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Der richtige Umgang des Bauunternehmers mit Mängelanzeigen

Rechtstipp vom 02.01.2017
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Wenn der Bauunternehmer nach Fertigstellung der Leistung und Abnahme eine Mängelanzeige von seinem Auftraggeber erhält, steckt er in einem Dilemma: Einerseits muss er Mängelrügen nachgehen, allein schon deshalb, weil die eigene Nachbesserung stets billiger ist als eine Ersatzvornahme durch Drittunternehmer. Andererseits können für die Prüfung und Untersuchung erhebliche Kosten entstehen, deren Erstattung er immer dann erstreben wird, wenn sich die Rüge als unbegründet herausstellt. Schließlich sind die Auswirkungen auf die Verjährungsfrist im Auge zu behalten.

Aus Sicht des Unternehmers empfiehlt es sich, vor Beginn der Überprüfung ein Schreiben an den Auftraggeber zu versenden, in dem es sinngemäß heißen könnte: „Sollte sich herausstellen, dass die von Ihnen gerügten Mängel nicht vorhanden sind oder aber auf nicht von uns zu vertretenden Gründen beruhen, müssen wir Ihnen die Kosten für die Überprüfung einschließlich der Fahrtkosten in Rechnung stellen.“ Klar ist: Stellt sich heraus, dass tatsächlich ein Mangel vorhanden ist, muss der Bauunternehmer die Prüfungskosten tragen, denn sie sind Teil der Kosten der Nachbesserung. Ergibt aber die Überprüfung die Mangelfreiheit des Werks, kann der Unternehmer die Kosten auf den Auftraggeber abwälzen, jedenfalls, wenn er dies dem Auftraggeber vorher angekündigt hat. Das hat das Oberlandesgericht Koblenz entschieden (Beschluss vom 04.03.2015, Az. 3 U 1042/14). Voraussetzung ist – wie in allen Fällen –, dass der Empfang dieses Schreibens bewiesen werden kann.

Es ist aber ein schmaler Grat, auf dem der Unternehmer wandelt: Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs darf er auf keinen Fall die Überprüfungsmaßnahmen davon abhängig machen, dass sich der Auftraggeber im Vorhinein mit einer Kostenerstattung einverstanden erklärt (BGH NJW 2010, 3649). Gleichermaßen tabu ist die Ankündigung, nur aufgrund eines schriftlichen entgeltpflichtigen Auftrags tätig werden zu wollen. Tut der Unternehmer das dennoch, kann dies als endgültiges Scheitern der Nacherfüllung zu bewerten sein mit der Folge, dass er jegliches Nachbesserungsrecht verliert!

Schließlich muss der Unternehmer stets die Auswirkungen auf die laufende Verjährungsfrist im Auge behalten. Nachbesserungsarbeiten können nämlich als Anerkenntnis gewertet werden, und ein Anerkenntnis führt dazu, dass die Verjährungsfrist neu zu laufen beginnt. Erklärt er aber vor Beginn der Untersuchungsmaßnahmen, dass er sie „aus Kulanz und ohne Anerkennung einer Rechtspflicht“ in Angriff nimmt, riskiert er nicht den Neubeginn der Verjährungsfrist. Dann wird der Lauf der Verjährungsfrist nicht beeinflusst, die „Verjährungsuhr“ tickt weiter. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (Urteil vom 09.07.2014, Az. VII ZR 161/13). Diese Erklärung muss aus Beweisgründen schriftlich erfolgen, und auch ihr Zugang muss bewiesen werden können. Freilich läuft der Unternehmer dann Gefahr, dass der Bauherr kostenträchtige gerichtliche Maßnahmen zu Beweiszwecken und zur Verjährungshemmung einleitet.


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Baurecht & Architektenrecht

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