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Der Mietendeckel in Berlin für Wohnraum wurde beschlossen (MietenWoG Bln)

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Am 30.01.2020 hat das Berliner Abgeordnetenhaus das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) beschlossen, welches am 23.02.2020 in Kraft getreten ist. Dieses Gesetz bezieht sich nur auf Wohnraum im Land Berlin. Trotz Inkrafttreten des sogenannten Mietendeckels oder der Mietpreisbremse herrscht weiterhin Verunsicherung bei Mietern und Vermietern in der Hauptstadt.

Das MietenWoG Bln gilt grundsätzlich für alle in Berlin belegenden Wohnungen. Ausnahmen sind in § 1 Nr. 1 bis Nr. 5 MietenWoG Bln geregelt. Ausgenommen hiernach sind demnach:

  1. von Wohnraum des öffentlich geförderten Wohnungsbaus,
  2. von Wohnraum, für den Mittel aus öffentlichen Haushalten zur Modernisierung und Instandsetzung gewährt wurden und der einer Mietpreisbindung unterliegt,
  3. von Wohnraum, der ab dem 1. Januar 2014 erstmalig bezugsfertig wurde oder im Einzelfall sonst dauerhaft unbewohnbarer und unbewohnter ehemaliger Wohnraum, der mit einem dem Neubau entsprechenden Aufwand zu Wohnzwecken wiederhergestellt wird,
  4. von Wohnraum in einem Wohnheim und
  5. von Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege zur Überlassung an Personen mit dringendem Wohnbedarf, mit Pflege- oder Teilhabebedarf mietet oder vermietet.

Das Gesetz wurde eingeführt, um den Wohnraummieter zu schützen, denn die Anspannung hat sich auf den Berliner Wohnungsmarkt jahrelang immer weiter verschärft. Der Zweck des Gesetzes ist, dass der Mietzins zunächst eingefroren und teilweise sogar abgesenkt werden kann. Ist die Wohnung bereits am 18.06.2019 von einem Mieter bewohnt worden, dann darf der Vermieter ab dem 23.02.2020 höchstens den Mietzins einfordern, der bereits am 18.06.2019 vereinbart war. Ein höherer Mietzins ist nach dem MietenWoG Bln nicht rechtmäßig. Wurde die Wohnung nach dem 18.06.2019, aber vor dem 23.02.2020 angemietet, darf der Vermieter den vereinbarten Mietzins nicht erhöhen. Wurde die Wohnung erst nach dem 22.02.2020 angemietet, gilt grundsätzlich der Mietzins, der bereits am 18.06.2019 für diese Wohneinheit vereinbart wurde. Hierzu ist der Vermieter auskunftspflichtig. Dieser Mietzins darf jedoch die gesetzlich festgelegte Mietzinsobergrenze nicht überschreiten. Die Mietzinsobergrenze lässt sich grundsätzlich aus Mietzinstabellen berechnen. Hierbei sind unterschiedliche Gesichtspunkte von Bedeutung. Der § 6 MietenWoG Bln gibt hier u. a. die Voraussetzungen vor. Dieser unterscheidet nach erstmaliger Bezugsfertigkeit der Wohnung und Ausstattung mit Sammelheizung und Bad sowie bspw. das Vorhandensein einer Einbauküche oder einer hochwertigen Sanitärausstattung oder ein hochwertiger Bodenbelag. Ab dem 23.11.2020 ist für die Feststellung eines überhöhten Mietzinses zusätzlich die Wohnlage zu berücksichtigen, die sich in Berlin in einfach, mittel und gut unterteilt. Ferner können nur noch bestimmte Modernisierungen und deren Umlage auf die Miete in Höhe von bis zu 1,00 Euro pro Quadratmeter umgelegt werden. Darüber hinaus müssen Vermieter Vorsicht walten lassen, denn es wurden einige bußgeldbewehrte Tatbestände (Ordnungswidrigkeiten) geschaffen, die ein Bußgeld in Höhe von bis zu 500.000,00 Euro vorsehen, vgl. § 11 MietenWoG Bln.

Das Land Berlin betritt mit dem sogenannten Mietendeckel (MietenWoG Bln) juristisches Neuland. Geschützt werden soll der Wohnraummieter. Bereits mehrere Bundestagsabgeordnete haben lt. verschiedener Pressemitteilungen angekündigt, Klage vor dem Bundesverfassungsrecht in Karlsruhe einzureichen. Im Rahmen eines abstrakten Normenkontrollverfahren soll das Gesetz auf Verfassungsmäßigkeit überprüft werden. Es bleibt abzuwarten, wie das Bundesverfassungsgericht entscheiden wird und wie das MietenWoG Bln in Zukunft anzuwenden ist. Es ergeben sich für die Parteien in Zukunft viele wichtige Fragen, die derzeit nicht abschließend seriös beantwortet werden können.

Gerne beraten wir Sie in mietrechtlichen Angelegenheiten, insbesondere wie derzeit mit dem Mietendeckel aus Mieter oder Vermietersicht umgegangen werden sollte. Rufen Sie uns einfach an oder senden uns eine E-Mail, um ein Beratungsgespräch zu vereinbaren.

Rechtsanwalt Enrico Haber aus Berlin Steglitz / Lichterfelde

von der

Kanzlei Haber Müller Gieseke

Rechtsanwälte & Steuerberater


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