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BGH erleichtert die Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter

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Für die Übertragung von Betriebskosten auf den Wohnraummieter genügt nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10.02.2016 (Az. VIII ZR 137/15), dass der Mieter gemäß der Vereinbarung im Mietvertrag „die Betriebskosten“ zu tragen hat.

Eine solche Umlagevereinbarung von Betriebskosten in der Wohnraummiete kann nach dem Urteil des BGH auch in einem Formularvertrag wirksam vereinbart werden. Eine Aufzählung der einzelnen Betriebskostenpositionen oder die Bezugnahme auf gesetzliche Regelungen der Betriebskostenverordnung ist danach nicht erforderlich.

Die Entscheidung wird damit begründet, dass der Begriff der Betriebskosten seit langem gesetzlich definiert und durch die Aufzählung der einzelnen Betriebskostenarten in der dazu ergangenen Verordnung und dem darin enthaltenen Katalog erläutert sei. Zudem sei es seit Jahrzehnten allgemein üblich, in Mietverträgen die Umlage sämtlicher Betriebskosten zu vereinbaren und abzurechnen, die umlagefähig sind.

Der Begriff der Betriebskosten im Wohnraummietvertrag erfordere daher, so der BGH, grundsätzlich keine Erläuterung oder Aufschlüsselung, da er als bekannt vorausgesetzt werden könne und für den durchschnittlichen Mieter hinreichend klar und verständlich sei. Es sei daher auch unschädlich, falls auf eine veraltete gesetzliche Grundlage für die Betriebskostenumlage verwiesen werde.

Eine andere Beurteilung käme nach Ansicht des Gerichts lediglich dann in Betracht, falls durch Zusätze im Mietvertrag unklar werde, ob mit Betriebskosten sämtliche umlegbare Betriebskosten oder nur einzelne Betriebskostenarten gemeint seien. 

Unklare Klauseln sind auch weiterhin unwirksam

Unklar und unwirksam sind jedoch solche Klauseln im Mietvertrag, bei denen ein Mieter nicht erkennen kann, ob er sämtliche umlegbaren Betriebskosten oder nur einzelne Betriebskostenarten zu tragen hat. Bei einer beispielhaften Aufzählung von Betriebskosten mit dem Zusatz „etc.“ geht der BGH jedoch von einer umfassenden Umlagevereinbarung im gesetzlich zulässigen Rahmen aus.

Sind aber im Mietvertrag nur einzelne Betriebskostenarten aufgeführt, lassen sich auch nur diese auf den Mieter umlegen. Die Betriebskostenarten darf der Vermieter danach auch nicht einfach einseitig ändern. Er braucht das ausdrückliche Einverständnis des Mieters. Ein solches Einverständnis lässt sich jedoch nicht bereits daraus ableiten, dass ein Mieter bereits jahrelang nicht aufgeführte Betriebskosten gezahlt hat.

Mieter müssen auch keine Betriebskosten tragen, die sich nicht umlegen lassen, wie z. B. Kosten für die Instandsetzung oder die Reparatur des Mietobjekts, für eine Rechtsschutzversicherung, Mietausfallversicherung oder Erbbauzinsen.

Besondere Vorsicht ist auch bei der Erwähnung „sonstiger“ Betriebskosten. Diese müssen gegebenenfalls einzeln aufgezählt sein. Sonstige Betriebskosten können somit nicht als Auffangbecken für alle übrigen Betriebskosten dienen.

Fazit:

Die Betriebskosten müssen vom Vermieter wirksam auf den Mieter umgelegt werden, damit sie abgerechnet werden können. Entsprechende Klauseln müssen für Mieter klar und verständlich im Mietvertrag formuliert sein.


Rechtstipp vom 20.04.2016

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