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BGH: Gerichte müssen Härtefälle bei Eigenbedarfskündigungen sorgfältiger prüfen

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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in 2 Entscheidungen vom 22. Mai 2019 präzisiert, wann ein Mieter nach einer ordentlichen Kündigung die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen unzumutbarer Härte im Sinne des § 574 BGB verlangen kann.

Der Sachverhalt

Im ersten Verfahren wurde einer in Berlin lebenden, inzwischen 82 Jahre alten Frau aufgrund Eigenbedarfs gekündigt. Dem widersprach die Mieterin unter Verweis auf ihr hohes Alter, ihre Verwurzelung in der Umgebung sowie ihre attestierte fortschreitende Demenzerkrankung. Sie sei nicht fähig, Neues zu erlernen und sich in einer neuen Umgebung zurechtzufinden.

Im zweiten Verfahren kündigten die Eigentümer einer Doppelhaushälfte den darin wohnenden Mietern wegen Eigenbedarfs. Die Mieter widersprachen der Kündigung und beriefen sich dabei u. a. auf die Pflegebedürftigkeit (hier: Pflegestufe II) eines Mieters. Bei diesem würde ein erzwungener Umzug unweigerlich zu einer erheblichen Verschlechterung des Gesundheitszustandes führen.

Die Entscheidung des BGH

Der Bundesgerichtshof hat beide Verfahren an die jeweiligen Vorinstanzen zurückverwiesen. Da sowohl aufseiten der Vermieter als auch aufseiten der Mieter grundrechtlich geschützte Belange betroffen sind, sind eine umfassende Sachverhaltsaufklärung sowie eine besonders sorgfältige Abwägung erforderlich, ob im jeweiligen Fall die Interessen der Mieter an der Fortsetzung der Mietverhältnisse die der Vermieter an deren Beendigung überwiegen.

Wenn der Mieter in einem solchen Fall ihm drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahren geltend macht, haben sich die Gerichte im Zweifel durch Einholung eines Sachverständigengutachtens ein genaues und nicht nur oberflächliches Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann.

In den vorliegenden Entscheidungen hat der BGH klargestellt, dass ein Sachverständigengutachten regelmäßig von Amts wegen einzuholen sein wird, wenn ein Mieter eine zu besorgende Verschlechterung seines Gesundheitszustandes durch ärztliches Attest belegt hat. Nur eine solche Aufklärung versetzt die Gerichte in die Lage, eine angemessene Abwägung bei der Härtefallprüfung des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzunehmen.

Fazit

Mit diesen Entscheidungen hat der BGH die Position der Mieter, besonders die älterer Mieter, gestärkt. Gerichte können den Einwand, dass ein Auszug aus einer Mietwohnung mit schwerwiegenden gesundheitlichen Folgen einhergeht, nicht leichtfertig übergehen, sondern sind stattdessen angehalten, eine tiefgründigere Sachverhaltsaufklärung vorzunehmen.

Der Autor Rechtsanwalt Jan Barthel, LL.M. oec. vertritt regelmäßig Mandanten in mietrechtlichen Verfahren. Sollten Sie Fragen zu diesem Thema haben, freuen wir uns auf Ihren Anruf oder Ihre Mail.

BGH, Urteile vom 22. Mai 2018 – VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17


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