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Die Darlegung von Mietmängeln

Rechtstipp vom 14.09.2015
(6)
Rechtstipp vom 14.09.2015
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I. Einleitung

Wenn von Mietminderung gesprochen wird, ist immer wieder alsbald von „Minderungslisten“ und von Gerichtsentscheidungen die Rede, aus denen sich ein auf den zu beurteilenden Fall passender Minderungsprozentsatz ergeben soll. Tatsächlich liegen aber vor der Problematik des (richtigen) Minderungsprozentsatzes einige zu klärende Vorfragen:

  • Erheblichkeit eines Mangels,
  • Minderungsausschluss wegen Kenntnis oder grobfahrlässiger Unkenntnis des Mangels bei Vertragsabschluss,
  • (fehlende) Mängelanzeige.

Die Frage der Darlegung des Mangels durch den Mieter ist nicht die geringste. Zwar tritt die Minderung kraft Gesetzes ein, doch entbindet dies den Mieter nicht davon, im Streit über das Vorliegen eines Mangels der Mietsache einen konkreten Sachmangel darzulegen. Dieser kann die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch − und zwar mehr als unerheblich − beeinträchtigen.

Den Mieter trifft nämlich immer die Beweislast für das Vorliegen von Mängeln. Etwas anderes gilt dann, wenn Art und Umfang eines Sachmangels der Mietsache zwischen den Parteien unstreitig sind und es lediglich darum geht, inwieweit der Mieter den Mangel zu vertreten hat oder in welcher Höhe die Minderung gerechtfertigt ist.

II. Grundsätze der Darlegungslast des Mieters

Nachdem das Gesetz nur in allgemeiner Form festlegt, dass ein Sachmangel vorliegen muss, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch mehr als unerheblich beeinträchtigt, ist die Frage, wie weit die Darlegungslast des Mieters im Einzelfall geht, ausfüllungsbedürftig. Die Bezugnahme auf allgemeine Grundsätze, nämlich dass das Gericht nur in die Lage versetzt werden muss, auf Grund des tatsächlichen Vorbringens des Mieters zu entscheiden, ob die gesetzlichen Vorrausetzungen der Minderung vorliegen, hilft insoweit nicht weiter. Es ist auf die jeweilige Fall- und Mangelsituation abzustellen. Dies gilt auch deshalb, weil die Art der Beeinträchtigungen der Mietsache durch Mängel sehr unterschiedlich sein kann, so dass auch die Anforderungen an die Darlegung des Mieters hinsichtlich des Bestehens des Sachmangels unterschiedlich sind. Es liegt auf der Hand, dass der Mieter unterschiedlichen Darlegungsanforderungen genügen muss für den Fall, dass er z. B. einen Mangel der Beheizung der Mieträume beanstandet oder Beeinträchtigung durch Baulärm aus dem Umfeld der Mieträume geltend macht.

Minderungshöhe: Fest steht allerdings, dass der Mieter die Minderungshöhe − weil gesetzliche Rechtsfolge – nicht vortragen muss.

III. Einzelne Sachmängel und ihre Darlegung

1. Baumängel

Bei Baumängeln wird man zunächst an Feuchtigkeitsschäden in den Mieträumen, insbesondere Schimmelbildung, denken. Hier wird ein konkreter Sachmangel sicher nicht bereits durch den Vortrag des Mieters „die Wände sind total verschimmelt“ dargelegt. Eine Beschreibung von Ort des Auftretens, Umfang und Erscheinungsbild dürfte hier jedenfalls erforderlich sein. Andererseits dürfen die Anforderungen an die Darlegung nicht überspannt werden. Macht der Mieter geltend, ein wasserführendes, freiliegendes Rohr in der Wohnung sei „durchgerostet“, so ist dies als Darlegung ausreichend. Ob die Roststelle kleiner oder größer ist, ist dem gegenüber irrelevant, da sich bereits aus dem Begriff „durchgerostet“ ergibt, dass die ursprüngliche Materialfestigkeit nicht mehr gegeben ist.

Beispiel Zugluft: Macht der Mieter undichte Fenster geltend, so muss er zur Darlegung nicht etwa Messungen der auftretenden Zugluft vorlegen.

Wird aber z. B. geltend gemacht, dass sich Risse im Putz der Wände befinden, so wird über eine Darlegung der Lokalisierung der Risse hinaus auch verlangt werden müssen, dass die Breite der Risse und ihre Länge substanziiert wird zur. Dies gilt schon deshalb, weil andernfalls die Frage der Erheblichkeit des Mangels nicht beurteilt werden kann. Zu Recht weist zwar der BGH darauf hin, dass das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung nicht vorgetragen werden muss, dies gilt aber nicht für die Frage, ob überhaupt die Erheblichkeitsgrenze des überschritten ist.

2. Versorgungsmängel, Ungeziefer

Unter Versorgungsmangel versteht man z. B. einen Mangel der Versorgung mit Warm- und Kaltwasser, der Beheizung der Mieträume oder der Stromversorgung. Ebenfalls kann man das Auftreten von Ungeziefer in den Mieträumen wie z. B. von Silberfischen oder Ameisen unter diesen Begriff subsumieren. Es liegt auf der Hand, dass sich ein Unterschied in den Anforderungen an die Darlegungslast des Mieters im Bereich der Beheizbarkeit der Mieträume ergibt, je nachdem, ob man auf die reine Funktion der Heizungsinstallationen abstellt oder auf die erzielte Heizleistung, also die Temperatur in den Mieträumen.

Macht der Mieter geltend, ein Heizkörper „funktioniere nicht“, so ist damit noch nichts über die erzielte Raumtemperatur ausgesagt, da die Leistung eines Heizkörpers durch die Leistung anderer Heizkörper ausgeglichen werden kann und die Raumtemperatur auch von anderen Faktoren, z. B. der Außentemperatur und/oder der Lage der Wohnung im Objekt sowie dem Heizverhalten der unmittelbaren Wohnungsnachbarn, abhängig ist.

Der BGH geht davon aus, dass der Vortrag, ein Heizkörper funktioniere nicht, ausreichend ist, da dies bei verständiger Würdigung bedeute, dass das Gerät keine Heizwärme abgibt. Demgegenüber kann man sich aber mit guten Gründen auf den Standpunkt stellen, dass es bei mangelnder Beheizbarkeit – aus welchen Gründen auch immer – grundsätzlich erforderlich ist anzugeben, welche Temperaturen an welchen Tagen in den Räumen herrschten und diese Angaben gegebenenfalls durch Temperaturmessungen unter Beweis zu stellen.

Soweit der Mieter nicht mangelnde Beheizbarkeit, sondern mangelnde Warmwasserversorgung rügt, sei es zu geringe Warmwassertemperatur oder zu langer Warmwasservorlauf, wird ihm nichts anderes übrig bleiben, als diese Umstände durch konkrete Angaben zu dokumentieren, d. h. Messungen der Warmwassertemperatur und der Zeit des Warmwasservorlaufs zu veranlassen.

Ungezieferbefall: Was das Auftreten von Ungeziefer in den Mieträumen betrifft, kann eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung auch durch Fotografien dargelegt werden, aus denen sich ein massiertes Auftreten, z. B. von Ameisen, ergibt.

3. Beschaffenheitsmängel, insbesondere Wohnflächenabweichung

Weicht die Wohnfläche um mehr als 10% von der im Mietvertrag vereinbarten Mietfläche zum Nachteil des Mieters ab, ist ein Mangel der Mietsache gegeben, der zur Minderung berechtigt zur. Zur Darlegung des Mangels lassen die Gerichte i. d. R. ein Aufmaß der Mieträume durch den Mieter selbst gelten oder vom Mietvertrag abweichende Flächenvorgaben in einer Betriebskostenabrechnung. Die Fehlerhaftigkeit der eigenen Messung, die sich in der Praxis immer wieder herausstellt, geht letztlich zu Lasten des Mieters, falls das Aufmaß durch einen gerichtlich bestellten Sachverständigen eine Flächenabweichung von weniger als 10% ergibt. Trotzdem würde es die Darlegungspflicht des Mieters überspannen, wenn von ihm die Vorlage eines auf eigene Kosten erstellten Sachverständigengutachtens verlangt würde.

4. Umfeldmängel, insbesondere Bau- und Verkehrslärm

a) Protokollpflichten auf Mieterseite?

Lärm-, Geruchs- oder Staubbelästigungen aus dem Umfeld der Mietsache gehören zu den häufigsten Minderungstatbeständen. Insbesondere was Lärmbeeinträchtigungen betrifft, werden von den Gerichten teilweise erhebliche Anforderungen an die Darlegung der Gebrauchsbeeinträchtigung gestellt. Hierbei ist zu berücksichtigten, dass Lärm, soweit dieser nicht, wie z. B. bei Verkehrslärm, üblicherweise eine gewisse Konstanz aufweist, zu unterschiedlichen Zeiten in unterschiedlichem Umfang auftritt. Dies gilt sowohl für Lärm, der in einem Mehrfamilienhaus von anderen Mietwohnungen oder einer Gaststätte ausgeht, als auch für Lärm, der von außen die Mieträume beeinträchtigt, z. B. durch eine Baustelle in der Nachbarschaft. Verlangt wird deshalb in diesen Fällen von den Gerichten weitgehend ein ausführliches Lärmprotokoll, dessen Angaben durch Zeugenbeweis bestätigt werden können. An ein derartiges Protokoll werden von der Rechtsprechung unterschiedliche Anforderungen gestellt. Insbesondere dann, wenn die Angaben im Protokoll durch zeitbezogene zahlreiche Fotos belegt werden können, sind geringere Anforderungen an den Inhalt des Protokolls selbst zu stellen.

b) Folgen der BGH-Entscheidung „Touristengenerve“

Im Übrigen gilt, dass das Protokoll dann, wenn z. B. auf einer Baustelle über einen gewissen Zeitraum hinweg gleichförmige Arbeiten ausgeführt werden, sich der Mieter im Protokoll darauf beschränken kann, für diesen Zeitraum die Störungen in gleicher Weise zu bezeichnen. Stets wird jedoch verlangt, dass für die einzelnen Tage, für die Störungen vorgetragen werden, deren Beginn und Ende angegeben wird, und dass sich Anhaltspunkte dafür ergeben, ob die Erheblichkeitsgrenze überschritten ist. Soweit der BGH in einer aktuelleren Entscheidung zu von Kurzzeitmietern ausgehenden Beeinträchtigungen („Touristengenerve“) davon ausgeht, dass bei wiederkehrenden Mängeln der Mieter kein Mängelprotokoll vorlegen müsse, sollte die Bedeutung dieser Entscheidung nicht überschätzt werden. Wenn der BGH selbst ausführt, dass der Mieter darlegen müsse, welche Art der Beeinträchtigung zu welchen Tageszeiten, über welchen Zeitraum und – bei Lärm – in welcher Frequenz auftrete, so erfordert dies doch schlicht und einfach die Vorlage schriftlicher Aufzeichnungen (eines „Protokolls“). Außerdem gilt im Zivilrecht kein Amtsermittlungsgrundsatz.

Man wird nicht so weit gehen müssen, zur Ausschaltung bloß subjektiver Wahrnehmungen bei Lärmbeeinträchtigung Schallmessungen zu verlangen. Hier dürfte es genügen, wenn das Protokoll die Art der Arbeiten beschreibt, was den Schluss auf die Lautstärke in den meisten Fällen möglich macht (z. B. „mehrstündiges Geräusch von Pressluftbohrern“).

c) Zumutbarkeitsaspekte und „Protokolldichte“

Die Anfertigung eines derartigen Protokolls ist für den Mieter nicht unzumutbar, zumal nicht von ihm verlangt wird, das Protokoll über den gesamten Zeitraum selbst zu führen. Insoweit gilt, dass subjektive Betroffenheit des Mieters durch den Mangel nicht erforderlich ist, d. h. für den Tatbestand der Minderung ist es nicht erforderlich, dass sich der Mieter während der Zeit der Beeinträchtigung selbst in den Mieträumen aufhält. Betroffen ist die Mietsache, es genügt also „dass die Mietsache an einem Mangel leidet, nicht erforderlich ist, dass der Mieter unter dem Mangel leidet“.

d) Der „Terz“ der anderen Mieter

Gerade soweit es sich um Lärm handelt, den andere Mieter in einem Mehrfamilienhaus verursachen, entscheiden die Gerichte immer wieder, dass der Lärm dann zur Minderung berechtigt, wenn er den zulässigen Lärmpegel überschreitet. Trotzdem wird man nicht verlangen können, dass der Mieter die entsprechenden Lärmmessungen, die hier erforderlich sind, selbst vornimmt, um seiner Substanziierungspflicht zu genügen. Er muss lediglich durch seinen Vortrag genügend Anhaltspunkte für die Anknüpfungstatsachen für eine Beweisaufnahme liefern.

5. Umweltgefahren

Soweit Mietminderung durch hochfrequente elektromagnetische Felder, wie z. B. Hochspannungsfreileitungen oder Bahnstromoberleitungen, in Betracht kommt, dürfen die Anforderungen an die Darlegung der Gebrauchsbeeinträchtigung ebenfalls nicht überspannt werden. Hier kann je nach Nähe der Strahlungsquelle zur Mietsache auf Grund von Erfahrungswerten davon ausgegangen werden, dass – falls die übrigen Minderungsvoraussetzungen gegeben sind – zumindest über zu erwartende Gesundheitsgefahren Beweis erhoben werden muss. Anders verhält es sich bei Strahlung durch Mobilfunkantennen, da hier grundsätzlich davon auszugehen ist, dass die Mindestwerte eingehalten sind, unabhängig davon, wie weit die jeweilige Anlage von den Mieträumen entfernt ist. Dies bedeutet, dass auch bei entsprechendem Vortrag über das Vorhandensein und die Inbetriebnahme einer derartigen Anlage unter Angabe ihrer Entfernung zu den Mieträumen hinreichende Gründe für eine Beweisaufnahme durch Sachverständigengutachten nicht vorhanden sind.

IV. Fazit

Im Falle einer Gebrauchsbeeinträchtigung durch einen Mangel ist stets eine Einzelfallbetrachtung vorzunehmen. Dabei ist stets die Minderungsrelevanz des Mangels entscheidend. Es wird nicht auszuschließen sein, dass im Einzelfall erheblicher Vortrag auf Seiten des Mieters erforderlich ist, um den Mangel überhaupt darzulegen.

Der Beitrag soll eine erste Orientierung geben, kann aber keine Rechtsberatung ersetzen.


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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