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Das Werk- und Bauvertragsrecht ab 01.01.2018 – Teil 6

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Abschlagszahlungen beim Verbraucherbauvertrag

Bereits dargestellt wurde, dass dem Unternehmer gem. § 632 a BGB ein Anspruch auf Abschlagszahlungen zur Seite steht.

Der neue § 650 m BGB regelt zusätzlich die Abschlagszahlungen sowie die Absicherung des Vergütungsanspruchs für Verbraucherbauverträge ergänzend.

Danach darf der Gesamtbetrag der Abschlagszahlungen 90 % der vereinbarten Gesamtvergütung einschließlich der Vergütung für Nachtragsleistungen nicht übersteigen. Mit dieser Regelung soll verhindert werden, dass der Unternehmer zu hohe Abschlagsforderungen stellt, sodass etwa ein Einbehalt wegen Mängeln von der Schlusszahlung nicht mehr möglich ist.

Zur weiteren Absicherung des Verbrauchers regelt § 650 m Abs. 2 BGB, dass dem Verbraucher bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werkes ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 % der vereinbarten Gesamtvergütung zu leisten ist. Die Sicherheit kann zum einen wiederum durch eine Garantie oder eine Bürgschaft einer Bank, Sparkasse oder eines Versicherers geleistet werden. Auch kann vereinbart werden, dass der Verbraucher die Abschlagszahlungen bis zu dem Gesamtbetrag der geschuldeten Sicherheit zurückhält.

Sofern sich während des Bauvorhabens aufgrund von Nachträgen oder sonstigen Anordnungen die Gesamtvergütung um mehr als 10 % erhöht, ist dem Verbraucher bei der nächsten Abschlagszahlung eine weitere Sicherheit in entsprechender Höhe zu leisten.

Bauunterlagen

Erstmals gesetzlich ausdrücklich geregelt ist die Verpflichtung des Unternehmers in § 650 n BGB zur Erstellung und Herausgabe von Unterlagen. Sofern bislang keine vertraglichen Regelungen getroffen wurden über die Herausgabe von Bauunterlagen, waren die Gerichte sehr zurückhaltend, den Unternehmer zur Herausgabe zu verpflichten. Mit der Neuregelung liegt eine zweistufige Verpflichtung des Unternehmers vor.

Gemäß § 650 n Abs. 1 BGB muss der Unternehmer rechtzeitig vor Beginn der Ausführung der geschuldeten Leistung diejenigen Planungsunterlagen erstellen und herausgeben, die der Verbraucher benötigt, um gegenüber Behörden nachzuweisen, dass die Leistung unter Einhaltung der einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften ausgeführt werden wird. Dabei war es Intention des Gesetzgebers, dem Besteller die Möglichkeit einzuräumen, die Einhaltung der Vorschriften durch einen sachverständigen Dritten schon während der Bauphase überprüfen zu lassen.

Gemäß § 650 n Abs. 2 BGB muss der Unternehmer spätestens mit der Fertigstellung des Werks die Unterlagen und Dokumente (Pläne, Berechnungen etc.) herausgeben, die der Verbraucher benötigt, um gegenüber Behörden den Nachweis führen zu können, dass das Werk unter Einhaltung der einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften ausgeführt wurde. Auch benötigt der Verbraucher die Unterlagen für eine spätere Unterhaltung und Instandsetzung des Bauwerkes und soll bei seiner Entscheidung, ob er das Werk als vertragsgerecht abnimmt, auf diese Unterlagen zurückgreifen können.

Schlussendlich ist der Unternehmer auch verpflichtet, Unterlagen zu erstellen und herauszugeben, wenn ein Dritter, wie bspw. ein Darlehensgeber, Nachweise für die Einhaltung bestimmter Bedingungen verlangt.

Unabdingbarkeit

Zum Schutz des Verbrauchers regelte § 650 o BGB abweichende Vereinbarungen.

Danach sind die Regelungen des § 640 Abs. 2 S. 2 BGB (fiktive Abnahme) sowie von den §§ 650 i bis 650 l und 650 n BGB nicht abdingbar bzw. kann von diesen Regelungen nicht zum Nachteil des Verbrauchers abgewichen werden.

– Fortsetzung folgt –


Rechtstipp vom 27.04.2018

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