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BGH: Kein unbegrenztes Zurückbehaltungsrecht an der Miete bei Mietmängeln

Rechtstipp vom 25.06.2015
(42)
Rechtstipp vom 25.06.2015
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Das Problem

Ist die Mietsache mangelhaft, kann sich der Mieter u.a. auf eine angemessene Mietminderung berufen, § 536 BGB, wobei nach der BGH-Rechtsprechung die Minderung nicht nur die Nettomiete, sondern auch etwaige Vorauszahlungen auf die Betriebskosten bzw. Pauschalen erfasst. Allerdings wird ein Mangel nur selten so erheblich sein, dass die Miete zu 100 Prozent gemindert ist. Bei geringfügigeren Mängeln kommt auch nur eine dementsprechend geringere Minderung in Betracht. Um den Vermieter zur Beseitigung des vorhandenen Mangels zu bewegen, kann der Mieter an den nicht von der Minderung erfassten Mietbestandteilen ein Zurückbehaltungsrecht gem. § 320 BGB - Einrede des nicht erfüllten Vertrags -  geltend machen, da der Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 S. 2  BGB während der Mietzeit verpflichtet ist, die Mietsache in einem mangelfreien Zustand zu erhalten und etwaige Mängel, sofern nicht vom Mieter schuldhaft verursacht, zu beseitigen.

Dieses Zurückbehaltungsrecht ist dem Grunde nach durchweg anerkannt. Es stellt sich aber die Frage, in welchem Umfang es ausgeübt werden darf. Darf der Mieter die Miete in beliebiger Höhe und beliebig lange einbehalten, um den Vermieter zur Erfüllung seiner Instandsetzungspflicht zu zwingen oder ist es betragsmäßig begrenzt?

Entscheidung des BGH

Der BGH hat diese Frage nunmehr für das Wohnraummietrecht beantwortet (BGH, Urt. v. 17.06.2015 - VIII ZR 19/15). Eine unbegrenzte Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts ist demnach unzulässig. Er gibt dabei aber keine starre Grenze vor, sondern weist lediglich darauf hin, dass bei der Beurteilung der Angemessenheit der Ausübung des Zurückbehaltungsrechts einerseits dessen Zweck, nämlich den Vermieter anzuhalten, in der Zukunft eine mangelfreie Wohnung herzustellen, andererseits der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu beachten ist. Das Zurückbehaltungsrecht kann daher nicht beliebig lange und in beliebiger Höhe ausgeübt werden, vielmehr ist es auf einen mehrfachen Betrag der monatlichen Minderung oder der Mängelbeseitigungskosten zu beschränken. Schließlich muss der einbehaltene Betrag in einem angemessenen Verhältnis zur Bedeutung des Mangels stehen, zu dessen Beseitigung der Vermieter angehalten werden soll. Der Mieter ist durch eine solche Begrenzung nicht rechtlos gestellt, da er zum einen weiterhin die Mietminderung geltend machen kann und zum anderen auf Mängelbeseitigung klagen oder in geeigneten Fällen den Mangel - gegebenenfalls nach Geltendmachung eines Vorschussanspruchs - selbst beseitigen kann (BGH, a.a.O.)

Schon bisher gegen die herrschende Meinung davon aus, dass das Zurückbehaltungsrecht betragsmäßig auf den 3-5 fachen Betrag der Mietminderung beschränkt ist (Blank in Schmidt-Futterer, 11. Aufl. § 543 Rdn. 99 m.w.N.) Dies bedeutet zum einen, dass bei einem Mangel, der zu einer Mietminderung von zehn Prozent berechtigt, bestenfalls ein Betrag 50 Prozent der Bruttomiete von der verbliebenen Miete einbehalten werden durfte. Mit der BGH-Entscheidung ist darüber hinaus auch klargestellt, dass dieses Zurückbehaltungsrecht nicht auf unabsehbare Zeit bei jeder fällig werdenden Mietzahlung aufs neue geltend gemacht werden kann, sondern dass auch insoweit eine Grenze zu ziehen ist, bei deren Festlegung Verhältnismäßigkeit Überlegungen eine Rolle spielen.

Praktische Umsetzung

Für den Mieter bedeutet dies insgesamt folgendes:

Liegt ein nur geringfügiger Mangel (Bagatellmangel) i.S.v. § 536 Abs. 1 S.3 BGB vor, scheidet die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts von vornherein aus, § 320 Abs. 2 BGB.

Die Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts setzt voraus, dass der Mieter dem Vermieter den zu Grunde liegenden Mangel angezeigt hat.

Will der Mieter von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen, muss er dies dem Vermieter unverzüglich anzeigen. Eine rückwirkende Geltendmachung, womöglich noch auf Berufung bislang nicht gerügter Mängel, wie sie in der Praxis gerne erfolgt, um kündigungsrelevante Mietschulden zu "entschärfen", ist nicht zulässig.

Anders als bei der Mietminderung müssen die unter Berufung auf das Zurückbehaltungsrecht einbehaltenen Beträge nach Mangelbeseitigung an den Vermieter unverzüglich wieder ausbezahlt werden. Ist der Mieter hierzu nicht im Stande, weil er die einbehaltenen Beträge etwa verbraucht hat, setzt er sich der Gefahr einer auch fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses aus, wenn die Rückstände die hierfür notwendige Höhe erreicht haben. Das Zurückbehaltungsrecht erlischt auch, wenn das Mietverhältnis - und damit der Instandsetzungsanspruch des Mieters - endet.

Dem Mieter ist daher zu raten, bei Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts Augenmaß zu wahren. Dabei gilt: Je geringfügiger der Mangel desto begrenzter das Zurückbehaltungsrecht. Im Zweifelsfalle muss der Mieter zügig auf Instandsetzung bzw. Zahlung eines Vorschusses für die Instandsetzung klagen.  Andernfalls läuft er Gefahr, dass bei exzessiver Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts nicht mehr hierdurch gedeckte Mietrückstände in einer Höhe auflaufen, die den Vermieter gegebenenfalls zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen.


Rechtstipp aus der Themenwelt Miete mindern bei Mängeln und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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