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BGH: kein Provisionsanspruch des Verkäufermaklers bei Vertragsschluss mit Dritten

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Weist der Verkäufermakler seinem Kunden eine GmbH als Kaufinteressentin nach und kommt der Kaufvertrag schließlich nicht mit dieser selbst, sondern mit deren Geschäftsführer persönlich zustande, so hat der Makler im Allgemeinen keinen Anspruch auf eine Provision. Dies hat der BGH in einem Urteil vom 21.11.2018 entschieden (I ZR 10/18).

In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte die Grundstückseigentümerin einen Makler mit der Suche nach Miet- oder Kaufinteressenten für ihr Grundstück beauftragt. Der Makler erstellte ein Exposé und nahm Kontakt zu möglichen Interessenten auf. In der Folge wies er der Verkäuferin u. a. eine GmbH als Kaufinteressentin nach. 

Es kam zu einem Besichtigungstermin, an dem der Geschäftsführer der GmbH sowie der Makler teilnahmen. Ferner übermittelte der Makler der GmbH nach dem Besichtigungstermin noch weitere Informationen zum Kaufobjekt.

Ein Kaufvertrag mit der GmbH kam jedoch nicht zustande. Vielmehr wandte sich der Geschäftsführer der GmbH – der gleichzeitig deren alleiniger Gesellschafter war – telefonisch an die Verkäuferin und verhandelte mit dieser über den Ankauf des Objekts durch ihn persönlich. Schließlich erwarb er das Objekt.

Nach Ansicht des BGH hat der Makler in dieser Konstellation keinen Anspruch auf eine Provision gegenüber der Verkäuferin.

Zwar entspreche es inzwischen bereits gefestigter Rechtsprechung, dass ein Makler in bestimmten Fällen auch dann eine Provision verdienen könne, wenn der Maklervertrag nicht mit dem Maklerkunden selbst, sondern einer dritten Person zustande kommt. 

Insbesondere bei engen familiären oder gesellschaftsrechtlichen Bindungen sei der Abschluss des Vertrages mit einem Dritten einem Abschluss mit dem Kunden selbst gleichzusetzen. Ausschlaggebend sei insoweit eine wirtschaftliche Betrachtungsweise.

Allerdings beziehe sich diese Rechtsprechung nur auf Konstellationen, in denen der Makler Käufermakler und nicht Verkäufermakler war. Wenn in einem solchen Fall der Käufer das Objekt nicht selbst erwirbt, sondern ein mit ihm eng verbundener Dritter, sei es denkbar, dass der Makler dennoch einen Provisionsanspruch erwirbt.

Diese Betrachtungsweise gelte dagegen nicht für Fälle, in denen ein Verkäufermakler auftritt. In derartigen Fällen sei eine formale Betrachtungsweise geboten. Da im vorliegenden Fall nicht der nachgewiesene Kaufinteressent – die GmbH – das Objekt erworben habe, sondern deren Geschäftsführer und damit eine dritte Person, erwerbe der Makler keinen Provisionsanspruch. 

Dies gelte auch, wenn der nachgewiesene Kaufinteressent und der Dritte – wie hier – eng miteinander verflochten seien.

Diese Entscheidung des BGH ist durchaus auf Kritik gestoßen. Mit gutem Grund, denn ein Grund für die Ungleichbehandlung von Verkäufer- und Käufermakler durch den BGH ist nicht wirklich ersichtlich. Vielmehr wird der Verkäufermakler vom BGH schlechter gestellt als der Käufermakler, obwohl sein Kunde sogar selbst den Vertrag abgeschlossen hat.

In der Praxis wird man aber davon ausgehen müssen, dass die Instanzgerichte sich an der Entscheidung des BGH orientieren werden. Dem Verkäufermakler ist daher zu raten, seinen Kunden nicht nur den Interessenten selbst zu benennen, sondern möglichst auch weitere in Frage kommende Personen und Gesellschafter aus dem Umkreis des Interessenten. Dies ist kein Allheilmittel, kann aber im Einzelfall u. U. die Chance auf die Durchsetzung des Maklerhonorars erhöhen.


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