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BGH kippt 10%-Toleranz-Regelung bei Wohnfläche - Ausmessen bei Mieterhöhung lohnt sich

Rechtstipp vom 19.11.2015
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Bisherige Rechtslage

Die Rechtsprechung war bisher bei Abweichungen der Wohnfläche relativ großzügig. Mieter wie Vermieter mussten eine Abweichung von bis zu zehn Prozent tolerieren. Eine Mietminderung oder Mieterhöhung war nur zulässig, wenn die Wohnfläche mehr als zehn Prozent von der vertraglich vereinbarten abwich.

Neue Rechtslage

Der BGH entschied mit Urteil vom 18.11.2015 (Az.: VIII ZR 266/14), dass nunmehr bei Mieterhöhungen nur die tatsächliche Größe der Wohnfläche zählt. Abweichungen im Vertrag müssen nicht mehr akzeptiert werden.

Konsequenzen

Nach Schätzungen des Deutschen Mieterbunds stimmt bei zwei von drei Wohnungen die im Mietvertrag genannte Quadratmeterzahl nicht mit der Realität überein. Nachmessen lohnt sich also, bevor man als Mieter einer Mieterhöhung zustimmt.

Bei einer hohen Abweichung der Wohnfläche nach oben muss der Mieter allerdings nicht mit einer extremen Erhöhung der Miete rechnen. Auch in diesem Fall gilt die Kappungsgrenze, d.h. innerhalb von drei Jahren dürfen Mieten um maximal 20 Prozent steigen - in bestimmten Städten sogar nur um 15 Prozent.

Bei Mieterhöhungen zählt also künftig nur noch die tatsächliche Wohnfläche, die vertraglich vereinbarte ist irrelevant. Ist die Wohnung z.B. 10 Prozent kleiner als im Mietvertrag vereinbart, darf sich eine Mieterhöhung nur auf diese kleinere Fläche beziehen. Ist eine Wohnung 10 Prozent größer als im Mietvertrag vereinbart, darf der Vermieter die Miete entsprechend erhöhen (unter Beachtung der Kappungsgrenze).

Wichtig

Das Urteil des BGH bezieht sich nicht auf Mietminderungen. Ist die Wohnfläche kleiner als vereinbart, kann der Mieter also nicht einfach weniger zahlen. Die 10-Prozent-Toleranzregel ist bei Mietminderungen und bei der Betriebskosten-Abrechnung noch aktuell. Aber auch in diesen Fällen kann sich die Rechtsprechung des BGH durchaus noch ändern.


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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