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Die Eigenbedarfskündigung- Welche Rechte haben Mieter und Vermieter?

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Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist der bekannteste und häufigste Grund für die Kündigung eines Mietvertrags durch den Vermieter.

Für Wohnraummietverhältnisse ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geregelt.

1. In welchen Fällen ist der Vermieter berechtigt, eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zu erklären?

Eine Eigenbedarfskündigung setzt stets voraus, dass der Vermieter die Räume als Wohnraum für sich, die zu seinem Haushalt gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigt.

Hiervon ist immer dann auszugehen, wenn der Vermieter die ernsthafte Absicht hat, die Räume selbst als Wohnräume zu nutzen oder diese einem Angehörigen zu überlassen. Ferner muss diese Absicht auf vernünftigen Erwägungen beruhen.

2. Kann der Vermieter eine Kündigung wegen Eigenbedarfs auch aussprechen, wenn er die Räume lediglich teilweise benötigt?

Eine Eigenbedarfskündigung setzt nicht zwingend voraus, dass der Vermieter alle Räume zu Wohnzwecken benötigt. Der Vermieter kann deshalb auch in solchen Fällen wegen Eigenbedarfs kündigen, in denen er die Räume nur teilweise zu Wohnzwecken, hauptsächlich aber zu gewerblichen Zwecken zu nutzen beabsichtigt.

3. Kann der Vermieter sofort nach dem Kauf einer Eigentumswohnung eine Eigenbedarfskündigung aussprechen?

Vom Grundsatz her darf der Vermieter dem Mieter unmittelbar nach dem Kauf einer Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigen.

Lediglich im Falle der vorherigen Umwandlung der Mietwohnung in eine Eigentumswohnung mit anschließender Veräußerung, besteht gemäß § 577a BGB eine Wartefrist. In solchen Fällen darf der Vermieter erst nach Ablauf von mindestens drei Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen. Die Regierungen der Bundesländer sind aber gesetzlich ermächtigt, diese Wartefrist unter bestimmten Voraussetzungen auf bis zu zehn Jahre zu verlängern.

In den bevölkerungsreichen Großstädten in NRW, z. B. Köln, Bonn, Münster und Düsseldorf ist die Wartefrist gemäß der Kündigungssperrfristverordnung NRW auf acht Jahre verlängert. Für mehrere umliegende kleinere Kommunen ist die Wartefrist auf fünf Jahre verlängert.

4. Welche Möglichkeiten hat der Mieter sich gegen eine Eigenbedarfskündigung zur Wehr zu setzen?

Nach § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Dies setzt aber voraus, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

5. Wann liegen diese Voraussetzungen vor, d. h. wann liegen „Härtegründe” in diesem Sinne vor?

Mit Härtegründen sind alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art gemeint, welche infolge der Kündigung auftreten. Hierzu zählen unter anderem auch Eingriffe in die beruflichen Verhältnisse.

Der tatsächliche Eintritt der Nachteile muss dabei nicht mit absoluter Sicherheit feststehen. Es ist ausreichend, wenn solche Nachteile mit einiger Wahrscheinlichkeit zu erwarten sind. Die schlichte theoretische Möglichkeit ist aber nicht ausreichend.

6. Wer gehört zu den „Angehörigen”?

Zu den Angehörigen gehören der Ehegatte, die Kinder und alle weiteren Personen, welche mit dem Mieter verwandt oder verschwägert sind. Auch die Stiefkinder und die Pflegekinder sind mit umfasst. Diese Personen müssen aber in der Wohnung mit dem Mieter zusammenleben. 

7. Welche Personen zählen zu den „anderen Angehörigen” in diesem Sinne?

Zu den anderen Angehörigen des Mieters zählen diejenigen Personen, die gemeinsam mit dem Mieter eine Lebens- und Wirtschaftsgemeinschaft bilden. In der Praxis betrifft diese Erweiterung insbesondere die eheähnlichen Gemeinschaften und die gleichgeschlechtlichen Partnerschaften.

Zwingende Voraussetzung ist in jedem Falle, dass das Zusammenleben der Personen auf Dauer angelegt ist.

8. In welchen Fällen sind die Nachteile „nicht zu rechtfertigen” im gesetzlichen Sinne?

Die mit einer Kündigung typischerweise zusammenhängenden Belastungen wie Mühe und Kosten der Wohnungssuche, des Umzugs, der Herrichtung der neuen Wohnung, etc. muss der Mieter hinnehmen. Eine sittenwidrige Härte muss aber nicht vorliegen. Die Gründe müssen in jedem Falle gewichtig sein.

Maßgeblich ist stets eine im Einzelfall vorzunehmende Gesamtbewertung aller in der Person des Mieters liegende Härtegründe. Es muss daher in immer eine Interessenbewertung vorgenommen werden.

9. Welche Gründe können Härtegründe auf Seiten des Mieters sein?

  • Krankheit, Behinderung
  • hohes Alter
  • fehlender Ersatzwohnraum
  • Schwangerschaft
  • Zusage langer Mietzeit und im Vertrauen darauf hohe Investitionen in die Wohnung

10. Wie ist die Kündigungsfrist bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs zu berechnen?

Bei einer Eigenbedarfskündigung hat der Vermieter die gesetzliche Kündigungsfrist des § 573 c BGB zu beachten.

Hiernach ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats möglich.

Die Frist verlängert sich für den Vermieter je nach Dauer des Bestehens des Mietverhältnisses. Nach fünf Jahren seit der Überlassung des Wohnraums verlängert sie sich um drei Monate und nach acht Jahren um weitere drei Monate. Es kann also je nach Dauer des Mietverhältnisses eine Frist von bis zu neun Monaten bestehen.

Besteht das Mietverhältnis z. B. bereits seit sechs Jahren, so beträgt die Kündigungsfrist für den Vermieter sechs Monate.

11. Welche Interessen spielen auf Seiten des Vermieters eine Rolle?

Ob die Härtegründe des Mieters zu einer Fortsetzung des Mietvertrags führen, wird im Einzelfall unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters beurteilt.

Bei der Interessenabwägung dürfen zu Gunsten des Vermieters nur die in dem Kündigungsschreiben angegebenen Gründe berücksichtigt werden. Später nachgeschobene Gründe dürfen nur dann berücksichtigt, wenn sie auch tatsächlich nachträglich entstanden sind.

Bei Fragen rund um das Thema „Eigenbedarfskündigung“ haben sollten, stehen wir Ihnen gerne mit unseren Fachanwälten im Mietrecht zur Verfügung.

Ihre KGK Rechtsanwälte


Rechtstipp vom 07.11.2016
Aktualisiert am 18.02.2017
aus der Themenwelt Eigenbedarfskündigung und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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