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Der Klassiker: Schönheitsreparaturen und Renovierung in der Mietwohnung

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Vorab: Was sind überhaupt Schönheitsreparaturen? Das Gesetz versteht unter Schönheitsreparaturen „nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen".

Es tauchen immer wieder die Fragen nach Renovierungsverpflichtungen nach beendetem Mietverhältnis auf. Mieter meinen, die Verpflichtung zur Durchführung von Renovierungen bestehe nicht mehr. Vermieter meinen, bei Auszug müsse immer renoviert werden. Was ist nun richtig?

Auch hier ist mal wieder die unbefriedigende Antwort. Es kommt drauf an! Jedenfalls ist es weder so, dass bei Auszug immer renoviert werden muss noch sind Renovierungsverpflichtungen für den Mieter durch den Bundesgerichtshof vollumfänglich abgeschafft worden. Es gibt zulässige und unzulässige Klauseln in Mietverträgen.

Der Grundsatz ist erst einmal, der Vermieter ist nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch verpflichtet, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Diese Verpflichtung kann in rechtlich zulässiger Weise auf den Mieter abgewälzt werden. Dann muss die Abwälzungsklausel im Mietvertrag aber den Anforderungen der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zu Schönheitsreparaturklauseln entsprechen.

Wann entspricht eine Klausel nun den rechtlichen Anforderungen des Bundesgerichtshofes und wann nicht?

Es gibt Renovierungsklauseln in Mietverträgen, die starre Fristen zur Renovierungsverpflichtung enthalten, ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung und damit unwirksam sind. Die Renovierungsklauseln müssen an die Erforderlichkeit und den Renovierungsbedarf der Wohnung anknüpfen. Starre Renovierungsverpflichtungen sind unzulässig und damit unwirksam. Die Klauseln müssen so ausgestaltet sein, dass dem Mieter immer noch das Argument, es bestehe überhaupt kein Renovierungsbedarf, eröffnet ist. Eine Verpflichtung zur Renovierung unabhängig vom Zustand der Wohnung ist nicht zulässig. Des Weiteren ist auch eine unbedingte Endrenovierungsverpflichtung, die den Zustand der Wohnung unberücksichtigt lässt und in jeden Fall eine Renovierungsverpflichtung bei Auszug enthält, unzulässig. Eine Klausel, die an den tatsächlichen Zustand der Wohnung anknüpft und auf die Erforderlichkeit von Renovierungsarbeiten anknüpft, kann rechtlich zulässig sein und eine Renovierungspflicht des Mieters begründen.

Folgender Grundsatz und folgende Faustformel gilt immer und ist leicht zu merken:

Seit den Grundsatzurteilen des BGH vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13 steht fest, dass das Überwälzen von Schönheitsreparaturen/Renovierungsverpflichtungen auf den Mieter generell unwirksam ist, wenn die Wohnung unrenoviert bei Einzug übergeben wurde. Dann darf keine Renovierung verlangt werden. Weiter sind generell sog. Quotenageltungsklauslen unwirksam, die den Mieter bei nicht erforderlicher Renovierung anteilig an zukünftigen Renovierungskosten beteiligen. Durch eine Quoten­abgeltungs­klausel wird der Mieter einer Wohnung nach Beendigung des Miet­verhältnisses verpflichtet, sich anteilig nach einer bestimmten Quote an den Kosten für noch nicht fällige Schönheits­reparaturen zu beteiligen.

Was ist nun die Folge einer unwirksamen Renovierungsklausel?

Der Mieter muss keine Renovierungsarbeiten durchführen und nur etwaige von ihm verursachte Beschädigungen in der Mietwohnung entfernen.

Zusammenfassung:

Eine moderate Klausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen kann zur Verpflichtung für den Mieter zur Renovierung führen. Ist die Klausel unangemessen hart formuliert, verkehrt sich das Gewollte ins Gegenteil, denn die Klausel ist dann komplett unwirksam mit der Folge, dass sämtliche Renovierungsleistungen durch den Vermieter durchzuführen sind.

Es gibt noch viele andere rechtliche Erwägungen hinsichtlich der Beurteilung von Schönheitsreparaturen, die ich hier nicht vertiefen kann und möchte. Mir ist es wichtig, mit diesem Beitrag zu verdeutlichen, dass es keine pauschalen Antworten zu Renovierungsverpflichtungen gibt, sondern eine individuelle Betrachtung stattfinden muss.

Fazit: Verallgemeinerungen bei Klauseln zu Schönheitsreparaturen verbieten sich. Es kommt auf die individuelle Betrachtung an.


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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