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Die Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter – Ein Überblick.

Rechtstipp vom 11.02.2019
Aktualisiert am 12.02.2019
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Die Eigenbedarfskündigung

Die Eigenbedarfskündigung ist die häufigste Art der Kündigung durch den Vermieter. Fehler gilt es unbedingt zu vermeiden. So kann eine unwirksame Kündigung aufgrund Eigenbedarfs zu empfindlichen Schadensersatzforderungen führen.

Lesen Sie im Folgenden, welche Anforderungen das Gesetz und die Rechtsprechung an eine Eigenbedarfskündigung stellt und was bei einem Kündigungsschreiben unbedingt zu beachten ist.

Der Eigenbedarf des Vermieters

Möchte der Vermieter dem Mieter kündigen, muss hierfür immer ein bestimmter Grund vorliegen.

Das Bedürfnis eines Kündigungsgrundes ist damit zu erklären, dass der Mieter von Wohnraum seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung oder dem Haus aufgebaut hat und dies eine derart schützenswerte rechtliche und tatsächliche Position ist, dass selbst das Eigentum des Vermieters nicht in jedem Fall vorgeht.

Es gibt kaum Positionen, die mit derart viel Emotionen und lebensnotwendigen Bedürfnissen verbunden werden, wie die Wohnung.

Das Interesse des Mieters an der Belassung seines Lebensmittelpunktes findet jedoch seine Grenze in dem Eigenbedarf des Vermieters. Der Entschluss des Vermieters, die Wohnung selbst zu nutzen, ist grundsätzlich zu akzeptieren.

Der Eigenbedarf des Vermieters liegt zunächst immer dann vor, wenn der Vermieter die Wohnung oder das Haus selbst beziehen möchte. Hierfür kommt sowohl die Nutzung zu Wohnzwecken als auch zu gewerblichen Zwecken in Betracht. Der Wunsch des Vermieters zur eigenen Nutzung muss grundsätzlich akzeptiert werden. Der Vermieter darf beispielsweise nicht darauf verwiesen werden, Umbaumaßnahmen in seiner eigenen Wohnung durchzuführen oder dass seine aktuelle Wohnung für ihn ausreichend sei.

Die Bedarfspersonen

Der Eigenbedarf des Vermieters erstreckt sich nicht nur darauf, selbst in der Wohnung zu leben, sondern auch auf sogenannte Bedarfspersonen. Bei Bedarfspersonen handelt es sich um Familienangehörige und nahe Verwandte des Vermieters, aber auch um Pflegepersonal.

Als Bedarfspersonen kommen unter anderem in Betracht:

  • Geschwister
  • Die eigenen Eltern
  • Schwiegereltern bzw. die Eltern des Lebenspartners
  • Eigene Kinder, auch mit Ehepartner oder Lebenspartner
  • Pflegepersonal für die häusliche Pflege

Zugunsten dieser Personen ist eine Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter ebenfalls zulässig.

Begründung der Eigenbedarfskündigung

Wie bereits aufgezeigt, handelt es sich bei der vom Mieter bewohnten Wohnung um ein besonders schützenswertes Gut. Aufgrund dessen, reicht es für eine Eigenbedarfskündigung nicht aus, dass der Vermieter selbst bzw. eine Bedarfsperson ein bloßes Interesse daran hat, den Wohnraum zu nutzen.

Zusätzlich muss, nach ständiger Rechtsprechung, ein „vernünftigen Grund“ gegeben sein, weswegen die Person eben in dieser Wohnung leben möchte.

Anerkannte Gründe sind hier unteranderem:

  • Der Vermieter braucht zusätzlichen Platz z. B. aufgrund der Einrichtung eines Arbeitsraumes.
  • Der Vermieter möchte selbst nicht mehr Mieter sein und möchte daher in sein Eigentum ziehen
  • Es wird ein pflegebedürftiger Angehöriger aufgenommen, dessen Versorgung zusätzlich Platz beansprucht.
  • Die Lebensumstände des Vermieters ändern sich zum Beispiel durch Heirat oder Scheidung
  • Ein Kind des Vermieters möchte mit seinem/ihrem Lebenspartner zusammenziehen und die vorher bewohnten Wohnung eignen sich nicht für ein gemeinsames Zusammenleben.
  • Erwarteter Nachwuchs.

Es muss sich darüber hinaus um einen gegenwärtigen Grund handeln. Der Bedarf muss also im Zeitpunkt der Kündigung bestehen. Eine sogenannte Vorratskündigung ist nicht zulässig.

Das Kündigungsschreiben

Fehler beim Kündigungsschreiben gilt es in jedem Fall zu vermeiden. Die folgende Darstellung ist nicht als Schritt-für-Schritt Anleitung zur Verfassung eines Kündigungsschreibens zu verstehen, sondern soll den Blick auf bestimme Anforderungen richten, die in jedem Fall zu berücksichtigen sind.

Zunächst ist zu beachten, dass die Kündigung stets schriftlich zu erklären ist und dem Mieter zugehen muss. Schriftlich erfolgt eine Kündigung, wenn sie durch den Vermieter oder einer von ihm bevollmächtigten Person eigenhändig unterschrieben wurde.

Bei dem Zugang der Kündigung ist darauf zu achten, dass diese möglichst durch einen Boten erfolgt. Dieser sollte zuvor das Kündigungsschreiben gelesen und es selbst in dem Briefumschlag verstaut haben, bevor die Kündigung eingeworfen oder übergeben wird. Dies ist der sicherste Weg, den Zugang der Kündigung später beweisen zu können.

Des Weiteren hat das Kündigungsschreiben das Ende der Kündigungsfrist und den Kündigungsgrund zu enthalten.

Hiernach ist der Sachverhalt, der der Kündigung zugrunde gelegt wird, genauer zu beschreiben. Es ist also darauf einzugehen, zugunsten welcher Person der Eigenbedarf besteht. Diese Person ist mit Namen und Anschrift zu nennen. Ferner muss sich aus dem Kündigungsschreiben ergeben, welcher „vernünftige Grund“ der Kündigung zugrunde gelegt wird. Es muss also näher Umschrieben werden, aufgrund welchen Sachverhalts ein Bedürfnis für den Eigenbedarf des Vermieters besteht.

An die Begründungsvoraussetzungen im Kündigungsschreiben sind zwar nicht die strengsten Anforderungen zu stellen, es ist jedoch stets ratsam, den bestehenden Bedarf im angemessenen Umfang zu begründen. Dies beugt Nachfragen vor und trifft auf mehr Verständnis auf Seiten des Mieters.

Die Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung sind mithin nicht zu unterschätzen. Es bedarf stets sorgfältiger Prüfung des jeweiligen Sachverhalts.

So ist Vermietern zu empfehlen, nicht leichtfertig eine Eigenbedarfskündigung zu erklären, da diese zu Schadensersatzforderungen führen kann. Mietern ist zu empfehlen, das Kündigungsschreiben genauestens zu studieren und die angegebenen Gründe zu hinterfragen.

Sollten entweder beim Vermieter oder beim Mieter Zweifel an der Rechtmäßigkeit einer Kündigung aufkommen, ist es zu empfehlen, einen spezialisierten Rechtsanwalt aufzusuchen.

Sollten Sie Fragen bezüglich einer Eigenbedarfskündigung haben, oder selbst von einer solchen betroffen sein, setzen Sie sich mit uns in Kontakt!


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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