Der neue Energieausweis - Was Eigentümer bei Vermietung und Verkauf wissen müssen

Aufgrund der Novelle der Energieeinsparverordnung (EnEV), welche am 1. Mai 2014 in Kraft getreten ist und bis dahin geltende EnEV 2009 ablöst, war eine Überarbeitung meines früheren Artikels zum Energieausweis notwendig. Der nachstehende Beitrag berücksichtigt nun die aktuelle Rechtslage.

Die EnEV gilt zunächst für Wohngebäude, also Gebäude, die überwiegend dem Wohnen dienen bzw. die einer wohnähnlichen Nutzung (z.B. durch Kanzleien oder Arztpraxen) unterliegen. Der Nicht-Wohnanteil solcher Gebäude (z.B. durch Läden) darf bis zu 10 % betragen. 

Gebäude mit einer Nutzfläche unter 50 qm oder Gebäude, die nicht regelmäßig genutzt bzw. beheizt oder gekühlt werden, wie etwa Ferienhäuser mit einer Nutzung von weniger wie vier Monate im Jahr, unterliegen nicht der Energieausweispflicht. Dies gilt auch für Ferienhäuser bei denen der zu erwartende Energieverbrauch unter 25 Prozent dessen liegt was bei einer ganzjährigen Nutzung zu erwarten wäre, z.B. bei hauptsächlicher Nutzung außerhalb der Heizperiode. Auch für Gebäude wie Werkstätten, Gewächshäuser, Baudenkmäler oder solche mit anderer spezieller Nutzung, liegt keine Ausweispflicht vor.

Im Weiteren wird deshalb dargestellt, welche Pflichten für die Eigentümer von Wohngebäuden bestehen.

Bisher war vorgeschrieben, dass Energieausweise „zugänglich“ gemacht werden müssen. Jetzt wurde geregelt, dass dies zum Zeitpunkt der Besichtigung des Kauf- bzw. Mietobjekts geschehen muss. Darüber hinaus muss der Energieausweis nun auch an den Käufer oder Mieter ausgehändigt werden. Somit ist bei Verkauf und Vermietung der Energieausweis (in Original oder Kopie) vorzulegen und nach Vertragsabschluss als Original oder Kopie zu übergeben.

Und es kommt ein weiteres hinzu. Da nach der Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) der Energieausweis auch für private Anbieter seit dem 01. Mai 2015 Pflicht ist, muss § 16a der EnEV 2014 über „Pflichtangaben in Immobilienanzeigen“ beachtet werden. Hiernach sind in der Immobilienanzeige auch die folgenden Kennwerte aus dem Energieausweis anzugeben:

• Energieeffizienzklasse wenn im Ausweis genannt
• Baujahr des Wohngebäudes
• Die wesentlichen Energieträger für die Heizung.
• Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauchs des Gebäudes (Energiekennwert).
• Art des Energieausweis Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis.

Wenn der Energieverbrauch für Warmwasser im Energieausweis nicht mit berücksichtigt ist, wird der Energieverbrauchskennwert pauschal um 20 Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter Gebäudenutzfläche erhöht.

Damit dies niemand „vergisst“, verweist die EnEV auf das Energieeinsparungsgesetz (EnEG), dass für Verstöße gegen diese Vorschriften ein Bußgeld bis zu jeweils 15.000 Euro (!) vorsieht (Bundesgesetzblatt: EnEV-Änderungsverordnung, Artikel 3, Absatz 2, Seite 39892 – In Kraft seit 01.05.2015). Es besteht auch die Gefahr wettbewerbsrechtlicher Abmahnungen, welche ebenfalls teuer werden können.

Hinweis: Mieter in bereits bestehenden Mietverhältnissen haben keinen Anspruch auf einen Energieausweis.

Bei Energieausweisen welche vor dem 01. Mai 2014, dem Inkrafttreten der neuen EnEV erstellt wurden, genügt es in Immobilienanzeigen den Wert des Endenergiebedarfs- bzw. Endenergieverbrauchs nennen. Bei Nichtwohngebäuden übrigens getrennt nach Strom und Heizung.

Ein verbrauchsorientierter Energieausweis ist ein Verbrauchsausweis für Wohngebäude auf Grundlage des tatsächlichen Energieverbrauchs der Gebäudebewohner der letzten 3 Jahre. Solche sind in der Regel günstig zu erhalten für Kosten ab ca. EUR 70,00 je nach Anzahl der Wohnungen. Ein bedarfsorientierter Energieausweis ist ein Bedarfsausweis, der den Energiebedarf eines Gebäudes aufgrund seiner Größe, der Baumaterialien und der Anlagetechnik berechnet. Diese Werte sind unabhängig von der Anzahl der Wohnungen. Hierfür entstehen Kosten ab ca. 400,00.

Bedarfsbasierte Energieausweise sind vorgeschrieben für Gebäude mit weniger als 5 Wohnungen und einem Bauantrag vor dem 1. November 1977, sowie nicht mindestens nach der ersten Wärmeschutzverordnung aus 1977 modernisiert. Für alle anderen Wohngebäude mit einem Bauantrag nach dem 1. November 1977, besteht Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis.

Im Übrigen gelten ältere Energieausweise, welche aufgrund früherer Fassungen der EnEV erstellt wurden, weiterhin bis zum Ablauf. Der Energieausweis hat eine Gültigkeit von 10 Jahren. Dies gilt auch für freiwillige Energieausweise, die nach dem Entwurf der Bundesregierung für die EnEV 2007 beschlossenen wurde. Bei Energieausweisen für Wohngebäude bei denen noch keine Energieeffizienzklasse angegeben ist, darf der Aussteller diese freiwillig angeben, wobei sich die Klasse aus dem Endenergiebedarf oder dem Endenergieverbrauch des Wohnhauses ergibt.

Etwas anderes gilt nur für Energieausweise, die vor dem 1. Oktober 2007 ausgestellt wurden jedoch nicht die Bedingungen erfüllen um zuvor genannte Pflichtangaben in Immobilienanzeigen zu erfüllen, oder auch nicht dem Entwurf der Bundesregierung zum EnEV 2007 entsprechen. Solche Energieausweise sind nicht mehr gültig. Ab 1. November 2014 müssen die betroffenen Eigentümer neue Energieausweise ausstellen lassen, wenn sie diese für einen Verkauf oder Vermietung benötigen.

Abschließend noch ein Hinweis für Makler, welche Objekte für ihre Kunden in Immobilienanzeigen anbieten.

Die Notwendigkeit zu Pflichtangaben über Energieverbrauchswerte in Anzeigen betrifft nach der klaren Aussage in § 16 EnEV 2014 den Verkäufer bzw. Vermieter. Adressat dieser Norm ist nicht der Makler. Wegen Unterlassung dieser Angaben kam es bereits zu Abmahnungen gegenüber den beauftragten Maklern. Das Landgericht Bielefeld hat im September 2015 und das Landgericht Bielefeld im Oktober 2015 die Forderungen nach Unterlassungserklärungen gegenüber Maklern abgewiesen. Beide Gerichte haben festgestellt, dass eine Ausdehnung der Pflicht zur Veröffentlichung der Angaben des Energieausweises über den Wortlaut hinaus auf den Makler nicht zulässig ist.

Peter Mouqué

Rechtsbeistand

Fachbeistand für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Kanzlei Mouqué & Koll.

Offenbach am Main