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Der Hausbau und Bauvertrag – was ist rechtlich zu beachten? (3. Teil)

Rechtstipp vom 25.04.2017
Rechtstipp vom 25.04.2017

(Preissicherheit, Bauzeit, Zahlungen, Sicherheitsleistung)

4. Preissicherheit

Preissicherheit kann dann erzielt werden, wenn mit dem Bauunternehmen ein Festpreis, und zwar in Form eines Pauschalpreises vereinbart wird.

Evtl. Mengen und Massenmehrungen, aber auch -minderungen, bleiben dann unberücksichtigt.

Voraussetzung ist jedoch gerade die oben angesprochene umfassende und abschließende Vereinbarung der Leistungsbeschreibung.

Empfehlenswert ist es, wenn ein sog. Detailpauschalpreisvertrag abgeschlossen wird. Dies bedeutet, dass einzelne Leistungen zunächst mit einem Preis versehen werden und sodann ein Pauschalpreis gebildet wird. Sollten sich dann während des Baus Änderungen ergeben (Leistungen fallen weg, zusätzliche Leistungen werden beauftragt), gestaltet sich eine Preisanpassung unproblematischer. 

5. Bauzeit

Gleichgültig, ob ein GÜ-, ein GU-Vertrag oder aber ein Einzelvertrag abgeschlossen wird, empfiehlt es sich den Baubeginn, die Bauzeit und damit die Fertigstellung des Bauwerkes oder des Gewerks schriftlich zu fixieren und zum Inhalt des Vertrages zu machen. 

Idealerweise sollte die Einhaltung der Termine vertragsstrafenbewehrt sein, was jedoch oftmals auf nachhaltigen Widerstand der Bauunternehmer trifft. Doch selbst wenn keine Vertragsstrafe vereinbart werden kann, eröffnet bereits die vom Bauunternehmer zu vertretende Überschreitung der vereinbarten Termine die Geltendmachung von Rechtsansprüchen und rechtliche Gestaltungsmöglichkeiten (z. B. Verzugsschaden, Ersatzvornahme). 

6. Zahlungen

Gesetzlich geregelt ist lediglich, dass der Bauunternehmer vom Bauherrn für die vertragsgemäß erbrachte Leistung eine Abschlagszahlung in der Höhe verlangen kann, in der der Bauherr durch die Leistung einen Wertzuwachs erlangt hat. 

Den Versuch eines detaillierteren Zahlungsplans hat der Gesetzgeber in der Makler- und Bauträgerverordnung unternommen, welcher die Bauträgerverträge unterliegen. 

Allgemein besteht die Gefahr jedoch, dass die Bauherrn tatsächlich ihrerseits in Vorleistung gehen, also mehr bezahlen als sie bereits erhalten haben. 

Abschlagsrechnungen bzw. -forderungen werden oftmals durch sog. „Bauleiterbescheinigungen“ gerechtfertigt. Hier bescheinigt ein Mitarbeiter des Bauunternehmens, dass ein bestimmter Baufortschritt erreicht sei, welcher die Abschlagsforderung rechtfertige. Eine solche „Bestätigung“ aus dem Lager des Bauunternehmers, kann selbstverständlich nicht Grundlage für eine entsprechende Forderung sein. Trotzdem wird für den Fall der Nichtzahlung einer Abschlagsforderung die Einstellung der Bautätigkeit angedroht. 

Hier sollte zum einen bereits im Bauvertrag ein möglichst detaillierter Zahlungsplan aufgestellt und vereinbart werden. Daneben sollten die Vertragsparteien sich auf eine Person einigen, welche den tatsächlichen Bautenstand beurteilt und bestätigt. Im Idealfall ist dies ein vom Bauherrn beauftragter Bausachverständiger, welcher seinerseits den Baufortschritt und die Bauqualität überwacht. 

7. Einbehalt/Sicherheitsleistung

a) Sicherheitsleistung durch den Unternehmer

Wie bereits oben angeführt, gewährt das Gesetz dem Bauunternehmer Anspruch auf Abschlagszahlungen für vertragsgemäß erbrachte Leistungen. 

Gleichzeitig regelt diese Norm jedoch für den Fall, dass der Besteller/Bauherr ein Verbraucher i. S. des Gesetzes ist, dass der Bauunternehmer eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werkes ohne wesentliche Mängel i. H. v. 5 Prozent des Vergütungsanspruches zu leisten hat. 

In der Regel erfolgt diese Sicherheitsleistung jedoch dadurch, dass der Bauherr von der ersten Abschlagsrechnung einen Teilbetrag einbehält und zwar i. H. v. 5 Prozent des Gesamtvergütungsanspruches. 

Sofern sich der ursprünglich vereinbarte Vergütungsanspruch während der Bauphase, z. B. infolge von Änderungen oder Ergänzungen der Bauleistung um mehr als 10 Prozent erhöht, hat der Bauherr wiederum Anspruch auf eine weitere Sicherheit i. H. v. 5 Prozent des zusätzlichen Vergütungsanspruchs. Diese 5 Prozent darf er sodann von der nächsten Abschlagszahlung wiederum einbehalten. 

Allerdings ist es dem Bauunternehmer auch gestattet die Sicherheit durch eine Garantie oder Bürgschaft zu stellen. Wird eine entsprechende Bürgschaft vorgelegt, muss der Bauherr Zahlung in voller Höhe leisten. 

b) Einbehalt wegen Mängeln

Abschlags- oder Schlusszahlungen sind nur dann in voller Höhe fällig, wenn keine wesentlichen Mängel vorliegen. 

Sind jedoch solche Mängel vorhanden, deren Beseitigung der Bauherr verlangen kann, kann er einen „angemessenen“ Teil der Vergütung einbehalten. Das Gesetz geht dabei davon aus, dass „angemessen“ in der Regel das Doppelte der voraussichtlichen Mangelbeseitigungskosten ist. 

Darüber hinaus kann selbstverständlich mit dem Bauunternehmer auch eine weitergehende Sicherheit (Bürgschaft), also über die gesetzlich geregelten 5 Prozent hinaus, vereinbart werden. Allerdings ist dies in der Regel nur schwer durchzusetzen. 

Ralf P. Oppenländer

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht


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