Zur Navigation springen Zum Inhalt springen Zum Footer springen

Der Hausbau und Bauvertrag – was ist rechtlich zu beachten? (4. Teil)

Rechtstipp vom 29.05.2017
Rechtstipp vom 29.05.2017

8. Mängel

a) Während der Bauausführung festgestellte Mängel

Um bereits während der Bauausführung Mängel erkennen zu können – entweder selbst oder durch einen beauftragten Sachverständigen – ist es selbstverständlich erforderlich, dass der Bauherr oder sein Beauftragter Zugang zur Baustelle erhält. 

Außerhalb eines Bauträgervertrags kann dem Bauherrn der Zugang zur Baustelle nicht verweigert werden, da der Bauherr dann bereits Eigentümer des Grundstücks ist und er somit lediglich sein Eigentum, wenn auch gerade im Bau befindlich, betreten will und kann.

Anders ist dies beim Bauträgervertrag. Hier wird der Käufer rechtlich erst mit Eintragung im Grundbuch nach vollständiger Kaufpreiszahlung Eigentümer. Insbesondere im Bauträgervertrag, rein vorsorglich jedoch auch in allen anderen Bauverträgen, sollte daher eine Vereinbarung aufgenommen werden, wonach dem Bauherrn oder seinem Vertreter jederzeit oder im Zweifel nach Absprache (Bauträgervertrag) der Zutritt zur Baustelle gewährt wird. 

In den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist nicht vorgesehen, dass der Auftraggeber bereits während der Bauzeit Mängel rügen und Mängelbeseitigung fordern kann. Gerichtliche Entscheidungen, welche dem Bauherrn entsprechende Mängelbeseitigungsrechte bereits während der Bauphase einräumen, existieren, sind jedoch überschaubar. 

Daher sollte bereits vertraglich festgelegt werden, dass Mängel bereits während der Bauzeit gerügt und Nacherfüllungsansprüche geltend gemacht werden können. 

b) Bei der Abnahme festgestellt Mängel

Nach Abschluss der vom Unternehmer zu erbringenden Werkleistungen sind diese abzunehmen. 

Diese Abnahme ist von besonderer Bedeutung, da sie zur Umkehr der Beweislast führt. Dies bedeutet, dass bei Mängeln, welche bei der Abnahme festgestellt wurden, unterstellt wird, dass diese der Bauunternehmer zu vertreten hat. Anders formuliert, obliegt es dem Unternehmer, zu beweisen, dass tatsächlich kein Mangel vorliegt. 

Bei Mängeln, welche erst nach der Abnahme festgestellt werden, obliegt es jedoch dem Bauherrn/Auftraggeber, zu beweisen, dass dieser Mangel von dem in Anspruch genommenen Bauunternehmer zu vertreten ist. 

Aus diesen Gründen sollte der Abnahme besondere Beachtung geschenkt werden. 

Werden Mängel festgestellt, ist der Unternehmer zur Nacherfüllung verpflichtet, d. h., er kann nach seiner Wahl den Mangel beseitigen oder ein neues, mangelfreies Werk herstellen.

Die Aufforderung zur Nacherfüllung sollte mit einer konkreten, angemessenen Frist erfolgen. Nach erfolglosem Ablauf dieser Frist kann der Auftraggeber/Bauherr dann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen. 

Sofern ein Mangel vorliegt, kann der Bauherr, wie bereits in Teil 3. unter Ziff. 7b) dieses Beitrags dargestellt, von fälligen Abschlagszahlungen oder der Schlusszahlung einen Teil einbehalten und zwar in der Regel das Doppelte der voraussichtlichen Mangelbeseitigungskosten. 

c) Während der Gewährleistungszeit festgestellte Mängel

Bei Bauleistungen beträgt die Gewährleistungszeit grundsätzlich 5 Jahre ab dem Zeitpunkt der Abnahme. 

Sofern während dieser Gewährleistungszeit Mängel auftreten, die der Bauunternehmer zu vertreten hat, ist er zur Mängelbeseitigung verpflichtet und hat dabei auch die zum Zweck der Mängelbeseitigung erforderlichen Transportwege, Arbeits- und Materialkosten zu tragen. 

Im Übrigen gilt hier das oben Ausgeführte zur Mangelanzeige und Fristsetzung. 

Sofern nichts anderweitig vereinbart ist (z. B. durch die Einbeziehung der VOB Teil B in den Bauvertrag), ist zu beachten, dass durch die bloße Anzeige der Mängel die Verjährung nicht gehemmt wird. Eine Hemmung der Verjährung tritt ein, wenn der Bauunternehmer sich auf Verhandlungen über den Mangel an sich einlässt. Ansonsten kann die Verjährung nur durch die gerichtliche Geltendmachung der Ansprüche gehemmt werden. 

Daher sollte rechtzeitig vor Ablauf der Gewährleistungsfrist, also in der Regel mit Beginn des 5. Jahres nach Abnahme der Bauleistung, eine Begehung und Begutachtung des Bauwerks vorgenommen werden, um dann noch ausreichend Zeit zu haben, die Mängel gegenüber den Bauunternehmern zu rügen und ggf. verjährungshemmende Maßnahmen einleiten zu können. 

In allen Phasen des Bauvorhabens empfiehlt sich daher die Begleitung durch Fachleute. Dies sowohl in rechtlicher Hinsicht, also durch Hinzuziehung von Rechtsanwälten, als auch in baufachlicher Hinsicht, durch Hinzuziehung von Bauingenieuren bzw. Sachverständigen. 

Die entsprechenden Kosten sollten bereits bei der Planung miteinkalkuliert werden, wobei sich eine solche „Investition“ in baubegleitende Fachkunde oftmals auszahlt. 

Ralf P. Oppenländer

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht


Sie haben Fragen? Gleich Kontakt aufnehmen!

Rechtstipps zum Thema

Rechtstipps des Autors

Damit Sie wissen, wann Sie im Recht sind

Neue Urteile, hilfreiche Tipps und Kurioses im wöchentlichen anwalt.de-Newsletter.