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Das Erbbaurecht: Eine Alternative zum klassischen Immobilienerwerb?

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Wissenswertes zum Thema „Erbbaurecht“

In Zeiten günstiger Darlehenszinsen überlegen viele Mieter, sich ein Eigenheim zu bauen oder zu kaufen, wären da nicht die steigenden Immobilienpreise. Gerade in Ballungsräumen erscheinen trotz dieser günstigen Rahmenbedingungen der Kauf eines Grundstücks und der Bau eines Hauses geradezu unmöglich. Es gibt jedoch eine Option zum Grundstückskauf, die es möglich macht, zu günstigen Bedingungen ein Haus zu bauen: das sogenannte Erbbaurecht.

Ob das Erbbaurecht wirklich eine Alternative zum klassischen Immobilienerwerb darstellt, wie es geregelt ist und welche Nachteile mit ihm verbunden sein können, wollen wir Ihnen im Folgenden überblicksartig darstellen.

Grundlegende Informationen zum Erbbaurecht

Das Erbbaurecht wird sehr häufig von Kirchen, Kommunen oder Institutionen der öffentlichen Hand, weitaus seltener von Privatleuten oder Immobiliengesellschaften angeboten. Es wurde etabliert, um auch finanzschwächeren Familien die Möglichkeit des Hausbaus zu ermöglichen.

Durch ein Erbbaurecht erwirbt der „Häuslebauer“ nicht das Grundstück, sondern pachtet es lediglich zu bestimmten Bedingungen für einen langen Zeitraum.

Die Bedingungen sind im sog. Erbbaurechtsvertrag geregelt, welchen der Erwerber (Erbbaurechtsnehmer) mit dem Verpächter (Erbbaurechtsgeber) abschließt. Im Allgemeinen betragen die Laufzeiten für die Pacht des Grundstücks zwischen 75 und 99 Jahren. Während der Laufzeit bezahlt der Erbbaurechtsnehmer dem Verpächter einen meist jährlichen zu entrichtenden Erbbauzins. Dieser wird ebenfalls vertraglich festgelegt und beträgt zwischen 3-6 % des Grundstückswertes, zumeist im Durchschnitt 4 %.

Neben der Laufzeit und der Höhe des Erbbauzinses können im Erbbaurechtsvertrag weitere Bedingungen geregelt werden, wie zum Beispiel Verpflichtungen des Pächters zum Erhalt der Immobilie.

Das Erbbaurecht wird wie ein normales Grundstück behandelt und zusätzlich im sog. Erbbaugrundbuch eingetragen. Im Grunde genommen kann das Erbbaurecht, so auch der Name, wie ein Grundstück vererbt, verkauft oder belastet werden. Einschränkend ist hierbei jedoch zu sehen, dass der Erbbaurechtsgeber oftmals seine Zustimmung zu den Handlungen des Erbbaurechtsnehmer geben muss.

Geregelt ist das Erbbaurecht im sog. Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG).

Der Erbbaurechtsvertrag – Laufzeitende und frühzeitige Kündigung

Alle Bedingungen des Erbbaurechts werden im Erbbaurechtsvertrag festgehalten, so auch die Laufzeit. Grundsätzlich endet mit der vertraglich vereinbarten Laufzeit das Erbbaurecht. Daher ist es geboten, dass der Immobilienbesitzer frühzeitig vor dem Laufzeitende sein Interesse an einer Laufzeitverlängerung bekundet. Nur wenn die Verlängerung vor Ablauf der Laufzeit im Grundbuch eingetragen ist, ist sie auch wirksam.

Einen Anspruch auf eine Verlängerung besteht für den Erbbaurechtsnehmer nicht. Zwar kann vertraglich geregelt werden, dass der Erbbaurechtsnehmer bevorzugt bzgl. der Verlängerung des Erbbaurechts behandelt wird, jedoch ist dies wie gesagt kein allgemeingültiger Anspruch. Es kann durchaus passieren, dass der Erbbaurechtsgeber das Grundstück nach Ende der Laufzeit anderweitig nutzen möchte und so eine Verlängerung nicht anbietet.

Der Erbbaurechtsvertrag kann zudem auch frühzeitig von beiden Parteien gekündigt werden. Weitaus häufiger kommt dies von Seiten des Erbbaurechtsgebers vor, wenn der Pächter gegen Vereinbarungen des Vertrags wiederholt verstoßen hat. Dies kann passieren, wenn der Pächter die Zahlung des Erbbauzinses über einen längeren Zeitraum hinweg versäumt oder das Grundstück verwahrlosen lässt.

Der „Heimfall“ am Ende der Laufzeit

Sowohl bei einer regulären Beendigung als auch einer frühzeitigen Kündigung des Erbbaurechtsvertrags kommt es zum sog. „Heimfall“ des Grundstücks samt Immobilie. In diesen Fällen wird nämlich das Grundstück nicht getrennt vom Haus betrachtet, sondern als eine Einheit behandelt. Das bedeutet, dass nicht nur das Grundstück, sondern auch die darauf errichtete Immobilie an den Verpächter zurück fällt. Dem Pächter wird dabei eine finanzielle Entschädigung erstattet, welche mindestens bei 2/3 des allgemeinen Wertes des Hauses liegt. Je nach Vertrag kann der Verpächter auch vom Pächter eine vorherige Sanierung der Immobilie und des Grundstücks verlangen, je nach Zustand des Hauses oder des Grundstücks.

Vor- und Nachteile des Erbbaurechts

Die Vorteile des Erbbaurechts liegen auf der Hand:

Der Pächter zahlt eine relativ geringe Pacht an den Verpächter und umgeht dadurch die Zahlung eines derzeit hohen Grundstückspreises. Dadurch muss er lediglich einen Kredit für den Bau des Hauses aufnehmen. Zudem liegen die Kaufnebenkosten für die Immobilie erheblich niedriger als die für eine Immobilie samt Grundstück.

Der Pächter ist einem Grundstückseigner im Allgemeinen gleichgestellt, kann also das Erbbaurecht vererben, verkaufen oder beleihen.

Der Erbbauzins kann steuermindernd in die Werbungskosten einfließen, eine Grunderwerbssteuer entfällt beim Hausbau oder -kauf.

Dennoch sollte man sich auch folgende Nachteile bzw. Tücken vor Augen führen:

Der Pächter hat keinen Anspruch auf eine Verlängerung der Laufzeit. Diese Problematik kann sich insbesondere dann negativ auswirken, wenn man ein Haus auf einem Grundstück mit einer relativ kurzen Restlaufzeit verkaufen möchte oder ein solches erwerben möchte.

Der sog. Heimfall der Immobilie kann mit einer bösen Überraschung enden, wenn der Restwert des Hauses dermaßen gesunken ist, dass der damalige Kaufpreis unterschritten wird. Schließlich gewinnen Grundstücke im Laufe der Zeit an Wert, Immobilienwerte können jedoch mit der Zeit sinken. Zudem kann es zu Abschlägen kommen, wenn wertmindernde Faktoren wie kostspielige Sanierungen etc. auftreten. Auch Erschließungskosten für das Grundstück können wertmindernd oder erbbauzinserhöhend sein. Gerade die Ermittlung der Entschädigungssumme für die Immobilie führt daher oft zu Konflikten zwischen den Parteien.

Der Erbbauzins kann je nachdem durch den Erbbaurechtsgeber im Laufe der Zeit an die Marktwerte angepasst werden. Sie zahlen daher u. U. zwar anfangs eine relativ geringe Pacht, die sich jedoch im Laufe der Zeit erhöht. Diese Pacht müssen sie zudem auch noch zahlen, wenn das Immobiliendarlehen längst getilgt ist; eine Tatsache, die insbesondere im Rentenalter zu einer finanziellen Belastung führen kann.

Der Erbbaurechtsvertrag kann sehr viele Vereinbarungen enthalten, die Sie als Immobilieneigentümer stark einschränken. Insbesondere Zustimmungsrechte des Erbbaurechtsgebers bzgl. baulicher Veränderungen können hier hinderlich sein.

Fazit

Das in Deutschland übliche Erbbaurecht stellt eine berechtigte Alternative zum klassischen Immobilienerwerb, gerade in Ballungsräumen und für finanziell schwächere Familien dar. Sie sollten sich jedoch vor einer vorschnellen Entscheidung Zeit lassen und Einsicht in die Grundbuchunterlagen nehmen.

Suchen Sie anwaltliche Hilfe, um den Erbbaurechtsvertrag prüfen zu lassen. Zu viele Einschränkungen können zu Ihren Lasten gehen und den Wiederverkauf der Immobilie verschlechtern.

In Zeiten der günstigen Immobilienzinsen kann es durchaus von Nachteil sein, eine Immobilie auf einem Erbbaurechtsgrundstück zu erbauen. Hier ist eine gute finanzielle Beratung von Nöten. Schließlich müssen Sie zwar für eine normale Immobilie eine höhere Darlehenssumme aufnehmen, zahlen jedoch momentan für ein Erbbaurechtsgrundstück mit durchschnittlich 4 % eine vergleichsweise hohe Pacht, ohne je Grundstückseigner zu werden. Aufgrund der steuerlichen Vorteile kann daher eine Immobilie auf einem Erbbaurechtsgrundstück als Investitionsobjekt ratsamer sein.

Suchen Sie sich Hilfe durch unseren Erbrechts- und Immobilienrechtsexperten, wenn es um eine vorzeitige Kündigung des Erbbaurechtsvertrags und um die Entschädigungszahlungen bzgl. des Heimfalls geht, damit der Traum vom Eigenheim nicht zu einem Albtraum für Sie wird.

Mit ein wenig juristischer Hilfe und einer guten finanziellen Beratung können Sie sich mit Hilfe des Erbbaurechts entspannt den Immobilientraum erfüllen!

Gerne können wir Sie in Ihrer Angelegenheit beraten und anwaltlich vertreten. Ausdrücklich möchten wir jedoch darauf hinweisen, dass wir keine kostenlose Beratung anbieten. Aufgrund der Vielzahl von Anfragen aus dem Internet können wir auch Nachfragen zu diesem Artikel grundsätzlich nicht kostenlos beantworten.

Ihre KGK Rechtsanwälte


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