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BGH: Vermieter muss keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung vornehmen

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Der Bundesgerichtshof hat eines der wichtigsten Urteile für die mietrechtliche Praxis in diesem Jahr gefällt.

Die Frage, ob ein Vermieter einen Schadensersatzanspruch gegenüber einem Mieter wegen Beschädigung der Mietsache nur nach vorheriger Fristsetzung zur Schadensbeseitigung geltend machen kann, kommt in der mietrechtlichen Praxis häufig vor.

Das Mietverhältnis ist beendet, eine Übergabe der Wohnung wird vorgenommen, der Vermieter stellt einen Schaden fest. Muss der Vermieter den Mieter nun erst auffordern, den Schaden zu beseitigen?

Liegt ein Fall des § 280 Abs. 1 BGB vor, wonach Anspruch auf Schadensersatz besteht, ohne dass eine vorherige Fristsetzung vorgenommen wird? Oder ist es ein Fall des § 281 Abs. 1 BGB, der diese Fristsetzung voraussetzt?

Die Rechtsprechung war bislang uneinheitlich. Eine Entscheidung des BGH gab es nicht und das, obwohl es sich um eine wichtige Frage handelt.

Denn vielfach wird der Vermieter den Schadensersatzanspruch mit der geleisteten Kaution verrechnen, was er aber nur kann, wenn der Schadensersatzanspruch ordnungsgemäß geltend gemacht worden ist.

Der BGH hat am 28. Februar 2018, VIII ZR 157/17, entschieden, dass für die Geltendmachung eines Schadensersatzanspruches keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung notwendig ist.

Denn das in § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 BGB als Anspruchsvoraussetzung vorgesehene Fristsetzungserfordernis gelte nur für die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten durch den Schuldner. In diesen Fällen müsse der Gläubiger dem Schuldner grundsätzlich zunächst eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung seiner Leistungspflicht geben, bevor er statt der geschuldeten Leistung Schadensersatz verlangen könne. Als eine derartige Leistungspflicht hat der Bundesgerichtshof etwa die vom Mieter wirksam übernommene Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen angesehen.

Im Gegensatz dazu handele es sich bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und schonend und pfleglich zu behandeln, um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht. Deren Verletzung begründe einen Anspruch des Geschädigten auf Schadensersatz neben der Leistung bereits bei Vorliegen der in § 280 Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen.

Daher könne ein Vermieter bei Beschädigungen der Mietsache vom Mieter gemäß § 249 BGB nach seiner Wahl statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen, ohne diesem zuvor eine Frist zur Schadensbehebung gesetzt zu haben.


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