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Der BGH erleichtert die Darlegungslast bei sog. Schrottimmobilien

Rechtstipp vom 23.06.2009
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Oft wurden Immobilien zu einem vollkommen überhöhten Preis - was der Anleger allerdings nicht wusste - als „Geldanlage mit Steuervorteil" verkauft. Die Opfer von diesen sog. „Schrottimmobilien" können sich künftig leichter auf die Sittenwidrigkeit (wegen Überteuerung) berufen und so von dem Vertrag loskommen bzw. Schadensersatz gegenüber dem Verkäufer oder der finanzierenden Bank verlangen.

Sittenwidrigkeit bedeutet, dass der Kaufvertrag nichtig ist und rückabgewickelt werden muss. Die Sittenwidrigkeit wird angenommen, wenn der Kaufpreis den tatsächlich am Markt erzielbaren Wert um 100 % übersteigt. Hier wird aber allein der Kaufpreis für das Objekt betrachtet. Vermittlerprovisionen, Notarkosten oder Steuern fallen bei der Betrachtung nicht ins Gewicht. Wer sich auf die Überteuerung beruft, muss dies vor Gericht darlegen und beweisen. Oft wurden die Klagen allein deswegen abgewiesen, da die Überteuerung nicht hinreichend dargelegt wäre, also schlüssig vorgetragen wäre und so die Einholung eines Sachverständigen Gutachtens nicht vom Gericht als notwendig erachtet.

Der Bundesgerichtshof hat am 02.04.2009, Az.  V ZR 177/08 diesen Grundsatz entschärft. Im entschiedenen Fall hatten die Kläger die Überteuerung anhand des sog. (Miet)Ertragswerts den Verkehrswert ermittelt und den so ermittelten Wert dem Gericht dargelegt und dem Kaufpreis gegenüber gestellt. Für diesen behaupteten Ertragswert wurde als Beweis die Einholung eines Sachverständigengutachtens angeboten. Die Vorinstanz hatte noch ausgeführt, dass dies nicht ausreiche, da ein solcher Vortrag nicht schlüssig sei, weil die genaue Berechnungsweise nicht offengelegt wurde. Würde man dieser Auffassung folgen, müsse ein Kläger zunächst immer erst ein Privatgutachten einholen, um überhaupt erst einmal klagen zu können. Dem hat der BGH nun -lebensnah- eine Absage erteilt. Der Bundesgerichtshof führt aus, dass es für ein schlüssiges Darlegen ausreiche, wenn die Klagepartei „Tatsachen behaupten, über die sie keine genauen Kenntnisse hat, die sie nach Lage der Dinge aber für wahrscheinlich hält. Kommt es auf den Verkehrswert einer Sache an, ist es deshalb grundsätzlich ausreichend, wenn die darlegungspflichtige Partei einen bestimmten Wert behauptet und durch Sachverständigengutachten unter Beweis stellt"

Damit hat der Bundesgerichtshof in beeindruckender Manier die Vorinstanz gemaßregelt und die Darlegungslast in sog. „Schrottimmobilienfällen" auf ein vernünftiges Maß reduziert.

Damit ist für viele Opfer solcher dubioser Anlagegeschäfte zumindest die Hürde genommen, im Vorfeld ein teures Gutachten anfertigen lassen zu müssen, um zu wissen, ob überhaupt ein Anspruch bestehen kann. Für viele Anleger bedeutet dies eine leichtere Rechtsverfolgung.

RA Sascha Wolf


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Bankrecht & Kapitalmarktrecht

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