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Das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum in Hamburg

Rechtstipp vom 24.04.2018
(19)
Rechtstipp vom 24.04.2018
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Wer in Hamburg schon einmal auf Wohnungssuche war, weiß, wie schwierig dies mitunter sein kann. Dem angespannten Wohnungsmarkt insbesondere in Großstädten, Ballungsräumen und Universitätsstädten sollen Verbote der Zweckentfremdung von Wohnraum entgegenwirken. So auch in Hamburg. § 9 HmbWoSchG (Gesetz über den Schutz und die Erhaltung von Wohnraum) bestimmt, dass Wohnraum im Gebiet der Freien und Hansestadt Hamburg anderen als Wohnzwecken nur mit Genehmigung der zuständigen Behörde zugeführt werden darf.

Anlässlich der kürzlich erfolgten Verlängerung des Verbots der Zweckentfremdung von Wohnraum um weitere zehn Jahre bis zum 31. März 2028, die der Hamburger Senat am 20. März 2018 beschlossen hat, soll im Folgenden dargestellt werden, was die Gründe für ein entsprechendes Verbot sind, wann eine Zweckentfremdung vorliegt und unter welchen Voraussetzungen eine Zweckentfremdungsgenehmigung erteilt wird. 

Das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum ist für den Wohnraumeigentümer mit einem erheblichen Eingriff in seine gemäß Art. 14 GG verfassungsrechtlich garantierte Verfügungsbefugnis verbunden. Ein solches Verbot ist daher nur gerechtfertigt, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Der Senat ist gemäß § 9 Abs. 1 S. 2 HmbWoSchG ermächtigt, durch Rechtsverordnung festzustellen, ob eine solche Gefährdungslage gegeben ist. Am 20. März 2018 hat der Hamburger Senat den Erlass einer neuen Gefährdungslageverordnung beschlossen. Dies begründete der Senat unter anderem mit einer deutlich über dem Bundesdurchschnitt liegenden Mietbelastung der Hamburger Haushalte. Auch die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser seien in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Zudem sei von einer weiter steigenden Einwohnerzahl und einem entsprechenden Anstieg der Zahl der Haushalte auszugehen. Insbesondere die Wohnraumversorgungssituation von anerkannt vordringlich Wohnungssuchenden habe sich in den letzten Jahren zugespitzt und aufgrund der gestiegenen Zuwanderung weiter verschärft. 

Unter welchen Voraussetzungen greift das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum ein? Wohnraum ist nach der Definition des § 2 Abs. 1 HmbWoSchG jeder einzelne Raum, der zu Wohnzwecken objektiv geeignet und subjektiv bestimmt ist. Ein Raum ist objektiv für Wohnzwecke geeignet, wenn er dem zum Zeitpunkt seiner Errichtung üblichen durchschnittlichen baulichen Standard entspricht und nach seinem Zustand und seiner Ausstattung bewohnbar ist. Im Hinblick auf die subjektive Bestimmung zu Wohnzwecken kommt es maßgeblich auf die Widmung in der Baugenehmigung an. 

Eine Zweckentfremdung liegt gemäß § 9 Abs. 2 S. 1 HmbWoSchG vor, wenn Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken verwendet wird. § 9 Abs. 2 S. 3 HmbWoSchG nennt beispielhaft einige Fälle, in denen eine Zweckentfremdung anzunehmen ist: Das wohl bekanntestes Beispiel ist die Überlassung von Wohnraum an wechselnde Nutzer zum Zwecke des nicht auf Dauer angelegten Gebrauchs gemäß § 9 Abs. 2 S. 3 Nr. 2 HmbWoSchG. Hierunter fällt insbesondere die tage- oder wochenweise Vermietung von Wohnungen an Touristen. Die Überlassung der Wohnung zu Ferienzwecken muss dabei nicht gewerbsmäßig erfolgen. Zudem liegt eine Zweckentfremdung von Wohnraum gemäß § 9 Abs. 2 S. 3 Nr. 1 HmbWoSchG vor, wenn Räume ausschließlich für gewerbliche oder freiberufliche Zwecke genutzt werden. Werden die Räume hingegen auch zu Wohnzwecken genutzt und nur daneben für geschäftliche Zwecke, liegt keine Zweckentfremdung vor. Auch der Abbruch von Wohnraum stellt gemäß § 9 Abs. 2 S. 3 Nr. 3 HmbWoSchG eine Fremdnutzung dar. Dies gilt selbst dann, wenn auf dem Grundstück neuer Wohnraum entstehen soll. Wohnraum darf nicht länger als vier Monate leer stehen. Ansonsten liegt gemäß § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 5 HmbWoSchG ebenfalls eine Zweckentfremdung vor. Schließlich erfüllt auch das Unbrauchbarmachen von Wohnraum nach § 9 Abs. 2 S. 3 Nr. 4 HmbWoSchG den Tatbestand der Zweckentfremdung.

Für eine Zweckentfremdung bedarf es einer Genehmigung. Diese ist nach § 10 Abs. 1 S. 1 HmbWoSchG zu erteilen, wenn ein öffentliches oder ein berechtigtes Interesse an der zweckfremden Nutzung vorliegt, welches das öffentliche Interesse am Erhalt der Wohnnutzung überwiegt.

Ein öffentliches Interesse besteht, wenn die Inanspruchnahme von Räumen, die als Wohnräume genehmigt sind, für andere als Wohnzwecke notwendig erscheint (vgl. OVG Hamburg, Beschluss vom 24.Oktober 2013 – 4 Bs 94/13). Das kann etwa der Fall sein, wenn Wohnraum zur Verwirklichung städtebaulicher Ziele, zum Beispiel für ein Straßenbauvorhaben, beseitigt oder im Interesse des Allgemeinwohls zur Versorgung der Bevölkerung mit sozialen Einrichtungen oder lebenswichtigen Diensten verwendet werden soll. In Betracht kommt die Nutzung als Kindertagesstätte oder als Arztpraxis, wenn ein entsprechender Bedarf an der betreffenden Stelle im Stadtgebiet besteht.

Neben dem öffentlichen Interesse kann auch ein schutzwürdiges Eigentümerinteresse die Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung rechtfertigen. Zum Beispiel hat der Eigentümer ein vorrangiges berechtigtes Interesse an der Genehmigung einer Zweckentfremdung, wenn der Wohnraum nicht mehr erhaltungswürdig ist oder wenn durch die Genehmigungsversagung seine Existenz vernichtet oder ernsthaft gefährdet würde (OVG Hamburg, Beschluss vom 03. Oktober 2011 – 2 Bs 174/11).

Das öffentliche Interesse an der Erhaltung von Wohnraum kann außerdem durch die Bereitstellung von Ersatzwohnraum gemäß § 10 Abs. 2 HmbWoSchG ausgeglichen werden. 

Liegen die Voraussetzungen des § 10 Abs. 1 S. 1 HmbWoSchG vor, besteht ein Anspruch auf Erteilung der Zweckentfremdungsgenehmigung. Die Behörde hat insoweit keinen Ermessensspielraum. Die Zweckentfremdungsgenehmigung kann jedoch gemäß § 11 Abs. 1 HmbWoSchG mit Nebenbestimmungen versehen werden. Hier kommen insbesondere eine Befristung, die Auflage, Ersatzwohnraum zu schaffen oder eine Ausgleichszahlung zu leisten, in Betracht.

Die ungenehmigte Zweckentfremdung kann gemäß § 15 Abs. 3 HmbWoSchG Bußgelder bis zu EUR 50.000 nach sich ziehen. Bei einer Nutzungsänderung oder bei der Beseitigung von Wohnraum sollte man daher sorgfältig prüfen, ob eine Zweckentfremdungsgenehmigung erforderlich ist. Gegebenenfalls erfolgt die Zweckentfremdungsgenehmigung auch im Rahmen einer konzentrierenden Baugenehmigung. 

Frau Rechtsanwältin König berät Sie gerne in allen Fragen, die im Zusammenhang mit der Zweckentfremdung von Wohnraum stehen. 


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