BGH: Mietkaution dient nicht zur Befriedigung mietvertragsfremder Forderungen des Vermieters

Bei Abschluss eines Mietvertrags stellen Mieter in der Regel eine Mietkaution als Sicherheit, wenn der Mietvertrag eine entsprechende Sicherheitsabrede enthält. Diese Mietsicherheit ist nach Beendigung des Mietverhältnisses (verzinst) an den Mieter zurückzuzahlen, wobei die Rechtsprechung dem Vermieter zur Prüfung etwaiger eigener Ansprüche ein Zurückbehaltungsrecht für bis zu 6 Monate zubilligt. Stehen dem Vermieter z.B. Schadensersatzansprüche aus dem Mietverhältnis zu, kann er damit gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters die Aufrechnung erklären.

Nicht aufrechnen darf der Vermieter jedoch mit Forderungen, die nicht aus dem beendeten Mietverhältnis stammen. Das hat nun der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden (Urteil vom 11.07.2012 - VIII ZR 36/12).

Die Aufrechnung mit einer derartigen fremden Forderung ist nach dieser höchstrichterlichen Entscheidung aufgrund der zwischen Mieter und Vermieter bei Hingabe der Mietkaution geschlossenen Sicherungsabrede ausgeschlossen. Aus dieser ergibt sich nämlich, dass die Kaution nur zur Sicherung von Forderungen des Vermieters aus dem aktuellen Mietverhältnis dient. Daran ändern nach Auffassung des BGH auch die Beendigung des Mietverhältnisses und die Rückgabe der Wohnung nichts.

Fazit: Der Vermieter darf mit Forderungen aus dem Mietverhältnis (z.B. offenen Mietforderungen, Schadensersatzansprüchen) gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen und sich also „aus der Kaution befriedigen". Dabei sollte er zudem immer die 6-Monatsfrist des § 548 BGB im Auge behalten, innerhalb derer Schadensersatzansprüche wegen Beschädigungen der Mietsache verjähren.