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BGH: Eigentumswohnung als Kapitalanlage Schadensersatz für Anleger Aufklärungspflicht Innenprovision

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Mit Urteil vom 23.6.2016 (III ZR 308/15) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Käufer einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage Anspruch auf Ersatz seines Schadens hat, wenn er von dem Vermittler vor dem Kauf nicht korrekt über sämtliche Risiken der Anlage aufgeklärt wurde. Dazu gehört insbesondere auch die Aufklärung über Innenprovisionen, die die Grenze von 15 % überschreiten.

Auch bei Kapitalanlage in Form von Eigentumswohnung gilt Pflicht eines Anlagevermittlers oder Anlageberaters zur Aufklärung über Innenprovisionen von mehr als 15 % 

Anlagevermittler und Anlageberater müssen Anleger ungefragt darauf hinweisen, dass sie mehr als 15 % der Anlagesumme als Innenprovision kassieren. Mit dem Urteil vom 23.6.2016 (III ZR 308/15) hat der Bundesgerichtshof nun klargestellt: Diese Pflicht eines Anlagevermittlers oder Anlageberaters zur Aufklärung über Innenprovisionen von mehr als 15 % besteht auch bei der Vermittlung einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage. Das gilt unabhängig davon, ob die Kapitalanlage in Form einer Eigentumswohnung mittels eines Prospekts vertrieben wird oder nicht. Weist der Anlagevermittler oder -berater den Kunden nicht ausdrücklich auf derart hohe Innenprovisionen hin, macht er sich schadensersatzpflichtig. Er muss dem Kunden den gesamten Schaden ersetzen, der ihm aus der Anlage entstanden ist.

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Gescheiterte Kapitalanlage 

Im Fall, den der Bundesgerichtshof entschied, hatte der Kläger 1992 Vermittlers eine Eigentumswohnung zur Kapitalanlage zum Preis von damals 97.020 DM gekauft. Der Vermittler empfahl ihm, den Kauf vollständig fremdzufinanzieren. Das Darlehen sollte über die Mieteinnahmen bedient werden. Allerdings erreichten die Mieteinnahmen nicht die versprochene Höhe. Der Kläger geriet deshalb mit der Rückzahlung des Darlehens in Rückstand. Im Jahr 2004 kündigte die finanzierende Bank schließlich den Kredit. Die Wohnung wurde zwangsversteigert. Das brachte jedoch nur einen Erlös von 7.000 €.

20 % Provision für Vermittlung

Der Kläger trug vor, der Vermittler habe unzutreffende Angaben über das Anlageobjekt gemacht und seine Aufklärungspflichten verletzt. Vor allem sei ihm nie gesagt worden, dass der Vermittler von den Verkäufern eine Provision von 20 % für die Vermittlung der Eigentumswohnung erhalten habe. Hierüber sei er nicht aufgeklärt worden. Wäre er hierüber aufgeklärt worden, hätte er die Wohnung gar nicht erst gekauft. Der Kläger forderte seinen Schaden, in Höhe von 67.117 € ersetzt.

Vermittler muss ungefragt auf Provision hinweisen

Der Bundesgerichtshof stellte nun klar: Hierauf hätte ihn der Vermittler ungefragt hinweisen müssen. Die Pflicht eines Anlagevermittlers oder Anlageberaters zur Aufklärung über Innenprovisionen von mehr als 15 % besteht auch bei der Vermittlung einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage. Schließlich lassen auch bei Eigentumswohnungen Vertriebsprovisionen von mehr als 15 % auf eine geringere Werthaltigkeit schließen. Solche Provisionen stellen einen für die Anlageentscheidung des Anlegers bedeutsamen Umstand dar. Über alle solche Umstände muss der Kunde ungefragt aufgeklärt werden.

Keine Rolle spielt, ob Anlage mit Prospekt beworben wurde oder nicht

Der Bundesgerichtshof entschied auch, dass es keine Rolle spielt, ob die Eigentumswohnung zur Kapitalanlage mit Prospekt beworben wurde oder nicht. Die Aufklärungspflicht des Anlagevermittlers oder Anlageberaters über die Innenprovision besteht davon unabhängig. Der Anlageberater bzw. Anlagevermittler ist immer zur richtigen und vollständigen Information über Umstände verpflichtet, die für die Anlageentscheidung des Anlegers von besonderer Bedeutung sind. Er kann sich zur Erfüllung dieser Pflichten eines Prospekts bedienen, muss das aber nicht. Existiert kein Prospekt, muss er den Anleger eigenständig informieren. Der Bundesgerichtshof hat das Urteil der Vorinstanz aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Geprellte Anleger sollten Ansprüche anwaltlich prüfen lassen

Wer vermutet, beim Kauf einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage nicht richtig aufgeklärt worden zu sein, sollte sich jetzt an einen auf Bank- und Kapitalmarktrecht spezialisierten Anwalt wenden. Die Kanzlei KMP3G Klamert + Partner Rechtsanwälte Partnerschaftsgesellschaft in München hat jahrzehntelange Erfahrung im Kapitalanlagerecht. Rechtsanwalt Johannes Goetz berät bereits eine Vielzahl von Anlegern. Er hat in vielen Fällen erfolgreich Schadensersatzansprüche durchsetzen und den Anlegern zu ihrem Recht verhelfen können. Er steht für eine kostenfreie Ersteinschätzung zur Verfügung.

Johannes Goetz, Rechtsanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht, Versicherungsrecht und Wirtschaftsrecht


Rechtstipp vom 13.02.2018
Aktualisiert am 22.02.2018

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            Rechtsanwalt Johannes Goetz (KMP3G Klamert + Partner Rechtsanwälte Partnerschaftsgesellschaft) Rechtsanwalt Johannes Goetz

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