Die Abmahnung im Mietrecht als Voraussetzung einer Kündigung des Mietvertrags

Bei einer Verletzung einer Verpflichtung aus einem Mietvertrag setzt eine außerordentliche fristlose Kündigung des Vertrages aus wichtigem Grund in der Regel eine vorherige (vergebliche) Fristsetzung zur Beseitigung der Vertragsverletzung oder die Nichtbeachtung einer diesbezüglichen Abmahnung voraus, § 543 Abs. 3 BGB. Besteht die Pflichtverletzung in einer noch andauernden Störung, muss eine angemessene Frist zur Beseitigung gesetzt werden. Ist die Vertragsverletzung bereits beendet, kann die jeweilige Vertragspartei verlangen, dass derartige Verstöße gegen die mietvertraglichen Pflichten zukünftig unterlassen werden. Kommt es dennoch erneut zu demselben Pflichtverstoß, ist grundsätzlich die Kündigung des Mietvertragss möglich. Die nachfolgenden Hinweise gelten sowohl für die Mieter- als auch die Vermieterseite. Für eine rechtswirksame Abmahnung sollten folgende Punkte beachtet werden:

1) Zu Beweiszwecken sollte eine Abmahnung immer schriftlich erklärt werden. Auch eine mündliche Abmahnung ist zulässig, jedoch ist in diesem Fall in einem etwaigen Rechtsstreit mit erheblichen Problemen zu rechnen, die Einhaltung sämtlicher formeller Anforderungen auch beweisen zu können.

2) Die Abmahnung muss von sämtlichen im Mietvertrag aufgeführten Vertragsbeteiligten jeweils der Vermieter- oder der Mieterseite gegenüber allen auf der Gegenseite beteiligten Vertragspartnern erklärt werden, falls ein Beteiligter unter Betreuung steht auch von bzw. gegenüber dem Betreuer.

3) Um der anderen Vertragspartei unmissverständlich klar zu machen, dass die Aufforderung ernst zu nehmen ist und rechtlich nachteilige Folgen nach sich ziehen kann, sollte das Schreiben ausdrücklich die Überschrift „Abmahnung“ enthalten.

4) Das beanstandete Verhalten bzw. der Vertragsverstoß ist möglichst genau und detailliert zu beschreiben, und zwar möglichst mit Angabe von Ort, Datum und Uhrzeit und der Angabe der Begleitumstände und der beteiligten Personen. Eine spätere Kündigung kann nur auf die Gründe gestützt werden, die in der Abmahnung genannt bzw. beanstandet wurden.

5) Des Weiteren ist in der Abmahnung die Aufforderung aufzunehmen, welches vertragsgemäße Verhalten zukünftig erwartet wird, je nach Art der Vertragsverletzung ab sofort nach Zugang der Abmahnung oder nach Ablauf einer hierfür gesetzten angemessenen Frist.

6) Wichtig ist die Androhung, dass der andere Vertragsteil für den Fall einer Nichtbeachtung der Abmahnung mit einer Kündigung des Mietvertrages rechnen muss. Sofern dies in Betracht kommt ist auch ein Hinweis auf ein eventuell drohendes Gerichtsverfahren angebracht. Wenn – wie dies oft der Fall ist – lediglich eine „Bitte“ oder eine einfache Aufforderung geäußert wird ohne Androhung einer Kündigung, liegt keine rechtswirksame Abmahnung vor. Damit ist dann auch keine außerordentliche Kündigung des Mietvertrages möglich.

7) Die beste Abmahnung ist nutzlos, wenn im Falle eines Rechtsstreits nicht der Nachweis erbracht werden kann, dass sie dem/den anderen Vertragspartner(n) auch zugegangen ist. Deshalb empfiehlt sich eine Zustellung per Einschreiben/Rückschein oder die Übergabe des Abmahnschreibens durch einen nicht am Vertrag beteiligten Zeugen, der sicherheitshalber einen Vermerk über Datum, Zeit und Ort der Übergabe anfertigen sollte.

8) Im Falle der Vertretung durch einen Bevollmächtigten sollte die Vollmachtsurkunde im Original der Abmahnung beigefügt werden. Ansonsten kann die abgemahnte Vertragspartei die Abmahnung dadurch unwirksam machen, dass sie die Abmahnung unverzüglich nach Zugang wegen des Fehlens der Vollmacht zurückweist. In diesem Fall ist dann ein erneutes, formell wirksames Abmahnschreiben erforderlich.

Der Vermieter hat die Möglichkeit, auch ohne vorherige Abmahnung fristlos zu kündigen, wenn sich der Mieter für zwei aufeinander folgende Monate mit der Zahlung eines Betrages in Verzug befindet, der die Höhe einer Monatsmiete übersteigt. Ebenso kann ohne Abmahnung gekündigt werden, wenn der Mieter für einen längeren Zeitraum mit der Mietzahlung in Verzug ist und der geschuldete Betrag mindestens zwei Monatsmieten erreicht.

Bei einer nur unwesentlichen Vertragsverletzung des Mieters oder des Vermieters kann trotz Nichtbeachtung einer Abmahnung die Kündigung des Mietverhältnisses unverhältnismäßig und damit unzulässig sein. Etwas anderes kann dann gelten, wenn es zu einer Häufung mehrerer für sich betrachtet geringfügiger Verstöße kommt, die in der Gesamtschau jedoch die Fortsetzung des Mietvertrages für den Abmahnenden unzumutbar machen. Umgekehrt ist eine Abmahnung dann entbehrlich, wenn eine Fristsetzung oder eine Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg versprechen oder die Vertragsverletzung derart schwerwiegend ist, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unter keinen Umständen mehr zumutbar ist. Dies zu beurteilen ist jedoch eine unter Umständen schwierige Frage der Abwägung im Einzelfall, weshalb man vor Ausspruch einer Kündigung einen im Mietrecht erfahrenen Rechtsanwalt hinzuziehen sollte.