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Die Abrechnung der Mietsicherheit

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Regelmäßig wird in Mietverträgen die Leistung einer Mietsicherheit vereinbart. Dabei handelt es sich um Vermögen des Mieters, über das der Vermieter nach dem Ende der Mietzeit abrechnen muss. Wann und unter welchen Umständen die Abrechnung zu erfolgen hat, ist jedoch nicht geregelt.

I. Einleitung

Hat der Vermieter eine Sicherheitsleistung erhalten, muss er diese, soweit nicht berechtigt „verbraucht”, nach Ablauf des Mietverhältnisses an den Mieter zurückgewähren. Soweit nicht Bürgschaften, Sachen oder Sachwerte, die während der Dauer des Mietvertrags keine Veränderung erfahren, überlassen werden, ist eine Kaution in Geld zu leisten. Die einzelnen Bedingungen ergeben sich für die Wohnraummiete aus § 551 BGB. Für gewerblich vermietete Räume gilt die Vorschrift nach § 578 I BGB nicht; dennoch ist anerkannt, dass gewisse Parallelen bestehen. Die Sicherheit bleibt Vermögen des Mieters. Daher sind auch Erträge hinzuzurechnen (§ 551 III 3 Halbs. 2 BGB). Ohne ausdrückliche Vereinbarung wird dies auch für ein gewerbliches Mietverhältnis gelten (BGH, NJW 1994, 3287). Da es sich um Treuhandvermögen handelt, ist der Kautionszahlungs- oder -überlassungsanspruch nicht abtretbar (OLG Düsseldorf, NZM 2001, 380). Um dem Treuhandgedanken gerecht zu werden, muss die in § 551 III 3 Halbs. 1 BGB für Wohnraummietverhältnisse vom Vermögen des Vermieters geforderte getrennte Anlage auch im Rahmen anderer Mietverträge gelten.

II. Abrechnungspflicht

Aus dem Treuhandgedanken ergibt sich die Verpflichtung des Vermieters zur Abrechnung über die Sicherheitsleistung. Er muss demnach Rechenschaft über die ihm überlassenen Mittel ablegen. Wenn Zinsen oder andere Erträge trotz entgegenstehender Pflichten nicht vereinnahmt wurden, sind diese allerdings auch nicht abzurechnen. Was nicht vorhanden ist, kann nicht abgerechnet werden. Allerdings steht dem Mieter eventuell ein Schadensersatzanspruch zu. Die Abrechnungspflicht entsteht mit Ende des Mietverhältnisses. Davon zu unterscheiden ist die Fälligkeit des Auszahlungsanspruchs, der eventuell erst Monate später entsteht – abhängig davon, welche Rechte sich der Vermieter vorbehalten darf.

III. Inhalt der Abrechnung

Da spezielle mietrechtliche Bestimmungen für die Kautionsabrechnung fehlen, muss auf die in den §§ 259 ff. BGB niedergelegten Grundlagen zurückgegriffen werden. Demzufolge handelt es sich bei der vorzunehmenden Abrechnung um eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung, der entsprechende Belege beizufügen sind. Der Vermieter muss daher Entnahmen aus der Sicherheit darlegen, also aus welchem Grund diese erfolgten, und für Zinsgutschriften Bankbelege beifügen. Die infolge einer vertraglichen Vereinbarung nach § 551 III 2 BGB zulässige spekulative Anlage der Sicherheit muss im Rahmen der Abrechnung die Kursentwicklungen nicht über Jahre darstellen. Bei gleichbleibender Stückzahl genügt die Angabe des Schlusskurses, bei Wechseln in der Anlage sind die Übergänge mitzuteilen.

Auf die Frage, ob Einnahmen und Ausgaben zu Recht erfolgten, kommt es im Rahmen der Abrechnung nicht an. Zu den Kosten zählen auch die Gebühren, die der Vermieter für die Auflösung eines separaten Kautionskontos an das Kreditinstitut zahlen muss.

IV. Abrechnungsfrist

Eine gesetzlich festgelegte Frist für die Erstellung der Abrechnung über die Verwendung der Sicherheit besteht nicht. Der Vermieter und der Mieter müssen daher abhängig vom Einzelfall feststellen, wann eine Abrechnung erfolgen kann und muss. Unstreitig dürfte eine solche noch nicht zu erstellen sein, wenn die Fakten dafür fehlen, wenn demnach nicht festgestellt werden kann, was abgerechnet werden muss. Dies darf nicht verwechselt werden mit der Frage, ob dem Vermieter an der Sicherheit möglicherweise noch Rechte zustehen. Denn dies betrifft allenfalls die Frage, welcher Betrag wann und in welcher Form an den Mieter zurückzugewähren ist. Die Abrechnung der Kaution wird daher in der Regel kurzfristig nach Beendigung des Mietverhältnisses erfolgen können. Der Mieter sieht, welche Abflüsse gegebenenfalls erfolgten und welche Zinsen gutgeschrieben worden sind. Die Abrechnung steht dann lediglich unter dem Vorbehalt, dass der Vermieter sich noch Beträge, sobald diese feststellbar sind, entnehmen darf und die Zinsentwicklung weiterhin zu dokumentieren ist.

V. Verjährung des Abrechnungsanspruchs

Wie alle anderen Ansprüche auch verjährt der Abrechnungsanspruch – und zwar in der regelmäßigen Verjährungsfrist des § 195 BGB von drei Jahren. Davon zu unterscheiden ist die Verjährung des Rückzahlungsanspruchs. Auch für diesen gilt zwar die Frist von drei Jahren, jedoch kann diese später beginnen. Ist der Abrechnungsanspruch verjährt, muss der Mieter im Zweifel einen selbst errechneten Betrag geltend machen. Der Vermieter kann und muss dann darlegen, dass und warum dieser nicht zutreffend ist. Damit wird in einem Zahlungsverfahren faktisch dennoch eine Abrechnung erreicht, was für den Mieter jedoch mit Risiken verbunden ist. Errechnet er zu viel, wird er den Prozess mit der entsprechenden Kostenlast verlieren; macht er zu wenig geltend, kann dies zu einen Teilverlust der Sicherheit führen, wenn die dahingehende Verjährung zwischenzeitlich eintritt.

VI. Fazit

Die Abrechnung der Sicherheitsleistung gegenüber dem Mieter durch den Vermieter dürfte als solche keine großen Probleme aufwerfen. Es muss nur zwischen der Abrechnung der Sicherheit und der Fälligkeit des Auszahlungsguthabens unterschieden werden. Diese Fälligkeit kann regelmäßig erst nach einem angemessenen Zeitablauf nach Beendigung des Mietverhältnisses, bis zu dem feststeht, dass keine weiteren Forderungen des Vermieters mehr entstehen können, eintreten.

Der Beitrag soll keine Rechtsberatung ersetzen, sondern nur einen Überblick über die Thematik geben.  


Rechtstipp vom 11.05.2016
aus der Themenwelt Mietwohnung und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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