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Der Praxismietvertrag - was Rechtsanwälte und Ärzte wissen sollten

Rechtstipp vom 17.11.2015
Rechtstipp vom 17.11.2015

Heilberufler (Ärzte, Zahnärzte, Psychologen etc.) schließen entweder einzeln oder im Namen einer Praxisgemeinschaft oder als Gemeinschaftspraxis Mietverträge ab. Fehler bei der Vertragsgestaltung können gravierende Folgen für den Mieter bis hin zur erzwungenen Aufgabe der Praxisräume haben. Heilberufler sind daher gut beraten, in einen sorgfältig ausgearbeiteten Mietvertrag zu investieren, um Standortsicherheit zu haben und die Entstehung von kostspieligen Rechtsstreitigkeiten bereits im Vorfeld zu unterbinden.
Im Folgenden geben wir einen Überblick über mietrechtliche Aspekte, die insbesondere für Praxen von Bedeutung sind. Zusätzlich runden wir den Beitrag ab mit einigen Anmerkungen zu der höchst relevanten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu sog. Schriftformheilungsklauseln ab. Letztere ist, gerade mit Blick auf die gewünschte Standortsicherheit, höchst relevant für jeden Heilberufler.

Der Vertragsabschluss beim Mietvertrag über eine Praxis

Bei mehreren gemeinschaftlich tätigen Heilberuflern stellt sich die Frage, wer den Mietvertrag unterzeichnet.
Aus Sicht jedes einzelnen Heilberuflers innerhalb z.B. einer Berufsausübungsgemeinschaft (BAG) ist außerordentlich wichtig, darauf zu achten, dass der Mietvertrag nicht im Namen eines Mitgesellschafters, sondern im Namen der BAG, also der Gesellschaft bürgerlichen Rechts, abgeschlossen wird. Wird dies nicht beachtet, so findet sich der Heilberufler in der unliebsamen Rolle des Untermieters einer seiner Mitstreiter wieder.
Der Mieter sollte, gewissermaßen, als Notausgang, den Mietvertrag unter die auflösende Bedingung stellen, dass er – wider Erwarten – keine Kassenzulassung oder keine Finanzierung erhält oder gar vor Beginn des Mietverhältnisses berufsunfähig wird. Tritt einer dieser Fälle ein, gilt der Mietvertrag als nicht abgeschlossen, der Mieter ist von allen Pflichten befreit.

Eignung und Nutzung der Mieträume

Arztpraxen erfordern, anders als reguläre Büroräume, oft einen hohen technischen Aufwand, z.B. Strahlenabsicherung (Röntgengeräte), Installation von Entsorgungsgeräten (Amalgamabscheider usw.), schweren Apparaturen und Starkstromanschlüssen. Die Mieträume müssen dazu geeignet sein. Hierfür muss der Vermieter ausdrücklich vertraglich einstehen.
Der Mieter sollte darauf achten, dass neben der genauen Bezeichnung der Heiltätigkeit auch etwaige Nebengeschäfte erfasst werden wie z.B. Labortätigkeit, Verkauf von Heil- und Hilfsmitteln (Beispiel: Zahnpflegeprodukte in Zahnarztpraxis).

Konkurrenzschutz

Der Mieter sollte unbedingt auf die Einräumung eines Konkurrenzschutzes bestehen, so dass der Vermieter sich verpflichtet, in dem Mietobjekt sowie in einem gewissen Umkreis keine Räume an branchengleiche Mieter zu vermieten.

Bauliche Veränderungen

In Arztpraxen sind oft erhebliche Umbauten erforderlich. Dies kann auch – zum Beispiel bei einer Modernisierung des Praxisinventars – erst nach einigen Jahren der Fall sind. Für diesen Fall sollte sich der Mieter die ausdrückliche Zustimmung zu Umbaumaßnahmen geben und sich bereits mit dem Mietvertrag Grundrisse übergeben lassen.
Es ist dringend zu empfehlen, dass Mieter und Vermieter eine klare Regelung hinsichtlich der Anbringung von Hinweisschildern geben lassen (Größe, farbliche Gestaltung, Kosten der Anbringung, evtl. Kosten der Beleuchtung). Auch sollte für den Fall eines späteren Auszugs bereits geregelt werden, dass der Mieter innerhalb einer Übergangszeit ein Schild mit Verweis auf die neue Praxisanschrift anbringen darf.

Praxiserweiterung/Nachmieterklausel

Wichtig ist auch, dass sich der Mieter die Freiheit vorbehält, die Praxis personell zu erweitern. Der Mieter sollte sich also ausbedingen, dass er weitere Partner oder Kooperationspartner (Praxisgemeinschaft) aufnehmen darf. Insbesondere sollte er sich vorbehalten, die Praxis auch untervermieten zu dürfen.
Der Mieter sollte sich das Recht vorbehalten, bei Stellen eines adäquaten Nachmieters aus dem Mietvertrag ausscheiden zu können. Für einen möglichen Übernahmeinteressenten an einer Praxis ist es sicherlich attraktiv, zu lesen, dass er zu unveränderten Konditionen in den bestehenden Praxismietvertrag einsteigen kann.
Auch für den Todesfall des einzig verbleibenden Heilberuflers sollte eine Regelung aufgenommen werden, wonach seine Erben entweder den Mietvertrag kündigen oder einen anderen Heilberufler als Nachmieter stellen dürfen.

Sonderkündigungsrechte für den Mieter

Der Mieter sollte sich ein außerordentliches Kündigungsrecht für den Fall vorbehalten, dass er nachweislich (z.B. Rentenbescheid des Versorgungswerks über Eintritt von Berufs- oder Erwerbsunfähigkeit oder Erwerbsminderung; amtsärztliches Zeugnis über den Eintritt der Berufsunfähigkeit; amtlicher Bescheid über eine Minderung der Erwerbsfähigkeit (MdE) von 50 %) berufsunfähig wird.
Denkbar ist auch, dass er bei einer z.B. länger als 6 Monaten andauernden Arbeitsunfähigkeit zur Kündigung berechtigt ist. Dringend sollte auch ein Sonderkündigungsrecht vereinbart werden, für den Fall dass dem Mieter die Zulassung von der kassenärztlichen oder kassenzahnärztlichen Vereinigung entzogen wird.

Zuletzt: der „Dauerbrenner“ des Gewerbemietrechts: Schriftformmängel

Gewerbemietverträge mit einer längeren Laufzeit als 1 Jahr müssen zwingend in Schriftform abgeschlossen werden (§ 550 BGB). Vereinfacht gesagt bedeutet Schriftform, dass ein Mietvertrag alle wesentlichen Vertragsinhalte enthält (Person des Vermieters, Person des Mieters, Mietobjekt, Mietdauer, Miethöhe) und der Mietvertrag durch beide Parteien unterschrieben ist. Ein Mietvertrag, welcher z.B. per Email geschlossen worden ist, entspricht nicht der Schriftform. Auch alle späteren Änderungen eines Mietvertrags (Nachträge) müssen immer und ausnahmslos schriftlich festgehalten werden. Falls die gesetzliche Schriftform nicht eingehalten ist, gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Dies hat zur Folge, dass jede der beiden Vertragsparteien dien Vertrag mit der ordentlichen Kündigungsfrist von sechs Monaten kündigen kann. Der Vermieter könnte also den Heilberufler per ordentlicher Kündigung „hinauswerfen“ und die Immobilie an einen besser zahlenden Mieter vermieten.

Vorsorge: Jegliche Änderung des Mietvertrags muss in einem schriftlichen Nachtrag fixiert werden. Mündliche Absprachen oder Email-Korrespondenz genügt nicht!

Ein Vermieter könnte sich also aus einem unliebsam gewordenen Mietvertrag lange vor Ablauf der Festmietzeit lösen. Für den Praxisinhaber wäre das eine Katastrophe. Andererseits ist es nicht gesagt, dass nicht auch ein Vermieter einen Mieter vor der Zeit unter Berufung auf Formmängel kündigt und dadurch Platz schafft, für einen lukrativeren Mieter.
In der Praxis versuchen Vermieter und Mieter dieses Risiko durch sog. Heilungsklauseln zu minimieren. Diese Klauseln haben zum Inhalt, dass beide Parteien verpflichtet sind, den Mietvertrag nicht unter Berufung auf eventuelle Formverstöße zu kündigen. Ob und inwieweit derartige Klauseln wirksam sind, ist noch nicht endgültig entschieden. Im Jahr 2014 hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass eine solche Heilungsklausel unwirksam sein kann, je nachdem, wie sie formuliert ist.

Vorsorge: Für den Fall, dass trotz aller Bemühung die Schriftform nicht gewahrt ist, ist eine sog. Heilungsklausel in den ursprünglichen Mietvertrag aufzunehmen – sie kann helfen, den Mietvertrag „am Leben zu erhalten“.

Zahlreiche Heilungsklauseln aus laufenden Mietverträgen dürften aber vor dem Hintergrund der neuen Rechtsprechung unwirksam sein. Mieter sollten keinesfalls auf ältere Vertragsmuster oder Vorlagen zurückgreifen sondern, mit Blick auf die noch nicht gefestigte Rechtsprechung, anwaltlichen Rat zum Thema Heilungsklauseln einholen.


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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