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Der Beseitigungsanspruch des Mieters nach einem Wohnungsbrand, BGH, VIII ZR 191/13

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Hat ein Mieter einen Brand in der gemieteten Wohnung leicht fahrlässig verursacht, kann er die Beseitigung des Schadens vom Vermieter verlangen, wenn der Schaden durch eine Wohngebäudeversicherung abgedeckt ist, deren Kosten über die Betriebskosten auf den Mieter umgelegt wurden.

Die 12 Jahre alte Tochter der klagenden Mieterin erhitzte Öl in einem Kochtopf und verließ anschließend bei eingeschaltetem Herd die Küche. Das Öl entzündete sich und löste einen Wohnungsbrand aus. Die Haftpflichtversicherung der Klägerin verwies die Vermieterin an deren Gebäudeversicherung. Die Gebäudeversicherung – deren Kosten nach dem Mietvertrag anteilig auf die Mieter umgelegt wurden bzw. werden – wollte die Vermieterin aber nicht in Anspruch nehmen. Die Klägerin minderte daraufhin die Miete und begehrte von der Vermieterin die Beseitigung des Brandschadens. Der Vermieter verweigerte die Schadensbeseitigung mit der Begründung, dass die Mieterin den Schaden fahrlässig verursacht habe und daher selbst zur Beseitigung des Schadens verpflichtet sei.

Das AG hatte der Klage der Mieterin stattgegeben. Die Berufung der Vermieterin – die zwischenzeitlich ohne Anerkennung einer Rechtspflicht die Brandschäden beheben ließ – ist größtenteils erfolglos geblieben. Der BGH gab der Klägerin Recht. Ein Mieter dürfe erwarten, als Gegenleistung für den von ihm getragenen Anteil an den Versicherungsprämien im Schadensfall einen Nutzen von der Versicherung zu haben. Deshalb sei ein Rückgriff des Versicherers auf den Mieter durch einen stillschweigenden Regressverzicht ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Wohngebäudeversicherung in Anspruch nimmt, sodass der Mieter im Ergebnis so gestellt wird, als hätte er die Versicherung selbst abgeschlossen. Der Vermieter habe dagegen im Regelfall kein vernünftiges Interesse daran, anstelle der Versicherung den Mieter in Anspruch zu nehmen. Vielmehr sei der Vermieter aufgrund dieser Interessenlage regelmäßig verpflichtet, auf die Versicherung zurückzugreifen oder gegenüber dem Mieter auf Schadenersatz zu verzichten.

Entsprechend könne der Mieter in einem derartigen Fall vom Vermieter auch die Beseitigung der Brandschäden verlangen und gegebenenfalls die Miete mindern. Der Vermieter sei gem. § 535 BGB verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Diese Pflicht entfalle zwar grundsätzlich, wenn der Mieter den Schaden selbst schuldhaft verursacht habe. Dies gelte nach Ansicht des BGH aber nicht, wenn – wie hier – eine für den Schaden eintrittspflichtige Wohngebäudeversicherung besteht, deren Kosten auf den Mieter umgelegt werden. ln diesem Fall müsse der Vermieter grundsätzlich die Versicherung in Anspruch nehmen und den Schaden beseitigen.


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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