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BGH – Leitlinien zum Eigenbedarf bei Büro- oder Geschäftsräumen

aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

Der BGH hat entschieden (Urt. v. 29.03.2017; AZ: VIII ZR 45/16),  dass es – entgegen einer verbreiteten Praxis – nicht zulässig ist, den  Berufs- oder Geschäftsbedarf als ungeschriebene weitere Kategorie eines  typischen Vermieterinteresses an der Beendigung eines  Wohnraummietverhältnisses zu behandeln. 

Die Gerichte haben  vielmehr im Einzelfall festzustellen, ob ein berechtigtes Interesse des  Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht (§ 573 Abs. 1  Satz 1 BGB).

Eigenbedarf setzt (Stellvertretend für viele: Entscheidung des BGH vom 16.12.2009; Az. VIII ZR 313/08) voraus, dass der Vermieter den Selbstnutzungswunsch ernsthaft  beabsichtigt und die Wohnung benötigt. Der bloße Wunsch, in den eigenen  vier Wänden zu wohnen, reicht nicht aus. Eigenbedarf liegt erst dann  vor, wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe nennen  kann, warum er oder eine begünstigte Person die Wohnung beziehen will.  Die Eigenbedarfskündigung für Wohnraum ist in §§ 573, 573c BGB geregelt.  Ein Vermieter, der schuldhaft eine Kündigung wegen Eigenbedarfs  ausspricht, der in Wahrheit nicht besteht, ist dem Mieter gemäß § 280  Abs. 1 BGB zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.

§ 573 BGB bestimmt:

(1)  Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an  der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der  Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn 

  1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
  2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
  3. der  Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer  angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und  dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine  anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen,  bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf  berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten  oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von  Wohnungseigentum veräußern will.

(3) Die Gründe für ein  berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben  anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie  nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Konkret  erklärte der zuständige Senat eine Eigenbedarfskündigung für  unzulässig, die ein 40-jähriges Wohnmietverhältnis beenden sollte, weil  der Ehemann der Vermieterin die Wohnung für die Erweiterung seiner  Beratungsfirma nutzen wollte. Wegen der grundsätzlichen Bedenken des  Gerichtes spielte das Berliner Zweckentfremdungsverbot (Umwandlung von  Wohnungen in Büroräume nur in Ausnahmefällen) für die Entscheidung keine  Rolle. Denn nur mit den typisierten Regeltatbeständen des § 573 Abs. 2  BGB habe der Gesetzgeber für die praktisch bedeutsamsten Fallgruppen  selbst geregelt, unter welchen Umständen der Erlangungswunsch des  Vermieters Vorrang vor dem Bestandsinteresse des Mieters habe. Wenn der  Vermieter die Wohnung – wie vorliegend – jedoch nicht zu Wohnzwecken  benötige, sondern sie einer gewerblichen Nutzung zuführen wolle, sei der  Kündigungstatbestand des Eigenbedarfs gemäß § 573, Abs. 2, Nr. 2 BGB  nicht erfüllt. Ebenso wenig stelle die Eigennutzung der vermieteten  Wohnräume zu (frei-)beruflichen oder gewerblichen Zwecken eine  wirtschaftliche Verwertung im Sinne von § 573, Abs. 2, Nr. 3 BGB dar.

Bei  Anwendung der Generalklausel des § 573, Abs. 1, Satz 1 BGB hingegen  verlange das Gesetz stets eine einzelfallbezogene Feststellung und  Abwägung der beiderseitigen Belange der betroffenen  Mietvertragsparteien. Für die Bestimmung des berechtigten Interesses  haben die Gerichte zu beachten, dass sowohl die Rechtsposition des  Vermieters als auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des  Mieters von der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie geschützt  seien. Allgemein verbindliche Betrachtungen verbieten sich dabei.

Der  BGH hat nun grobe Leitlinien gebildet, da das Interesse des Vermieters,  die betreffende Wohnung zu (frei-)beruflichen oder gewerblichen Zwecken  selbst zu nutzen, von der Interessenlage her regelmäßig zwischen den  genannten typisierten Regeltatbeständen anzusiedeln sei:

„So  weist der Entschluss eines Vermieters, die Mietwohnung nicht nur zu  Wohnzwecken zu beziehen, sondern dort zugleich überwiegend einer  geschäftlichen Tätigkeit nachzugehen (sog. Mischnutzung), eine größere  Nähe zum Eigenbedarf nach § 573, Abs. 2, Nr. 2 BGB auf, da er in solchen  Fallgestaltungen in der Wohnung auch einen persönlichen  Lebensmittelpunkt begründen will. In diesen Fällen wird es regelmäßig  ausreichen, dass dem Vermieter bei verwehrtem Bezug ein beachtenswerter  Nachteil entstünde – was bei einer auf nachvollziehbaren und  vernünftigen Erwägungen der Lebens- und Berufsplanung des Vermieters  häufig der Fall sein dürfte. Entsprechendes gilt, wenn die Mischnutzung  durch den Ehegatten oder Lebenspartner des Vermieters erfolgen soll.

Dagegen  weisen Fälle, in denen der Vermieter oder sein Ehegatte/Lebenspartner  die Wohnung ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken nutzen möchte, eine  größere Nähe zur Verwertungskündigung nach § 573, Abs. 2, Nr. 3 BGB  auf. Angesichts des Umstands, dass der Mieter allein aus geschäftlich  motivierten Gründen von seinem räumlichen Lebensmittelpunkt verdrängt  werden soll, muss der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den  Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen, was etwa dann  anzunehmen sein kann, wenn die geschäftliche Tätigkeit andernfalls nicht  rentabel durchgeführt werden könnte oder die konkrete Lebensgestaltung  die Nutzung der Mietwohnung erfordert (z.B. gesundheitliche  Einschränkungen, Betreuung von Kindern oder pflegebedürftigen  Personen).“

Gemessen daran sei im vorliegenden Fall ein  berechtigtes Interesse der Klägerin an der Beendigung des  Mietverhältnisses nicht gegeben, denn aufgrund der beabsichtigten  Nutzung allein für gewerbliche Zwecke ihres Ehemannes hätte die Klägerin  andernfalls entstehende Nachteile von einigem Gewicht darlegen müssen.  Es sei aber nicht ersichtlich, dass die Klägerin oder ihr Ehemann durch  eine Auslagerung eines größeren Teils des (teilweise dreißig Jahre  zurückreichenden) Aktenbestands in andere, etwas entfernter gelegene  Räumlichkeiten eine wirtschaftliche Einbuße von einigem Gewicht oder ein  die Organisation des Unternehmens nicht unerheblich beeinträchtigender  Nachteil entstehen würde und sie deshalb auf die beabsichtigte Nutzung  der Mietwohnung – bislang persönlicher Lebensmittelpunkt des Beklagten –  angewiesen wären.

Rechtsanwalt Holger Hesterberg

Bundesweite Tätigkeit. Mitgliedschaft im Deutschen Anwaltverein.

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