Das Eigenheim bei Trennung und Scheidung

Das Eigenheim wird immer wieder zum Problem, wenn eine Beziehung auseinanderbricht.

Stehen beide Partner im Grundbuch, ist in der Regel zunächst zu klären, ob einer der Partner die Immobilie in Zukunft nutzen möchte. Dabei ist folgendes zu bedenken: Demjenigen, der in der Immobilie verbleibt, wird im Falle von gegenseitigen Unterhaltsverpflichtungen oder Unterhaltsverpflichtungen anderen gegenüber (zum Beispiel Kindern) die ersparte Miete als Einkommen angerechnet. Auch wenn im ersten Jahr nach der Trennung meist nur der Mietwert für eine kleinere Wohnung angesetzt wird, kann sich im auf die Trennung folgenden Jahr ein erheblicher objektiver Wohnwert ergeben. Das bedeutet zum Beispiel, wenn die Immobilie auf dem Markt eine Nettokaltmiete von 800,00 € erzielen könnte, dass diese 800,00 € dem in der Wohnung verbleibenden Partner als Einkommen angerechnet werden. Abgezogen werden können davon zwar Darlehensverbindlichkeiten, nicht jedoch „Betriebskosten“ wie Abwasserbeiträge oder Müllabfuhrkosten.

Ebenfalls zu bedenken ist, dass derjenige, der auszieht, von demjenigen, der in der Immobilie wohnen bleibt, ein Nutzungsentgelt dafür verlangen kann, dass dieser die „Hälfte“ des anderen mitbewohnt. Dieses Nutzungsentgelt kann in der Regel rückwirkend nur dann gerichtlich durchgesetzt werden, wenn es zusammen mit der geänderten Nutzung beim anderen eingefordert wurde.

Sind noch Darlehensverbindlichkeiten zu tilgen, sollte schnell eine Regelung gefunden werden, damit nicht einer der Partner die Immobilie 20 Jahre lang abzahlt und der andere dann die Veräußerung und Auskehrung des halben Erlöses verlangt. Zwar kann ein Anspruch auf Erstattung der „halben Kreditraten“ bestehen, allerdings kann ein Großteil dieses Anspruches verjährt sein.

Zeichnet sich keine Regelung ab, kann die Eigentümergemeinschaft im Wege der Teilungsversteigerung aufgelöst werden. Dabei ist die Angst vor einem Verkauf zum Schnäppchenpreis innerhalb von Berlin und im so genannten „Speckgürtel“ oft unbegründet.

Steht die Immobilie im Eigentum nur eines Ehegatten, kann eine gerechte Lösung über den Zugewinnausgleich erfolgen, allerdings nur, wenn die Immobilie dem anderen nicht schon vor der Eheschließung gehörte und ihm auch nicht während der Ehe oder Lebenspartnerschaft aus einem Erbe oder einer Schenkung zugeflossen ist. Sollte dies der Fall sein, kann immerhin noch eine (erhebliche) Wertsteigerung der Immobilie, die innerhalb der Ehe erfolgte, zu einer Ausgleichszahlung führen.

Zu beachten ist auch, dass die eheliche Wohnung auch dem Ehegatten, dem sie nicht gehört, vom Gericht zur alleinigen Nutzung zugewiesen werden kann, z.B. wenn dieser stärker schutzwürdig ist.

(Rechtsanwältin Heike Mertens)