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Corona-Lockdown: Gewerbe-Mietanpassung 50 %! OLG-Urteil! Anwaltsinfo!

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Die neuerlichen Corona-Beschlüsse, mit denen die Lockdown-Verlängerung bis Mitte April beschlossen wurde, bringen zahlreiche Gewerbetriebe in erhebliche wirtschaftliche Schwierigkeiten.

Während die Einnahmen weiter vor sich hin dümpeln oder gar komplett ausbleiben und angekündigte staatliche Hilfen teilweise nur schleppend ausbezahlt werden, laufen Kosten wie z.B. die Gewerbemieten unerbittlich weiter.

Dabei macht, worauf die Kanzlei Dr. Späth & Partner Rechtsanwälte mbB mit Sitz in Berlin und Hamburg hinweist, ein aktuelles -noch nicht rechtskräftiges- Urteil des OLG Dresden vom 24.02.2021 mit dem Az: 5 U 1782/20 Gewerbemietern Mut, in dem das OLG Dresden entschieden hatte, dass die Mieterin eines vom Corona-Lockdown betroffenen Ladenlokals nur 50 % der verlangten Miete zahlen muss, nämlich seit dem Zeitraum der dortigen Komplettschließung durch das sächsische Staatsministerium für Soziales und Gesellschaft.

Danach ist laut den Urteilsgründen des Urteils des OLG Dresden eine Anpassung des Mietvertrages gem. § 313 Abs. 1 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage durch den Corona-Lockdown) und eine Reduzierung der Kaltmiete auf die Hälfte für diejenigen Zeiträume vorzunehmen, in dem aufgrund der Allgemeinverfügungen, die wegen der Corona-Krise ergingen, eine Schließung des betroffenen Geschäfts angeordnet war. Für den streitgegenständlichen Zeitraum außerhalb der Schließungsanordnung war jedoch nach Ansicht des OLG Dresden keine Reduzierung der Miete vorzunehmen.

Nach Ansicht von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht Dr. Walter Späth, Immobilienökonom (ebs) von Dr. Späth & Partner Rechtsanwälte "eine erfreuliche Klarstellung, die Schule machen könnte, zumal die Vorinstanz, das LG Chemnitz, die Mieterin noch zur vollen Mietzahlung verurteilt hatte, und auch gerecht klingt, weil viele  Gewerbetreibende wirklich unverschuldet in die gegenwärtige Corona-Situation gerutscht sind und erhebliche Umsatzrückgänge zu verzeichnen hatten. Mit einer erheblichen Zunahme der Klagen wegen Mietanpassungen ist zu rechnen".

Denn da eine einvernehmliche Vertragsanpassung im Verhandlungswege der Parteien nach § 313 Abs. 1 BGB noch im Berufungsverfahren nicht zustande kam, hatte das OLG Dresden die entsprechende Vertragsanpassung vorgenommen.

Nach Ansicht von Dr. Späth & Partner Rechtsanwälte könnten betroffene Gewerbebetriebe sogar versuchen, eine Anpassung der Miete, z.B. um die Hälfte, seit dem Zeitpunkt des Beginns der behördlich verordneten Corona-Schließungen seit dem letzten Jahr 2020 zu erreichen, was immer im jeweiligen Einzelfall geprüft werden muss.

Zwar ist das noch nicht rechtskräftige Urteil des OLG Dresden nicht das einzige OLG-Urteil in Sachen Corona-Miete, so war z.B. das OLG Karlsruhe mit seinem Urteil-ebenfalls vom 24.02.2021 mit dem Az. 7 U 109/20, der Ansicht, dass der dortige Mieter die Miete nicht reduzieren durfte, da eine corona-bedingte Schließungsanordnung laut dem OLG Karlsruhe keinen Sachmangel begründe und auch eine Reduzierung des Mietzinses wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage nur dann in Betracht komme, wenn z.B. die Existenz des Mieters bedroht sei oder das wirtschaftliche Fortkommen schwerwiegend beeinträchtigt würde und auch die Interessenlage des Vermietenden eine Vertragsanpassung erlaube. Auch in dem Fall wurde jedoch die Revision zum BGH zugelassen.

Auch dieses OLG-Urteil zum Thema Mietanpassung wegen Corona-Schließungen ist nach Ansicht von Dr. Walter Späth "aber nicht so negativ, wie es zunächst scheint, denn denn auch in dem vom OLG Karlsruhe entschiedenen Fall wurde ausgeführt, dass die Umstände des Einzelfalls geprüft werden müssten, wie z.B. Umsatzrückgang, öffentliche Leistungen, ersparte Aufwendungen, etc. In dem konkreten Fall hatte nur nach der Ansicht des OLG Karlsruhe die dortige Klägerin diese besonderen Umstände nicht ausreichend geltend gemacht. In Fällen, wo dies gelingt, wäre somit nach Ansicht von Dr. Späth & Partner auch vom OLG Karlsruhe eine andere Entscheidung getroffen worden. Es sollte daher immer eine detaillierte Einzelfallprüfung unter Abwägung der Interessen von Mieter und Vermieter vorgenommen werden."  

Von den Corona-Maßnahmen betroffene Gewerbebetriebe können/sollten daher nach Ansicht von Dr. Späth & Partner umgehend prüfen lassen, ob eine prozentuale Anpassung der Gewerbemiete in Betracht kommt, eventuell bereits sogar rückwirkend ab Beginn der Corona-Krise.

Gewerbebetriebe, die eine Gewerbe-Rechtsschutzversicherung haben, können dabei auch prüfen lassen, ob diese die Kosten für ein Verfahren übernimmt.

Von den Corona-Maßnahmen betroffene Gewerbebetriebe können sich gerne an Dr. Späth & Partner Rechtsanwälte mbB wenden, die seit dem Jahr 2002, und somit seit über 18 Jahren, schwerpunktmäßig im Bank-/Kapitalmarkt- und Immobilienrecht tätig sind.



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