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Das Ende der Schönheitsreparaturen?

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Jedenfalls in Berlin-Wedding und Berlin-Lichtenberg!

Wenn Sie dort leben, brauchen Sie die Wohnung bei einer Übergabe möglicherweise nur besenrein halten. Wenn Sie frech sind und in einer Wohnung, die mal wieder einen Anstrich benötigt, langfristig bleiben wollen: Lassen Sie die Renovierung doch auf Kosten des Vermieters machen!

Renovierungsklauseln gibt es annähernd in allen Wohnraummietverträgen. Schönheitsreparaturen sind notwendig, um die Wohnung in einem angemessenen Zustand zu erhalten. Dazu gehören u. a. das Tapezieren oder Anstreichen der Wände und Decken oder das Streichen der Innentüren. Dafür hat grundsätzlich der Vermieter zu sorgen. Dieser schiebt seine Verantwortung aber gerne von sich auf den Mieter. Im Mietvertrag heißt es dann zum Beispiel: „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“. Ein solches Vorgehen ist nach dem Bundesgerichtshof (BGH) zulässig.

Der BGH hat den Mietern in der Vergangenheit aber bereits immer wieder den Rücken gestärkt. Starre Renovierungsfristen sind nach BGH-Entscheidungen schon lange nicht mehr möglich, sog. Quotenklauseln wurden verworfen und Schönheitsreparaturklauseln bei unrenoviert übergebener Wohnung als unwirksam erklärt, wenn keine Kompensation für die Renovierung bei Mietvertragsschluss gezahlt wurde.

Das Landgericht Berlin, mit Zuständigkeit für die beiden Bezirke, wagt sich jetzt noch einen Schritt weiter!

Es hatte einen Fall zu entscheiden, in dem die Vermieterin vom Mieter einen finanziellen Ausgleich wegen unterlassener Renovierung verlangte. Man habe das im Mietvertrag ja schließlich so vereinbart. Dort hieß es nämlich auch: „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“.

Das Landgericht sah das jedoch etwas anders.

Es erklärte die Klausel in seiner Entscheidung am 09. März 2017 (67 S 7/17) für unwirksam.

Der Mieter werde durch diese unangemessen benachteiligt. Die Klausel sei so zu verstehen, dass dem Mieter im Falle der Nichtdurchführung von Schönheitsreparaturen keine Rechte auf Reparaturen in der Wohnung mehr zustehen. Eine Mietminderung zum Beispiel könnte der Mieter dann nicht mehr geltend machen. Das Gesetz selbst erklärt eine solch nachteilige Regelung jedoch in § 536 Abs. 4 BGB für unwirksam.

Dabei macht es – und da übertrifft das Landgericht den BGH – auch keinen Unterschied, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben worden ist. Auch bei renovierten Wohnungen müssen bei langjährigen Mietverhältnissen mehrere Schönheitsreparaturen durchgeführt werden. Der Mieter würde auch unangemessen benachteiligt, wenn er allein für die Kosten aufkommen müsste.

Daher kann der Vermieter die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen einzig und allein dann auf den Mieter abwälzen, wenn er ihm dafür einen finanziellen Ausgleich gewährt oder die Belastung jedenfalls begrenzt wird.

Eine solche Mietzinsminderung müsste sich dann aber ausdrücklich aus dem Mietvertrag ergeben. Dies war jedoch nicht der Fall.

Die Vermieterin konnte daher keinen Schadensersatz verlangen.

Eine Entscheidung des BGH in dieser Sache wäre sicher mit Spannung erwartet worden. Dazu kommt es erstmal jedoch nicht. Die Vermieterin hat kein Rechtsmittel eingelegt. Das Urteil ist rechtskräftig.


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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