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BGH V ZR 78/14: ohne notarielle Beurkundung keine Beschaffenheitsvereinbarung beim Immobilienkauf

Rechtstipp vom 10.03.2016
Rechtstipp vom 10.03.2016

Grundstückskaufvertrag: Beschreibung von Eigenschaften vor Vertragsschluss ohne Niederschlag in notarieller Urkunde führt in der Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung.

Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 6. November 2015, Aktenzeichen V ZR 78/14, eine wegweisende Entscheidung getroffen.

Zur Problemstellung: im Exposé auf einer Internetseite des Verkäufers hatte eine Immobilie eine Wohnfläche von ca. 200 m² und eine Nutzfläche von ca. 15 m². Den Käufern wurden Grundrisszeichnungen ausgehändigt. Aus der Addition der dort genannten Flächen ergab sich eine Gesamtfläche von 215,3 m². Im notariellen Kaufvertrag waren keine Grundstücksflächen genannt. Rechte der Käufer wegen Sachmängeln des Grundstücks und Gebäudes wurden ausgeschlossen.

Ein nach dem Verkauf beauftragter Architekt errechnete auf Basis der Wohnflächenverordnung eine Gesamtwohnfläche von 171,74 m². Der Käufer machte eine Minderung des Kaufpreises geltend und verlangte zudem Ersatz weiteren Schadens (Grunderwerbsteuer, außergerichtliche Rechtsanwaltskosten).

Bisher war es wohl gängige Rechtsprechung, auch solche Umstände zu Beschaffenheitsvereinbarungen zu erheben, die in einem Vertrag nicht ausdrücklich schriftlich fixiert wurden. Der BGH stellt klar, dass die Beschreibung von Eigenschaften eines zu verkaufenden Grundstücks oder Gebäudes durch den Verkäufer im Vorfeld des Vertragsabschlusses in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB führt, wenn sie in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet.

Bei einem beurkundungsbedürftigen Vertrag müssen alle Erklärungen in den Vertrag aufgenommen werden, die Rechtswirkungen erzeugen sollen. Hierzu gehören auch Beschaffenheitsvereinbarungen nach § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB. Ein Käufer kann nicht, so der BGH, davon ausgehen, dass der Verkäufer ihm eine bestimmte Beschaffenheit (hier: Größe) des Grundstücks vereinbaren wolle, wenn die geschuldete Beschaffenheit im Kaufvertrag nicht erwähnt wird. Eine solche Auslegung sei auch deshalb zwingend erforderlich, weil anderenfalls die Nichtigkeit des Vertrags drohe. Ein notarieller Kaufvertrag über eine Immobilie ist in der Regel dann nichtig, wenn nicht alle Vereinbarungen, die die Parteien getroffen haben, auch tatsächlich notariell beurkundet wurden. Würde man nun Beschaffenheitsangaben, die nicht beurkundet wurden, zu vertraglichen Vereinbarungen im Sinne des 3 434 BGB machen, hätte dies die Nichtigkeit des Vertrages zur Folge. Es gebiete der Parteiwille, immer im Zweifel derjenigen Auslegung den Vorzug zu geben, die die Nichtigkeit eines Rechtsgeschäfts vermeidet. Die Parteien wollen im Zweifel keinen Vertrag schließen, der wegen Nichtbeurkundung einer Beschaffenheitsvereinbarung formnichtig wäre.

Zudem wäre die Warn- und Schutzfunktion der Beurkundung infrage gestellt, wenn vorvertragliche Beschreibungen bestimmter Eigenschaften des Grundstücks zu einer Beschaffenheitsvereinbarung führten, ohne dass in dem notariellen Vertrag hierzu etwas erklärt ist. Der Notar hat gemäß § 17 Abs. 1 BeurkG den Willen der Parteien zu ermitteln. Dazu gehört auch die Feststellung, ob Beschaffenheitsvereinbarungen, auf deren rechtliche Tragweite durch den Notar hinzuweisen ist, getroffen werden sollen.

Dem Käufer stehe auch kein Schadensersatzanspruch aus vorvertraglichen Verschulden zu, da arglistiges Verhalten des Verkäufers die Kenntnis der Tatsachen voraussetzt, aus denen sich die Unrichtigkeit seiner Angaben ergebe. Schließlich treffe den Verkäufer, der über die Größe der Wohnfläche durch Übergabe von Grundrisszeichnungen informiere, keine weitergehende Aufklärungspflicht. Der Kaufinteressent könne nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) und der Verkehrsanschauung nicht erwarten, auch darüber informiert zu werden, welche Wohnfläche das zu verkaufende Haus nach den einschlägigen Normen für deren Ermittlung habe. Will der Käufer über bestimmte Angaben näheren Aufschluss erhalten, muss er nachfragen, und, wenn der Verkäufer ihm die erbetenen und Informationen nicht erteilen kann, sich selbst anhand der ihm ausgehändigten Unterlagen kundig machen.

Diese Entscheidung ist von enormer Wichtigkeit: Oftmals wird zur Auslegung der vertraglich geschuldeten Beschaffenheit einer Immobilie das Exposé oder sonstige Unterlagen, die im Zusammenhang mit dem Verkauf stehen, zur Auslegung des Vertragsinhaltes herangezogen. Dieser Auslegung gewährt der BGH nunmehr keinen Raum mehr. Vertraglich geschuldete Beschaffenheit beim Immobilienkauf ist nur das, was auch wirklich notariell beurkundet wird. Für den Käufer ist es deshalb von enormer Wichtigkeit, den Kaufvertrag vorab zu prüfen bzw. prüfen zu lassen und darauf hinzuwirken, all das, was er als Beschaffenheit der Immobilie ansieht, auch tatsächlich notariell beurkunden zu lassen.


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