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Darf Vermieter die Kaution wegen Nebenkosten einbehalten?

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Der BGH hat in seinem Urteil vom 20.07.2016, Az. VIII ZR 263/14, entschieden, dass Vermieter die hinterlegte Mietkaution nicht wegen verjährter Nebenkostennachzahlungen einbehalten dürfen.

Was ist geschehen?

Der Mieter richtete zu Beginn des Mietverhältnisses ein Kautionssparbuch ein, räumte dem Vermieter ein Pfandrecht daran ein und übergab es dem Vermieter als Mietkaution. Nach Beendigung des Mietverhältnisses 2009 gab der Vermieter das Sparbuch nicht heraus, sondern wollte das Geld für die noch offenen Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen für die Abrechnungsjahre 2006 bis 2009 behalten. Der Mieter klagte auf Freigabe des Kautionssparbuchs, der Vermieter machte widerklagend die Nachforderungen aus den Nebenkostenabrechnungen geltend.

Was entschied der BGH?

Nach der gesetzlichen Frist verjähren Ansprüche aus Nebenkostenabrechnungen in drei Jahren. Nach Ablauf dieser Frist darf sich der Vermieter nicht mehr aus der Kaution bedienen, entschied nun der BGH. Als Teil der Monatsmiete seien Betriebskosten wiederkehrende Leistungen im Sinne des § 216 Abs. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Die Vorschrift macht eine Ausnahme zu der Regel des § 216 Abs. 1 u. 2 BGB, wonach der Inhaber eines gesicherten Anspruchs auch nach dessen Verjährung Gebrauch von der vom Schuldner geleisteten Sicherheit machen kann.

Darf Vermieter die Kaution wegen Nebenkosten einbehalten?

Der BGH begründet seine Entscheidung damit, dass die Miete gemäß § 556b Abs. 1 S. 1 BGB nach bestimmten Zeitabschnitten zu entrichten sei. Die Miete stelle damit eine regelmäßig wiederkehrende Leistung im Sinne des § 216 Abs. 3 BGB dar. Zur Miete zählten aber nicht nur die Grundmiete, sondern auch die für gewöhnlich auf den Mieter umgelegten zu erwartenden Nebenkosten, welche entsprechend auch als wiederkehrende Leistung einzustufen seien.

Weil der Vermieter die Nachzahlungen erst 2013 eingeklagt hatte, konnte er nur noch die Forderung aus der Abrechnung 2009 geltend machen. Die übrigen Nachzahlungen aus den älteren Nebenkostenabrechnungen sind nach der gesetzlichen Frist von drei Jahren verjährt.

BGH Urteil vom 20.07.2016, Az. VIII ZR 263/14

Unser Tipp

Vermieter sollten ihre Ansprüche auf Nebenkostennachzahlungen unbedingt innerhalb der gesetzlichen Verjährungsfrist von drei Jahren geltend machen. Wird eine Nebenkostenabrechnung im Laufe des Jahres 2016 für das Jahr 2015 erteilt, verjährt die Nachforderung mit Ablauf des 31.12.2019. Nach Eintritt der Verjährung kann der Vermieter auch nicht mit dem Kautionsguthaben des Mieters aufrechnen.

Mieter sollten genau prüfen, ob die vom Vermieter geltend gemachten Ansprüche nicht verjährt sind.

Sie haben ein Problem mit Ihrer Nebenkostenabrechnung oder wollen Ansprüche gegen Ihren Mieter geltend machen? Frau Rechtsanwältin Victoria Leibowitsch hilft Ihnen bei allen Fragen rund ums Mietrecht.

http://www.kanzlei-am-dom.net/allgemein/mietrecht-darf-vermieter-kaution-einbehalten.html


Rechtstipp vom 27.10.2016
aus der Themenwelt Mietwohnung und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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