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BGH, Az.: VIII ZR 175/14 – Wirksamkeit einer Kündigung bei unverschuldeter Geldnot des Mieters

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Der Fall: 

Der Mieter bewohnte mit seiner Familie einer 140 Quadratmeter großen Wohnung, deren Miete er zunächst aus eigenen Mitteln bezahlte. Nachdem der Mieter Anspruch auf Leistungen nach dem SGB II (Hartz4) hatte, wurde die Miete ab Oktober 2011 vom zuständigen Jobcenter übernommen. Ab Januar 2013 leitete der Mieter die erhaltenen Zahlungen nicht mehr an den Vermieter weiter, weshalb dieser im April 2013 die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erklärte und Räumungsklage erhob. Im Räumungsprozess erklärte das seinerzeit zuständige Jobcenter die Mietrückstände übernehmen zu wollen. Infolge eines Zuständigkeitswechsels war ab Juli 2013 aber das örtliche Sozialamt für die Übernahme der Kosten für die Wohnung des Mieters zuständig. Der Mieter beantragte auch rechtzeitig die Übernahme der Mietkosten gegenüber dem Sozialamt. Gegen die Ablehnungsentscheidung des Sozialamtes ging der Mieter mit einem sozialgerichtlichen Eilverfahren erfolgreich vor. Dennoch waren die Mieten für Oktober 2013 bis Juni 2014 nicht beim Vermieter eingegangen, weshalb dieser erneut die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erklärte.  

Die Vorinstanzen:

Die Vorinstanzen haben der Räumungsklage wegen Zahlungsrückstand stattgegeben. 

Die Entscheidung:

Der BGH hat das Vorliegen eines wichtigen Grundes, der zur fristlosen Kündigung berechtigt, gleichfalls im Urteil (Az.: VIII ZR 175/14) bejaht. Mit dem Hinweis auf das Prinzip der einer Geldschuld zugrunde liegenden unbeschränkten Vermögenshaftung kann sich der Mieter nicht damit entschuldigen, die Sozialleistungen zwar rechtzeitig beantragt zu haben, aber nicht für die verspätete oder fehlerhafte Entscheidung der Behörde verantwortlich zu sein. Zwar kommt der Schuldner nur in Verzug, wenn er das Ausbleiben der Leistung im Sinne von § 276 BGB zu vertreten hat. Bei Geldschulden sind jedoch wirtschaftliche Schwierigkeiten keine den Schuldner entlastende Umstände. Bei einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 BGB müssen darüber hinaus auch nicht die in § 543 Abs. 1 BGB genannten zusätzlichen Abwägungskriterien beachtet werden. Vielmehr handele es sich bei den in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis Nr. 3 BGB aufgeführten Kündigungsgründen um gesetzlich typisierte Fälle der Unzumutbarkeit einer weiteren Fortsetzung des Mietverhältnisses. Soweit deren tatbestandliche Voraussetzungen erfüllt sind, ist danach grundsätzlich auch ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB zur fristlosen Kündigung gegeben. Der Schutz des (nicht rechtzeitig zahlenden) Mieters vor dem Verlust der Wohnung wird vielmehr ausschließlich durch die einmalig innerhalb von zwei Jahren gewährte Schonfrist (§ 569 Abs. 3 BGB) sichergestellt.

Kommentar:

Geld hat man zu haben, so die Kurzfassung des Urteils. Für den Mieter bedeutet dies, er hat auch die Verspätungen von Behörde wie eigenes Verschulden zu vertreten. Um diesen einschneidenden Rechtsfolgen zu entgehen, sollte der Mieter rechtzeitig anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen, um ggf. im Wege des Eilrechtsschutzes die Übernahme der Miete vom Träger der Sozialleistung zu erlangen.


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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