereich der Fertigstellung ist für den Unternehmer interessant der Anspruch auf Zustandsfeststellung bei Verweigerung der Abnahme, die bei Ausbleiben des Bestellers auch ohne ihn angefertigt werden kann (§ 650g BGB). Die Zustandsfeststellung hat dann eine sehr starke Wirkung. Reagiert der Besteller trotz Fristsetzung zur Abnahme gar nicht (und wurde er als Verbraucher in Textform vorher hierauf hingewiesen), so gilt die Abnahme nach § 640 Abs. 1 S. 2 BGB als erfolgt. 

Ist der Auftraggeber eines Unternehmens („Komplettanbieter“) ein Verbraucher („für privat“) und soll ein ganzes neues Gebäude („ein Stück Haus“) oder eine dem gleichkommende Umbauleistung erfolgen, gelten ergänzend zwingende besondere Bestimmungen zum Schutz des Verbrauchers. Z. B. gibt es hier keine Bauhandwerkersicherung (§ 650j Abs. 6 Nr. 2 BGB), bedarf es der Textform und einer ganz spezifischen Baubeschreibung (§ 650 j BGB i. V. m. Art. 249 EGBGB), die vor Vertragsschluss zu übergeben ist, gewährt § 650u BGB einen Anspruch auf Erstellung und Herausgabe von Unterlagen für Behörden oder Kreditgeber und wurde der Bauvertrag nicht notariell beurkundet, steht dem Auftraggeber ein Widerspruchsrecht zu, über das er korrekt zu belehren ist (Art. 249 § 3 EGBGB, § 650l BGB). 

Abschlagszahlungen dürfen sich nur auf 90 % der vereinbarten Gesamtvergütung summieren und der Auftraggeber hat Anspruch auf eine Sicherheit für rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel i. H. v. 5 % der vereinbarten Gesamtvergütung (§ 650m BGB), so dass der Unternehmer grundsätzlich nur 15 % des Entgelts realisieren kann, wobei die 5 % durch Sicherheitsleistung abgedeckt werden können und § 650m Abs. 4 BGB in den Grenzen der §§ 309 Nr. 15 nF und 650m Abs. 4 BGB vertraglich abbedungen werden kann. 

Insgesamt gehen allein die Änderungen im Bauvertragsrecht einschließlich den Bestimmungen zum Architekten – und Ingenieurvertrag von § 650 a – § 650v BGB. Eine individuelle Prüfung und Beratung im Einzelfall ist deshalb unabdingbar. 

Die Kanzlei Dr. Axel Schober ist seit 1997 im auch Bauvertragsrecht tätig.


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