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Das Werk- und Bauvertragsrecht ab 01.01.2018 – Teil 3

Rechtstipp vom 27.03.2018
Rechtstipp vom 27.03.2018

Bauvertrag

Unter § 650 a BGB Bauvertrag hat der Gesetzgeber nunmehr definiert, dass ein Bauvertrag ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon ist.

Ebenfalls ist ein Bauvertrag ein Vertrag über die Instandhaltung eines Bauwerks, wenn die Arbeiten für die Konstruktion, den Bestand oder dem bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung sind. Insbesondere zu begrüßen ist, dass der Gesetzgeber nunmehr klargestellt hat, dass auch die Beseitigung eines Bauwerks wie auch die Herstellung einer Außenanlage baurechtlichen Regelungen unterfällt. Dies war bislang streitig.

Durch die Regelung, dass auch ein Vertrag über die Instandhaltung eines Bauwerkes ein Bauvertrag sein kann, können auch Pflege-, Wartungs- und Inspektionsleistungen Gegenstand eines Bauvertrages sein, wenn sie der Erhaltung oder der Funktionsfähigkeit des Bauwerks dienen.

Anordnungsrecht

Neu im Bürgerlichen Gesetzbuch ist das nunmehr in § 650 b BGB geregelte Anordnungsrecht des Bestellers.

Aufgrund der geltenden Vertragsfreiheit konnte bisher der Besteller den Unternehmer zunächst nur darum bitten, den abgeschlossenen Vertrag nachträglich abzuändern.

Nunmehr steht jedoch dem Besteller/Bauherren ein Anordnungsrecht über die Änderung des vereinbarten Werkerfolgs zu.

Begehrt der Bauherr eine solche Änderung, ist der Unternehmer verpflichtet, ein Angebot über die Mehr- oder Mindervergütung zu erstellen, wenn ihm die Ausführung der Änderung zumutbar, er also betrieblich hierauf eingerichtet ist.

Erzielen jedoch Bauherr und Unternehmer nicht innerhalb von 30 Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens eine Einigung über die Ausführung der Änderung einerseits und die Vergütung andererseits, kann der Besteller die Änderung in Textform anordnen. Der Unternehmer ist dann verpflichtet, der Anordnung des Bauherrn nachzukommen.

Misslich ist bei dieser Regelung, dass die Anordnung abschließend erst nach 30 Tagen ausgesprochen werden kann, wenn sich die Vertragspartner nicht einigen, da dies zu Bauverzögerungen führen kann.

Das weitere Vorgehen, nämlich die Vergütungsanpassung bei derartiger Anordnung, regelt nunmehr § 650 c BGB.

Die Höhe des Vergütungsanspruches ist nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn zu ermitteln. Hierbei kann der Unternehmer zur Berechnung der zusätzlichen Vergütung auf die Ansätze einer Urkalkulation zurückgreifen, sofern diese vereinbarungsgemäß hinterlegt wurde. Es wird danach vermutet, dass die auf der Basis dieser Urkalkulation fortgeschriebene Vergütung der angemessenen Vergütung entspricht.

Sicherheit des Unternehmers

Wie bereits früher in § 648 BGB geregelt, kann der Bauunternehmer nunmehr gem. § 650 e BGB für seine Forderungen aus dem Vertrag vom Besteller die Einräumung einer Sicherungshypothek auf dem Baugrundstück des Bestellers verlangen. Dieses Recht besteht jederzeit, muss also nicht schon zu Beginn der Bauarbeiten, sondern kann auch während des Bauablaufs geltend gemacht werden. Dieser Anspruch besteht auch im Rahmen eines sog. Verbraucherbauvertrages.

Näheres zur Bauhandwerkersicherung regelt ferner § 650 f BGB.

Der Unternehmer kann Sicherheit für die vereinbarte und noch nicht gezahlte Vergütung einschließlich dazugehöriger Nebenforderungen (10 % des zu sichernden Vergütungsanspruches) verlangen. Diese Sicherheit muss nicht zwingend in einer Sicherungshypothek bestehen, sondern kann auch durch eine Garantie oder ein sonstiges Zahlungsversprechen eines Kreditinstituts oder Kreditversicherers geleistet werden.

Allerdings hat der Unternehmer den Besteller die üblichen Kosten der Sicherheitsleistung bis zu einem Höchstsatz von 2 % für das Jahr zu erstatten.

Zu beachten ist jedoch, dass ein solcher Anspruch auf Sicherheit nicht besteht gegenüber juristischen Personen des öffentlichen Rechts und wenn der Besteller Verbraucher ist und es sich um einen sog. Verbraucherbauvertrag oder einen Bauträgervertrag handelt.

– Fortsetzung folgt –


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