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Dauerbrenner im Mietrecht – Schönheitsreparaturen Teil II

Rechtstipp vom 11.01.2017
Rechtstipp vom 11.01.2017

Welche Entschädigung ist „angemessen“?

Dies zu entscheiden, ist immer eine Frage des Einzelfalles und sollte daher mit einer rechtskundigen Person entschieden werden, denn nicht selten passieren hierbei die größten Fehler.

Faustformel

Der Wert des mietfreien Wohnens muss den Kosten der Schönheitsreparaturen entsprechen. Und: „mietfreies Wohnen“ meint nicht „mietfreies Renovieren“. Die Darlegungs- und Beweislast für die Gewährung einer angemessenen Ausgleichsleistung obliegt dem Vermieter als Verwender der Formularklausel.

Die Frage, ob ein Mieter renovieren muss, es bleiben lassen darf oder sogar seinen Vermieter auf Renovierung in Anspruch nehmen kann, richtet sich allein nach den Klauseln im Mietvertrag. Ob diese wirksam oder unwirksam sind, hat die Rechtsprechung zumeist schon entschieden. Ohne Kenntnis dieser umfangreichen Rechtsprechung können die Fälle aber nicht beurteilt werden. Deshalb ist zur Klärung dieser Fragen immer eine Rechtsberatung durch einen Mietrechtsexperten hilfreich.

Sind anteilige Renovierungskosten mit einer sogenannten Quotenklausel vereinbart?

Im Mietvertrag konnte bisher wirksam vereinbart werden, dass Mieter, die vor Ablauf der typischen Renovierungsintervalle ausziehen, anteilige Renovierungskosten übernehmen mussten. Bei den typischen Renovierungsfristen von drei Jahren für Küche und Bad, fünf Jahren für Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer sowie sieben Jahre für Nebenräume, wie Abstellkammern, hätten Mieter nach einem Jahr Mietdauer beispielsweise 30 Prozent der Kosten für Küche und Bad und 20 Prozent für die Haupträume der Wohnung übernehmen müssen. Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 18.03.2015 sind derartige Quotenklauseln immer unwirksam. Sie benachteiligen den Mieter unangemessen. Der zu zahlende Kostenanteil kann nicht verlässlich ermittelt werden, und beim Abschluss des Mietvertrages ist nicht klar, welche Belastung auf die Mieter noch zukommt. Keine Rolle spielt es, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert vermietet wurde.

Welche Konsequenzen hat die „Rechtsprechungswende“ des BGH?

Wer eine unrenovierte Wohnung – ohne angemessenen Geldausgleich – angemietet hat, muss später nicht renovieren, egal, was im Mietvertrag steht. Wer vor Ablauf der im Mietvertrag vereinbarten Renovierungsfristen auszieht, muss keine anteiligen Renovierungskosten zahlen.

Allerdings gibt es zwei Hürden für den Mieter:

  • Um vorvertragliche Abnutzungs- und Gebrauchsspuren zu beseitigen und damit eine „renovierte“ Wohnung zu übergeben, muss der Vermieter die Mieträume bei Vertragsbeginn nämlich nicht stets komplett frisch renovieren. Im Einzelfall kann die Vornahme geringer Auffrischungsarbeiten genügen. Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) bleiben überdies Abnutzungs- und Gebrauchsspuren außer Acht, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt nach Ansicht des BGH letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung Angesichts der Vielgestaltigkeit der Erscheinungsformen ist die Beurteilung des Renovierungszustandes der Wohnung immer eine Frage des Einzelfalles. Für Mieter ergibt sich hieraus ein nicht unerhebliches Prognose-Risiko.

Es ist Sache des Mieters, darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass die Wohnung bereits bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war. Dies kann Beweisschwierigkeiten aufwerfen, zumal sich die Frage der Wirksamkeit einer formularmäßigen Abwälzung der Renovierungsverpflichtung auf den Mieter häufig erst bei Vertragsende stellt. Allerdings stehen einem Mieter insoweit verschiedene Beweismittel zur Verfügung. So kann er bei Mietbeginn darauf hinwirken, dass ein gemeinsames Übergabeprotokoll gefertigt wird; daran wird regelmäßig auch der Vermieter Interesse

  • Des Weiteren kann der Mieter den Zustand der Wohnung bei Mietbeginn fotografisch festhalten. Beweiswert kommt auch Belegen zu, welche die Renovierungskosten des Mieters dokumentierten. Schließlich können etwaige Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis oder beauftragte Handwerker als Zeugen für den Zustand der Wohnung bei Mietbeginn benannt werden.

Mieter müssen nur renovieren und die Kosten für Schönheitsreparaturen übernehmen, wenn sie in eine renovierte Wohnung gezogen sind, bzw. einen angemessen Geldausgleich für den unrenovierten Zustand vom Vermieter erhalten haben und im Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel vereinbart ist. Allerdings sind hier unzählige Vertragsklauseln unwirksam mit der Folge, dass Mieter – trotz Einzugs in eine renovierte Wohnung – später nicht renovieren müssen.


Rechtstipp aus den Rechtsgebieten Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht, Zivilrecht

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Alle Rechtstipps von Rechtsanwalt Fabian Bagusche LL.M. (Bagusche + Partner mbB, Honoraranwalt der Verbraucherzentrale NRW e.V.)

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